赢商微观察第三期：昆明到底需要多少个购物中心？

　　(赢商网云南站报道)RET睿意德中国商业地产研究中心发布的2014年第二季度中国商业地产指数报告显示，二季度商业地产同比上涨11.9%，环比上涨3.5%。RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦表示，下半年商业地产步入了新一轮加速期。这样的现象在西南地区的昆明尤为显著。

　　据赢商网云南站了解，昆明商业综合体已经达到了1400万平方米，人均面积2平方米，或已经超过深圳、香港等地。而但从购物中心来说，近2-3年也将有30多个项目呈现，根据政府的城市规划，未来将有150个入市。

　　2014年下半年，昆明商业地产集中爆发。9月7日同德昆明广场购物中心试营业，10月31日西山万达广场满铺开业。此外，百大新都会、奥宸中央广场、鑫都韵城、文化空间、海伦国际、润城、大宥城、上海东盟商业广场、安宁世贸广场、斗南花花世界、红星国际广场等项目的商业中心也预计于年内营业或试营业。数据显示，批量商业中心投放市场，昆明将新增超400万方商业进入运营阶段。

　　那昆明到底能够支撑起多少个购物中心?就现行来看，如此巨量的供应，未来运营的空间又在在哪里?通过赢商网云南站举办的城市沙龙以及云南商业地产首脑闭门峰会，记者从从事多年商业地产的运营人、专家处得到了不同的解答。

　　看人口：昆明700万人口为例 看好看空者自有其说

　　北京量道置业总裁刘劲认为，每个购物中心需要的人流以及每年的财务报表上都有准确数据，所以昆明能够支撑多少购物中心是可以量化的。真正的城市要60万到80万才能支撑一个12—18万的购物中心。以昆明700万人口为准，真正能生存的购物中心只有12-13个，其他的在建购物中心建好后也会营养不良。

　　“一个城市的商业规模和它的人口基数和消费能力有很大关系。”经典双城副总裁 POHKIT表示，“深圳现有人口为1062万，购物中心总的商业面积为308万平方米，2013年总营业额为387亿元，每平方米年营业额平均为1.26万元，即我们说的坪效。昆明应该比1.26要低。昆明按700万人口推算，在实现1.26的基础上，现在昆明只需要200万方的购物中心，10万方一个的话，差不多20个购物中心。未来昆明的购物中心还是有发展潜力也会越来越多。”

　　同样是以昆明人口基数来预估，人民路壹号广场贾飞则表示未来昆明有多大商业体量无法回答。他认为，商业发展和经济发展是相通的，昆明人口在600万基础上，明年有可能达到700万，后年可能到800万。昆明旧城改造不断进行，各大楼盘纷纷拔地，反观，这是和人口数量基本成比例增长的，人口、城市在发展，商业同样在发展。

　　看政府：建多少个要看政府规划

　　约会嘉年华、大都摩天购物中心董事总经理彭梓朔认为，建多少购物中心这是政府行为，去年下半年的政府的会议纪要已经有了整体规划。

　　看商圈：先确立商圈再谈数量

　　“从昆明来说，商圈还没有形成的话，谈数量就多余了。”海伦国际商业总经理时纪列认为，昆明的商业始终处于无序状态，整个城市规划上没有形成核心区、次核心区以及大区和小区的分布。比较发达的城市，商业格局都是清晰的，有明确的商圈、核心商圈、区域商圈。现在购物中心的陆续开业，带来的积极的信号是依靠项目自身的体量和在市区的集聚形成准商圈的一种局面。昆明现在商业最需要的就是先建立商圈，从这种趋势看，购物中心的扎堆开业是个利好的迹象。

　　看项目：以红星商业窥见昆明商业地产空间发展巨大

　　爱琴海购物公园商业总经理鲍硕表示：“对于昆明市购物中心数量，从红星商业定位、占有率看，未来可能还有两到三家。昆明市场还有很多的潜力，全国性这个体量可能就饱和了。这说明昆明是商业地产潜力大，发展的空间没有饱和。”

　　看质量：昆明只有2代产品 量饱和不等于质饱和

　　众多商业项目2014年扎堆开业，即使昆明商业综合体的量很大，但质量还是无法跟一线城市相比。商业地产资深人士、特大型购物中心操盘手林峙认为，不是量饱和了就算饱和。昆明的购物中心还产生在2代产品，未来真正的全业态、引领时代的3代产品会产生，比如可能在未来昆明的恒隆广场，俊发的春之眼等项目中产生。刚刚开业的昆明万达广场属于“2代半”产品。四代产品在西南地区目前还没产生。成都的IFS可以算作“3代半”产品，在西南地区走在前列。