2023年商场十大事件

来源 | 零售圈（ID：retailsphere）

2023年对于商业地产而言是动荡不安的一年，随着政策调控、市场趋冷、债务危机等因素影响，各大入局者不得不自主求变或断臂求生。以商场为细分，过去一年主要围绕传统百货消亡、巨头展开多元体验、团队人事变革等关键词展开。毕竟，身处低增长时代的商场入局者，处境愈发艰难。

但并非全盘遇冷，放眼全国，仍有多个商业项目等待入市，例如2024年一季度，全国第九座宜家荟聚即将开业，同时，国内最大太古里也已经在西安正式动工......

由此来看，整个商场赛道仍然有许多值得期待的新亮点。《零售圈》特将2023年之中发生的十大商场事件进行盘点，我们也得以从其发展变革中看到一丝新的消费趋势，并寻求到部分破局之道。

01

万达商管上市未果

万达商管的上市之路比想象中要艰难得多。从2021年10月21日第一次递表至今，已经过去了两年多时间。2023年6月28日，珠海万达商管在港交所递交第四份招股书。根据珠海万达商管的对赌条款，如果在2023年底前未能顺利上市，则需向上市前投资者支付约300亿元人民币股权回购款。

目前，万达方面已经回购了碧桂园持有的珠海万达商管股权。此外，永辉超市也作价45.3亿元出售万达商管1.43%股份，由大连御锦贸易有限公司接手。好在，与太盟投资集团签约新的投资协议，让珠海万达商管的对赌危机暂时解除。

2023年12月12日，万达集团宣布，太盟投资集团（PAG）与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议。太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。

珠海万达商管目前管理全国227个地级及以上城市的494个大型商业中心，以管理的商业面积计，珠海万达商管现为全球最大的商业管理公司。虽然新协议的签署解除了对赌危机，但大连万达商管持股比例将降低30%，王健林也将失去绝对控股优势。且如果珠海万达无法在今年内成功上市，回购协议则仍然会给万达商管带来一定压力。

02

全国首家王府井跨境体验店开业

2023年3月24日，王府井集团旗下全国首家“王府井全球购”跨境体验店正式开业。该店位于北京赛特奥特莱斯，店内经营面积近200平方米，主营国际一线护肤、美妆、香水品牌，价格覆盖150元至2000元区间。

值得注意的是，这是王府井旗下首个全数字化模块构建的零售店，全业务链条均采用自主研发搭建的数字底盘进行延展，店内利用“保税展示+线下体验+线上下单”的新零售模式，提供“现场POS结算+扫码自购+专业导购1对1服务下单”等多种购买方式。

此外，该店与北京天竺综保区合作，京津冀地区基本可实现次日达。自今年1月1日试营业以来，店铺的进店成交转化率高达28.7%，增长势头良好，有力促进消费回流和潜力释放。根据计划，今年王府井集团还将在北京落地3-4家全球购跨境体验店，主要集中在王府井集团自有项目及成熟商圈。

2023年以来，线下消费重回视野，新业态也逐渐加快开店步伐。王府井集团作为大型商业零售巨头始终走在创新前列，并打造了多种商业零售新玩法，例如国潮购物、元气奥莱等等。因为他们深知，“千店一面”式的模式已经不再符合当下的消费需要，更加个性化、多元化、体验式的零售业态才能更好地立足于市场之上。

03

友阿股份拟转让上市公司控股权

湖南最大的百货零售商友阿股份或将易主。2023年10月30日晚，友阿股份公告称，公司控股股东湖南友谊阿波罗控股股份有限公司当日与微创英特半导体（中国）有限公司签署《承债式收购框架协议书》，可能涉及公司控股股东及实际控制人的变更。

根据框架协议显示，友阿控股拟将所持友阿股份27.5%的股权转让给微创英特或其指定人，由微创英特在长沙成立的子公司承接友阿控股14亿元的对外债务本金。双方约定，框架协议签订后5日内，双方至银行开设共同监管账户，微创英特向该账户支付1000万元作为本次收购的诚意金。以目前最新进展来看，友阿股份表示由于项目重大且所涉范围较广，相关事项仍在有序推进中。

作为湖南最大的百货零售公司，友阿股份的经营业态包括百货商场、奥特莱斯、购物中心、便利店、专业店和网络购物平台。线下拥有友谊商店AB馆、友谊商城等14家门店和60家便利店，线上拥有“友阿海外购”“友阿微店”“友阿购”等购物平台。

近年来，受直播电商、疫情等因素影响，友阿股份业绩持续下降，由营业收入从2018年的72.42亿元下滑到2022年18.13亿元，净利润从2018年的4.54亿元下滑到2022年的0.33亿元。

而此次出让股份除了业绩不振之外，也与友阿股份债务危机有关。截至2023年2月4日，友阿控股各类借款总余额为17.55亿元，未来一年内需偿付的债务金额为17.55亿元。因此，本次微创英特的14亿元资金注入后将有效缓解友阿资金压力。但长远来看，线下零售实体的危机依然存在，友阿或许还应该思考如何应对行业的变革及冲击。

04

全国第九家宜家荟聚将开业

日前，宜家母公司英格卡集团旗下荟聚购物中心（以下简称宜家·荟聚）西安项目已开启招聘，包括销售部、物流部、顾客关系部、餐饮部、业务调控及营运部等多个岗位。此举也意味着，备受期待的西安宜家·荟聚即将与众人见面。

《零售圈》获悉，历经三年考古、三年施工的西安宜家·荟聚已正式竣工，将于2024年4月正式启动运营。该商业体位于西部大道与子午大道十字西北角，毗邻雁南公园，建筑总面积超32万平方米，可覆盖高新区、长安区周边近20余个生活社区、高达五十万客群。

西安宜家·荟聚共分地下两层、地上三层、局部四层，配备3000余个停车位。根据现场施工情况，目前logo安装完毕，外立面已在做最后收尾，内部全面进入商户装修阶段。左侧众人熟悉的“蓝盒子”宜家家居也已设置出入通道，方便消费者从各个角度进入。右侧荟聚购物中心建筑古铜色外观线条流畅，极为亮眼，和前者建筑体通过连廊贯通，并利用双首层设计和室外进行无缝衔接。

《零售圈》了解到，2023年年4月，西安宜家·荟聚已完成前期招商，除开设西安第二家宜家家居外，已引入450余家不同类型国内外品牌，根据计划，未来首店比例将达20%，旗舰、概念门店比重超60%。对比全国已有荟聚项目，西安荟聚与北京荟聚在品牌构成层面并列第一。

西安宜家·荟聚自签订战略合作意向书之初就备受期待，毕竟其被冠以陕西省最大外商独资、宜家西部首个综合体、西安最大标杆性商业项目等诸多头衔。《零售圈》在梳理时间线时注意到，早在2016年5月，西安雁塔区就与宜家敲定携手意向，2017年3月西安宜家荟聚购物中心投资计划确定。同年9月26日，宜家购物中心集团成功竞得西安市雁塔区13.7万平方米商业地块。

然而直到2020年，该项目才正式开工，仅考古就耗费三年时间，2022年9月，项目主体结构全面封顶，经过三年建设期后，西安宜家·荟聚才揭开最后的面纱。虽说西安常常被网友笑称任何项目都躲不过漫长的“考古”阶段，但也正是这份等待让人们对这座宜家·荟聚抱有了更高期待。

西安宜家·荟聚建成后预计将提供5000个就业岗位，年访客量可达到1900万人次，作为开启西安商业3.0时代的标杆项目，宜家·荟聚集众人目光于一体，让我们共同期待4月开启正式运营。

05

广州天河万科广场易主广百股份

2023年9月28日，广州市广百股份有限公司发布公告称，与广州市万旭房地产有限公司签署《广州天河万科广场商业及车位整售协议》，以人民币8.8亿元(不含交易税费)向广州万旭购买天河万科广场58975.38平方米(建筑面积)商业物业及461个产权车位、790个使用权车位。

天河万科广场于2019年5月1日开业，是万科集团开发的包括办公、商业、公寓等功能的项目，此次成交的为商业及配套停车位部分。项目买家广百股份为广州老牌国企，是广州岭南商旅投资集团有限公司的核心企业，专注零售连锁业发展。

对于该次交易，广百股份表示将通过直接投资购置标的物业，并承接现有租约及相关物业管理合同，打造符合周边消费需求的购物中心，进行自行经营和出租，以获得租金等收益和资本增值。值得注意的是，此次为广百股份近15年内在购物中心领域进行的首次市场化重资产收购，也是其进一步从百货业态向购物中心大型商业综合体方向转型的探索实践。

以本次交易为契机，广百股份也与万科集团旗下南方区域、印力集团达成合作，计划在商业、酒店、文商旅等业务板块探索多元化合作、协同融合。未来，在双方的共同协作下，将实现零售、体验、餐饮、娱乐等资源的互补，促进商业项目提质升级。

06

地产黑马建发股份收购红星美凯龙

2023年6月26日，美凯龙和建发股份相继发布公告，红星美凯龙母公司红星控股已将持有的公司10.43亿A股股份过户至建发股份，将2.61亿A股股份过户至联发集团，股权转让总额为62.86亿元。至此，地产黑马建发股份成为家居巨头红星美凯龙第一大股东。

作为2023年度家居赛道内部最大手笔收购，早在1月13日，红星美凯龙母公司及控股股东红星控股实控人及创始人车建兴，已与建发股份共同签署《股份转让框架协议》。当时，这桩超过60的大额标的引起了业界震动，而建发系的资金注入红星美凯龙迎来了一丝喘息。

红星美凯龙为国内家居零售行业首家“A+H股”公司，2015年6月，其在香港联合交易所主板挂牌上市，2018年1月又在上海交易所挂牌敲钟。尽管在资本市场建立了多元化融资通道，但随着整体赛道遇冷，线下客流逐渐流失，红星美凯龙陷入危机，截止2022年底，集团已负债1229亿，持续下降的业绩及较高负债压力成为了此次建发系注资的主要原因。

事实上，红星美凯龙此前已经寻求过自救，例如涉足二手房中介领域、建立装修产业集团、打造智能电器生活馆等等，但并未带来太大起色。财报显示，今年前三季度红星美凯龙实现营业收入达86.75亿元，扣非后归母净利润为-3.35亿元，经营活动产生的现金流量净额为27.68亿元。

于建发而言，根据其对外释放的信息来看，更多目的是在于将业务线向消费品领域拓展，2022年建发开始拓展海外高端家电代理业务，注资红星美凯龙，则可以利用后者已构建的丰富行业经验爆发更大势能。至于二者携手后是否能够形成1+1>2的效果，还需等待时间的验证。

07

全国第四家、最大太古里开工建设

2023年11月14日，全国第四家太古里开工仪式在西安小雁塔历史文化片区举行。作为全国都高度关注的重点商业项目之一，西安太古里正式开工的消息也引爆了社交媒体。该项目位于碑林区友谊路以南、长安路以西、体育场北路以北、荐福寺东路以东，毗邻“小雁塔”和“荐福寺”。总占地面积约11.9万平方米，总建筑面积为25.6万平方米，包含零售商场、文化设施及奢华酒店等业态，总投资额约为100亿元，是继北京、上海、成都之后的中国第四座太古里，也是目前为止规划商业面积最大的太古里。

早在2022年3月，太古地产官方微信公众号宣布，公司将与西安曲江新区管理委员会下属国企西安城桓文化投资发展有限公司合作发展西安太古里项目，太古地产和西安城桓文投将分别持有该项目70%及30%的权益。后者为西安曲江新区管理委员会下属国企。

太古里方面称，此举将把西安太古里打造成活力西安的一张崭新名片和一座国际级的商业地标，提升西安在全国乃至全球的商业魅力和影响力。《零售圈》了解到，西安太古里将延续低密度设计，并于2026年分阶段入市。之所以落子西安源于这座城市极具消费活力，且兼并旅游属性及文化底蕴，商业发展更具潜力。

与此同时，太古地产宣布于未来十年在核心市场投资1000亿港元，其中约500亿港元将投放于中国内地以推动业务增长。由此可见，太古地产对于内地实体商业布局的野心远远不止于此。

这样的目标源自内地商业的优异表现。根据最新财报数据显示，2023年前三季度，北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都太古里、上海兴业太古汇、上海前滩太古里前三季度零售销售额分别增长20.2%、8.9%、24.6%、36.1%、41.6%、109.7%。此外，内地投资物业则实现正收益额4.61亿港元，市场潜力进一步得到释放。未来，随着西安太古里的开业，太古地产的业绩奖迎来大幅提振。

08

一路狂奔的京东mall

京东mall作为京东探索线下零售业务版图的重要一环，如今已经开始了加速狂奔，截至目前，京东mall已在全国布局14家，分别位于西安、长沙、沈阳、石家庄等城市。近年来，京东一直试图将线下电商及线下零售业务融合于一体，而京东mall则成为了最好的试验田。

2021年9月30日，首家京东MALL于西安开业。自此，京东MALL展开全国拓展步伐。两年时间里，京东MALL秉持“一城一店”原则，先后在多个二三线城市落子。整体来看，京东MALL门店面积介于3万-6万平方之间，主要以3C、家电产品为主，同时配合家居家装等品类。

对比常规购物中心，京东MALL将普遍配置的餐饮、鞋服等品类摒弃掉，而是让消费者更加关注于京东强项「3C」品类，希望其能够全身心沉浸其中。除了品类更加聚焦之外，京东MALL的拓店速度逐渐提升，并于下半年开始向一线城市进军。按计划，到2027年将在上海完成4家项目落地。

事实上，将京东MALL视为购物中心不够精准，京东内部更愿意称之为“超级体验中心”，因为其场景感及体验属性会更加明确。以西安京东MALL为例，在商场内部融入11大主题场景体验区和29大产品互动体验区，包括美容沙龙、音频体验、无人机体验等多个趣味区域，只为让消费者体验多元化场景。

综合来看，京东MALL更像是一个巨型商品展示中心，但对于京东的线上引流作用似乎微乎其微，尤其是在今年重启低价策略以来，更是如此。在《零售圈》看来，尽管收益暂不明确，但京东对线下的“野心”始终存在。

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居然之家迎来国资金隅集团入股

如今，家居行业又一龙头企业「居然之家」迎来国资入股。2023年11月17日，金隅集团与家居卖场龙头居然之家相继发布公告，前者以22.32亿元对价收购后者10%股权。交易完成后，金隅集团将成为居然之家第三大股东并进入居然之家董事会。未来，双方将在卖场运营、房地产开发、整装业务、物业管理、数字化转型、物流交付网络建设等领域开展深度合作。

值得注意的是，居然之家第二大股东为阿里系资本，合计持股14.22%。12月3日，居然之家发布公告称，阿里网络拟将其持有的约5.77亿股无限售流通股股份协议转让给杭州灏月，转让总价约20.48亿元。后者为阿里旗下企业，转让完成后，阿里网络将不再持股居然之家。

于居然之家而言，随着行业整体下行，及一系列成本高涨，赛道内部普遍面临利润下滑或增收不增利的现状。以财报数据来看，2023年前三季度，居然之家实现总营收97.44亿元，同比增长3.33%；归母净利润11.51亿元，同比下滑24.99%。尽管居然之家已经超越红星美凯龙成为国内家居卖场龙头企业，但身处寒冬之中，其增长情况同样不容乐观。

除了大环境因素之外，居然之家此前的快速扩张也为其自身增加了不少压力。上半年，居然之家卖场门店数量持续递增，新开加盟店4家，但出租率持续下降所带来的高昂运营成本使得其持续承压。

国资金隅集团入股对于居然之家而言，无疑是一剂强心针的注入，前者拥有强劲的产业资源优势及运营背景，作为上下游链条中的一环，二者携手将有效扩大居然之家业务规模，进一步提升其综合竞争力，从而夯实后者国内家居卖场龙头企业的领军地位。

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银泰商业管理集团总裁何相国离任换帅

2023年，伴随消费复苏态势，商业地产市场迎来新的人事变动，以银泰商业管理集团为观察样本，3月底已完成组织架构调整，其中，数位资深老将离职，同时，多位经理人加盟。

具体包括，银泰商业管理集团总裁兼事业一部总经理何相国离职，集团总裁由银泰置地董事长郑勇强兼任。2013年，何相国曾杭州城西银泰城开业，这也是银泰第一个四十万平方米的综合体，开业时一度引起现象级热度，随后在三年时间内就创下了20亿的销售业绩。2015年，何相国接手操盘杭州湖滨银泰in77，作为杭州首家街区式购物中心，该项目曾创下多个销售佳话，7年期间，湖滨银泰in77业绩由2015年的22亿提升至2022年的78亿。

除担任银泰商业管理集团总裁等职位，何相国此前还是宁波奉化国俊银泰百货有限公司、北京银泰商业管理有限公司、杭州新龙翔商业发展有限公司上城分公司等公司法定代表人，曾被业内评为“银泰的老功臣”、“商业实干家”。

银泰商业集团源于1998年，由沈国军创立，如今经过多年发展旗下已涵盖百货、购物中心等业态，是中国传统零售百货行业的领军者。银泰商业集团旗下的银泰裕盛则凭借在奢侈品品牌中的强大影响力，陆续开出in01（北京）、in88（北京）、in77（杭州）、in99（成都）4家高端零售运营项目。

值得注意的是，除何相国之外，多位资深老将也相继离职，例如管培生出身的胡舒畅辞任杭州湖滨银泰in77常务副总经理，由颜锋接任；原银泰商业管理集团事业一部招商总经理李一追离职后加入温州印象城MEGA担任总经理一职。曾负责丽水银泰城整体开业筹备事宜的包天旺，也已于一季度离职。

虽然人才有所流失，但也有部分新鲜血液加入。原杭州滨江宝龙城总经理洪飞入职银泰商业管理集团，担任银泰商业管理集团副总裁，兼任招商管理部总经理，兼任浙江一区总经理。在《零售圈》看来，商业地产人事变动在所难免，新的领导团队对于整个集团而言，或将是一股新动力。于个人发展而言，无论是在何处任职，都是希望寻求更多新出路及更高增长。