聚焦华中商业地产热点：商业地产到底该租还是该售？

　　从商业地产本身的金融属性来说，商业地产产品肯定是要卖掉，只是早卖和晚卖，整体卖和分散卖的问题。从众多活生生的案例来看，集中的大商业相对来说不能散售，这种项目99%都会生存艰难，也有1%由于天时地利人和各方面原因做得很成功的案例。大多数企业还是万达模式，百分之七八十是销售物业，然后自持20%-30%物业。近几年住宅行业空间越来越小，尤其是三四线城市写字楼没法卖。像万达的商业街都是卖掉，这就是难以解决的现状。

　　如果商业项目由于资金问题要卖掉，销售型物业和自持物业从前期建筑规划、商业规划、招商模式到后期运营模式，包括机电系统设计方面都完全不同。很多企业会按照自持物业去设计，最后分散卖掉，这种商业99%都会死。

　　商业地产跟每个企业条件、发展现状以及诉求标准不一样，根据需求都会有所调整。在不同的节点，大家的定位、需求是不一样的。无论是自持还是销售，都存在着很多的问题，自持的话，资金沉淀量过大，回报周期过长，包括现有融资成本增加，对整个商业地产运作过程中，如果稍微有偏差，所有的工作都是白做。如果去销售的话，后期存在的种种问题，目前可能还没有从根源上有效解决问题的途径，问题就会爆发。每一个项目在立项的时候，前期都会做规划，每个项目要有资金的安排和调控，根据项目开发的节点安排不同的资金需求，以及每个项目不同的节点项目自身的造血情况，根据项目资金需求做调整，找到一个差额，根据这些差额调整整个项目规划，以及合理安排整个项目与商业销售、自持做出合理定位与规划。每个企业对商业地产的需求以及商业地产的地位是不一样的，没有一个模式套到每家企业可以去试用的，每个企业都要找到自己的方向与定位，只有这样的话，市场才能做得更好。

　　近几年商业地产项目达到井喷阶段，造成招商难、同质化、运营难等问题，其中最重要的原因是大部分开发商是从住宅地产转型或从其他行业进入。因此，无论是从团队、专业度还是资源上都有困难。

　　在商业地产退出机制、融资通道没打通之前，主流的商业地产开发模式就是以售养租，而在两三年内这种模式将会受到严峻的考验，比如利润里的下滑等因素，都能导致商业地产开发面临极大的难处。从长远来看，只要我国经济保持一定速度的增长，供需矛盾将成阶段性增长，量一定过剩。但从质来讲，商业地产项目远远没有满足需求，量又能够被消化。

　　在严峻的形势下，现在商业地产发展路径和模式有以下几种：第一种是央企有雄厚的资金实力，持有一些商业去经营，未来享受增值带来的丰厚利益。第二种是万达模式，利用自己的可销售物业，快速回款，平衡现金流，国内大多数商业地产都是学习这种模式。第三种是凯德模式，国外基金进来收购一些项目，委托给相关公司去运营，在资本层面压力相对来说小一些。第四种是万科模式，项目建起来，没开业就卖掉，持有10%的股份，让自己的运营团队去管理，这是很好的解决路径。第五种是出售，目前大多数项目都是采取这个方法，把商业体卖掉，转租经营几年，但是未来是什么状况却很不好预判。

　　商业地产是产业链，从拿地、规划、研究、定位、财务测算、规划设计、建筑设计、方案、设计论证、手续、主力店招商、施工图、工程施工、小商铺装修、开业、物业管理等等，一个过程都不能少。所以商业地产不能盲人摸象，必须把握好整个产业链才能操作好商业地产。

　　在商业地产操作中，一定要把经营权、管理权拿在自己手里，那么就必须要有一个强有力的运营公司。把房地产公司致力于运营公司管理之下，这个项目及企业才有希望。例如万达从拿地到开业只需要一年半，就是因为有一整套的运营模式及产品模式。一句话形容，地产是生孩子，运营是过日子，地产是嫁姑娘，运营是有儿子娶媳妇。

　　然而，在开发商业地产中，就算是清楚整个产业链，也会出现很大的风险。要怎样才能抵抗开发商业地产所面临的风险？第一，要有十年以上的预判。未来将会有很多大的商业地产项目，其系统风险也会相当大，要将项目做好，就需要对市场做十到二十年的经济发展预判，否则在设计上就会落后。第二，抗短周期金融风险，金融市场、政策导向也好，如果一点抗风险能力都没有不行。第三，要是多业态组合的商业中心，存活几率更大，形成的具体效益比较大。第四，商业地产领域最缺的是人才，现在既懂前期规划、定位、设计，又懂中期开发、招商和运营的全方位人才非常少。全中国找不到几个，而且整个商业发展就几年，能够把整个商业项目全过程操盘的，至少是三到五年的时间，有这样经验的人操盘项目才能把风险降到最低。第五，资源整合。无论是做什么工作，经验都是都是碰撞出来的，把平时积累的行业资源与国际资源运用到一起，就可以解决经验不足的问题。第六，资金。有了人、有了资源，那就需要钱来做事情。人、力、钱都能解决的话，这样的商业项目才能有做得好的基础。

　　目前，很多开发商转型进入商业地产，而真正高水平的商业地产开发商寥寥可数，能作为榜样的更是少之又少。目前商业地产开发的最主要方式是租售并举，主要靠销售来完成现金流的平衡。但随着商业地产的成熟，以及土地、房地产销售价格迎合市场理性化、迎合政府大环境，商业散售下一步的审批和监管也越来越严格，包括之前散售反租的集中式商业带来很多负面效应。

　　很多开发商对商业地产的理解越来越透彻，因此对未来发展的战略也随之做出调整。从目前商业地产的开发中可以找到几个关键词。一是互联网思维，其已渗透到全行业。从科技化、大数据层面来看，实体商业受电商的冲击越来越严重，直接导致娱乐、儿童、餐饮等体验式业态异常火爆。二是购物的移动化，未来的实体商城一定会有自己的线上商城。消费者回到家、回到办公室，通过线上商城，仍然产生着销售，或者对他有兴趣的商品进行关注。三是购物空间的立体化，现在购物将不再只是一个空间里出现，可能会在多个空间里出现。

　　所以，未来将有几大类型的商业地产最具有发展潜力。第一，主题性商业地产。每个企业无论是做住宅还是商业，都要有一个五到十年的清晰规划。前期做产品定位研究就要了解地块周边资源的优势，包括客群辐射能力、消费能力，以及居住的人口密度等，然后再因地制宜做主题定位。未来的商业一定要注重客户的体验感，客群要精细化细分，比如儿童主题、教育主题、恐龙主题等等主题乐园，有客户专属性的主题地产是未来较好的发展趋势。

　　第二，社区型购物中心，这个相对来说比较安全。特别是一线城市或比较成熟的省会级城市已经相对饱和，社区型购物中心在未来是商业地产的重头戏，也会高频率的出现。研究数据证明，大多数开发商把焦点瞄准在社区购物中心里，俗话说“消费者在哪里就把生意做到哪里”，社区购物中心是离消费者最近的地方，而且它的形态也非常的灵活，可大可小。同时，也适应目前一些住宅开发商开始转型的需求，可以进行一些体验性的购物中心建设。而且这类项目风险相对较低。