旭辉控股林中谈股价：投资者如何应对黑天鹅事件？

　　12月5日，上海虹桥，旭辉控股主席林中与媒体茶叙，开聊上市两周年的体悟，旭辉之策与楼市局势。言辞之间，显示出在众多上市房企高管中，林中堪称学者型董事长。

　　这一印象并非首次获得。去年11月29日，正值旭辉上市一周年之际，记者曾对话林中，详情见《旭辉林中谈股价，融资与同行》。

　　上市两年，已晋级为二年级新生，资本市场、游戏规则与楼市周期波动，旭辉已心中有数。林中直言，旭辉已闯入200亿元俱乐部，但现在的PE还是一个小型企业的估值，还没有做到一个中型企业的估值。未来数年，将是一个行业高位平台期，这是中小型房企做大规模的最后机会。

　　他同时判断，3000亿元可能是中国单个房企的天花板。未来，旭辉的规模增长不是来自于外因的增长，而来自于竞争、规模，里面重新洗牌。

　　以下是媒体茶叙会访问实录的摘录整理。

　　在年底肯定要谈到下一年的销售目标，在我看来，定目标和行业形势是两回事，我们定的目标永远都比较保守。因为，我们给资本市场讲一个目标，我们一定要保守承诺，然后超额兑付，所以，每次对外宣布的目标，我们都讲的保守一点。

　　未来随着政府行政调控手段力度的减弱，楼市今后会从一个短周期的波动变到一个中周期的波动。与国外不同，我觉得中国房地产周期不会出现十五到十八年的这种长周期的。短就三年，中期也就是五年，所以今天它就是我们看到的这样波动频次很高。

　　明年的总体感觉是，2015年会比2014年要好，具体好多少，可能不同的城市会不一样。我认为，至少2015年全国的交易面积会比2014年有5%的增长。在价格层面，这两个月大家还在走量、去库存。以一个比较低的价格能够走量是主要诉求，但是我认为到明年一月份过后，很多开发商对这个走量要求不是那么强的时候，明年很多城市的供求比应该都会回落到12个月里，所以明年市场，我们认为会比今年市场好。

　　在这样一个市场里，旭辉的策略显得很重要。从短期来看，我们不会去太多增加商业在整个集团业务中的比重。因为，旭辉规模还是不够，还不是一个大企业，所以，我们还会优先来保证规模的增长，优先会开发、销售为主，持有经营为辅。

　　未来的五到八年，整个行业的交易面积将维持在10亿—15亿平米之间，进入一个高位平台期。这个高位平台期，也是中型企业有机会把规模做上去的最后一段时间。战略是要做取舍，要有优先顺序的，旭辉的优先顺序就是先把规模做上去。

　　因此，此时去做大量持有经营性商业，对我们来说时机不够成熟。要转型经营持有型企业，我得有几个准备：第一，规模足够大，能产生足够的自有现金流。商业的这个投资模型对自有的长期资金要求是很高的。第二个，融资成本足够低。我们的融资成本还是不够低，一个核心条件是，平均融资成本要低于6%，我才有机会去做这种6%到8%的经营型收租物业。在未来的三年之内，我们都不会改变商业在整体中的比重。

　　那么，在住宅市场，高周转是一个常规动作。但是，我认为，真正的高周转不是用价格策略来实现的，它应该是三个方面。第一个是你的土地储备和投资布局，它决定了你有方法能快。第二个是你的产品结构。第三个是你的系统能力。你靠卖低价去做高周转不是开发商的追求。

　　前面三个因素不具备的时候，有时候降价也做不了高周转。你会发现，有一些地方你降价还能卖得动，有些地方就不具备这个东西，你降价也卖不动。所以我认为高周转现在是一种基本能力。

　　这种基本能力还有一个因素要考虑，行业是有波动的，不是在每一个行业阶段，你都要做的很快。去年买地速度很快，那完了，你一开盘就踩在行业最低点，你就没有意义了。但是明年买地快一点就有意义，因为市场好了，在上升周期快是有意义的。所以我们就会去调剂。明年你不开盘快一点，那就错过机会了。

　　快是一个基本能力。但是什么时候快，什么时候慢一点就是运营策略，就是你要踏准。开发商都有一个很重要的事情，就是要踏准这个节拍，开发商不踏准这个节拍，你的发展就会停滞在那儿。

　　在快的描述上，我现在尽量不去关注一个具体的数字。我认为旭辉这两三年还能维持一个30%到40%平均的增长率， 所以按这个增长率去看，我们认为2017年500亿的目标应该比较有机会，我们也在为这个目标努力。

　　但是在这个过程中，我们核心是关注两个事，就是持续稳定、有质量。第一，控制住负债率，我的增长要有质量，就意味着我的增长不是靠放大财务杠杆、牺牲财务安全性来获取。第二，我增长要有质量，就意味着我的增长不能通过牺牲利润来获取。你规模越来越大，但是盈利能力越来越低，那你就没有意义了。所以稳定住利润率与负债率，我的规模增长就有意义了。

　　从旭辉来看，未来500亿要解决的几件事，基本上我们的策略就是优先、聚焦、生根已有城市。

　　现在旭辉有十一个一二线城市，我们规划每个城市40个亿左右的平均产能，意味着其实500亿我们不需要再增加进入城市，没有对布局、布点有很强烈的要求。这样可以减少扩张的风险，我不需要到一个陌生的市场、陌生的区域去做。我们今年买地，大部分都是在已有城市买地，而且在好城市买地。

　　在这些城市内，我们还是会以主流刚需和自用改善的住宅为主。但是，自用改善住宅的比例会增加。然后随着城市的表现分化，旭辉在这个城市其实会不均衡投资。我不看重集团的规模，我看重的是旭辉在这个城市有没有规模与市场竞争能力。我一定会优先投在效率最高的、风险最小的城市，市场熟悉、产品可复制对我来说是最好的。

　　如果我们是一个200个亿左右的公司，布局了20个城市，平均一个城市就10亿，那么，你在当地市场是没有竞争力的，你对当地的人才、土地、资金，以及对供应商的吸引力都会很小，所以你不会有竞争力。所以我们宁愿不要布那么多点，但是在每一个点上要集中优势的资源，以求得有更强的竞争能力。这是在我们500亿之路上的一个很重要的策略。

　　第三，保持土地储备的适度，土地储备既不能太多，太庞大。多少合适呢？我认为，到今年年底，我们的土地储备量能覆盖住2014年销售量的四倍到五倍，就是适度。很多时候同行买贵的地都是因为什么？因为缺货了，没地逼的你去买，你去买的点很可能就是最高的点。

　　这个行业的未来几年是在高位平台期，高位平台期的特征是它不增长，但是饼做得很大。未来，我们的规模增长不是来自于外因的增长，而来自于竞争、规模，里面重新洗牌。你自身竞争能力提高后，把很多中小企业的市场份额全部拿过来，因为它不能玩。

　　目前，旭辉的规模还是比较小的，旭辉面临的问题跟万科、绿地面临的问题不一样，因为它们已经可以看到自己的天花板了。我认为，地产行业单个房企三千亿就是一个天花板，所以这个时间到来很快。我今年两百多亿，对我来说，我规模小，市场空间巨大，我就一定会成长速度快。

　　在这个过程中，资本市场会对不同规模的房企分别进行不同模式的估值。我们是一家企业，没办法改变资本市场对行业的整体判断。在资本市场，大的地产商很难讲故事，你做主流的，规模型的地产商，因为你主流规模，你的业务一定集中在住宅、商业、办公，从世界上来看它未来都是主流的。所以要做规模你一定离不开这个主流市场，养老与物流，是不可能做几百亿、上千亿的销售额的。所以，做主流地产商就很难讲故事，主流地产商比拼的不是故事，比拼的是持续的、稳定的经营业绩与能力。

　　旭辉现在的PE还是一个小型企业的估值，我们还没有做到一个中型企业的估值。我认为我们的目标就是先做到中型企业的估值，再进入大型企业的估值模型。所以我们在实施地产蓝筹股的资本策略，不仅关注负债率，也关注盈利能力。如果我们未来的增长速度放慢一点，我们的负债率还会更低，更稳健。资本市场看一个企业，它不只是看你的增长，其实它还看你的负债，以及盈利能力，它是一个三角形。你光有增长没用，你负债率太高，利润率低也没有机会。

　　未来三年最大的风险是什么，在上市的时候我就跟投资者讲，其实最大的风险就是黑天鹅事件，你不可预知。我们最担心的就是黑天鹅事件，我们能想到的风险我们都有应对策略，我们最担心的就是想不到的风险。

　　对我来说应对黑天鹅事件，第一就是企业要稳健，稳健是应对这种事件的第一要素。第二个，产品的变现能力要好。第三，合作伙伴资源要多，相信你的人多，拉你一把就可以了。第四，企业还是要治理透明、规范。