投融界：房地产融资新招 试玩不难 玩大不易

　　最近出台的一系列利好地产企业的政策，重新点燃了房地产融资的热情。首先是地方相继松绑限购，其次是央行放宽了首套房贷界定标准，还有就是银行增加向房地产企业的信贷投放。“不过由于房地产市场风险犹存，销售数据依然未见回暖，银行不得不考虑信贷的风险，所以信贷投放依然谨慎。在这种情况下，地产企业资金还是较为紧张，对新的融资渠道还是具有探索的热情”，投融界（www.trjcn.com）一位地产融资专员表示。

　　投融界是专业的投融资信息服务平台，主要为项目和资金提供搓配服务，已经为企业成功融资超500亿元，其中不乏地产项目。

　　对于地产企业融资新渠道，投融界曾发布过原创评论文章（详见投融界：房地产融资 彩虹总在风雨后 http://news.trjcn.com/detail_118582.html），针对地产企业最近又创新出来的一些新融资渠道，投融界对这些地产企业的新融资渠道再一次进行简单梳理。

　　地产企业融资新渠道梳理

　　众筹模式：众筹模式就是用众筹进行地产开发以及销售，通过在众筹平台上线地产项目，然后众筹融资，拿地-开发-销售，向投资人支付投资回报，可以是资金，也可以是商品房。

　　小股操盘：小股操盘模式是由万科创造出来的，万科有限出资，占小股比例，与其他地产企业合作，地产项目使用万科的品牌以及管理。

　　合作模式：地产企业与基金、小贷公司或者其他金融机构，共同出资拿地，地产开发收益，归合作方共同所有。

　　天使模式：地产企业通过投融界平台，寻找天使投资人或者风险机构，共同出资拿地，收益按照出资比例或者商定比例划分。

　　小股权模式：地产企业对一个开发项目出资20%-30%左右，剩下的资金由信托、票据、基金等出资，占比20-40%之间，加之地产开发过程中的供应链融资，例如预付款等等，可以实现银行融资占比降低至40%以下，降低对银行的依赖。

　　开辟地产新渠道融资的目的

　　在投融界看来，地产企业纷纷开辟融资新渠道，已经不是单纯地寻找大量以及便宜资金，其更是地产企业转型的预兆。

　　在投融界一位地产项目融资专员的眼里，地产企业新的融资渠道，大体上有两个目的。

　　“其一是减弱地产企业发展对银行的依赖，从我国房地产企业发展的历史中，可以发现，银行的信贷政策往往和行业发展存在着强相关性”，投融界该融资专员表示，“信贷收紧，房企难受，信贷放松，房企轻松，要转变这一局面，房企需要降低从银行获得的融资比例”，该融资专员补充说。

　　“其二是实现房企从重资产、高周转向大开发、轻资产的模式”，该融资继续说道，“地产历来是重资产行业，对资金需求量极大，包括拿地、建设、营销，每一个环节都少不了资金，所以地产企业需要资金高速运转，支持这一模式的续存，但是随着地产销售的缓慢增长乃至下降，或者停滞不前，这一高速运转的模式难以为继，地产企业都在想方设法从开发企业向资产运营企业转变”。

　　不过，投融界该专员认为，无论是降低对银行依赖，还是地产企业转型，都非易事。

　　地产新融资渠道的阻碍

　　地产企业开辟新的融资渠道，降低对银行的信贷的依赖，从单纯的地产开发企业向地产金融企业转变，这期间遇到的最大困难或许就是利益分配。

　　众所周知，地产企业通过银行融资属于间接融资，银行对地产利润的索取以及对地产企业的影响力是有限的，但是新的融资渠道，大多都是直接融资，资金方可以直接影响企业决策以及索要投资收益，地产企业的利润增长必然会受到限制。

　　“这也导致了地产企业对新融资渠道浅尝辄止，可以试验，但是是否以新融资渠道作为未来主要融资渠道，还有待考察”，投融界董事长陈宇飞表示。

　　另外，地产企业希望借助融资渠道的变化，从地产开发企业向地产金融企业转变，这也考验着地产企业的能力。

　　“短期来看，很多地产企业尚且不具备资产运营的能力，其核心能力还是拿地、开发、销售”，陈宇飞补充说。

　　总体上，地产企业在新的融资渠道上，正在“试玩”，但是未必能够“玩大”，一来房企自己不愿“玩大”，二来房企是否具备“玩大”的能力，也令人质疑。