欧阳捷：不同地理位置的商业地产要作差异化和精细化

　　一二线城市和三四线城市从城市规模、商圈大小、消费能力等各方面均有不同，不同城市级别不同区域的商业项目要作差异化和精细化，新城控股高级副总裁欧阳捷在位于乐摩装饰举办的第五期《海上赢商汇》上表示。他说，细分来讲主要有四个方面。首先，业态组合要更丰富化和创新化，丰富的业态是消费者体验式购物的重点，而创新是吸引消费者常来的源流。其次，购物中心的体量一定要适中，既不能做大，也不能过小。第三，客户定位，三四线城市的消费者年龄结构偏大，主要以中老年人为主，这里的消费理念相对保守，所以创新恰当和适度。第四，品牌商家异域化，三四线城市由于长期缺乏外来品牌的进驻，对本土市场的品牌已经了如指掌，他们渴望以新的品牌得到新鲜感和满足感，所以在这里外地品牌的存活率会更好。

新城控股高级副总裁欧阳捷

　　以下是欧阳捷在第五期《海上赢商汇》发表的观点：

　　观点一：不同城市级别不同区域要作差异化和精细化

　　一二线城市和三四线城市从城市规模、商圈大小、消费能力等各方面均有不同，那么在三四线城市该如何打造最好的商业地产？有什么样的购买力才会有什么样的商业档次，有什么样的生活习惯才会有什么样的商业业态，因此差异化和精细化是关键。细分来讲主要有四个方面。首先，业态组合要更丰富化和创新化，丰富的业态是消费者体验式购物的重点，而创新是吸引消费者常来的源流。其次，购物中心的体量一定要适中，既不能做大，也不能过小。过小会导致商家不足，人们到购物中心的动力下降。第三，客户定位，三四线城市的消费者年龄结构偏大，主要以中老年人为主，这里的消费理念相对保守，所以创新恰当和适度。第四，品牌商家异域化，三四线城市由于长期缺乏外来品牌的进驻，对本土市场的品牌已经了如指掌，他们渴望以新的品牌得到新鲜感和满足感，所以在这里外地品牌的存活率会更好。

　　观点二：人才短缺恰恰是商业地产的机会

　　近几年，随着住宅市场受到政策调控，各路房企纷纷转战商业地产，甚至连不懂商业地产的企业也转行做商业地产，整个社会商业体量的急剧扩容。当越来越多的资金和土地涌入商业地产领域时，人才已经成为困扰商业地产发展的主要因素。商业地产的急速发展，建成出租、运营招商、管理等各个方面都需要专业的人才，但遗憾的是目前这些方面都非常缺人。传统行业人才质量已经趋于成熟，但商业地产的人才质量良莠不齐、鱼龙混杂。由于流动性加快，人才质量相对降低。一个项目的周期和一个人才成长周期还没有完成，就进入另一个阶段和另一个企业。尽管在商业地产领域一将难求，但我认为人才短缺恰恰是商业地产的机会。关键就在于，我们该如何发现和把握这个机会。再者，目前品牌少，商业地产供应量大也是制约商业地产发展的主要因素之一。现在是招商难，运营难，但未来将无招商，高速扩张仍是当前的一种必然趋势。

　　观点三：移动互联网对商业地产的冲击不容小觑

　　电商的迅速崛起，顺应了现代人快节奏、高效率的潮流，满足了很多人足不出户便可购物的需求。但更重要的是，电商尤其对商业地产的影响和冲击不容小嘘，它不仅顺应了现代年轻人节省时间、懒惰不出门的习惯，更降低了中间环节的费用，把购物中心的租金、管理费成本变成给予客户的优惠，而电商对商业地产造成的深远影响还不止于此。无论如何影响，互联网只是现代人手脚耳鼻的延伸，电商不可能取代实体商业，何况实体商店带来的体验性相较于电商会很强。互联网是一把双刃剑，我们无需对电商感到恐惧，关键就在于我们如何把互联网运用到商业地产中来。在未来，电商的能力无限，互联网有颠覆一切的可能，甚至可以改变目前商业地产也不是没有可能。

　　观点四：新城做商业地产要接地气

　　目前，新城控股以住宅和商业地产实行双轮驱动，目前住宅市场要大于商业地产，因此我们希望加快商业地产的步伐。我认为做商业地产不仅要满足区域需求，更需要接地气，新城做商业地产更会如此。所以，一个好的商业项目应该是与其他商业项目不同的，而这种不同之处就是自身特色化。比如在三四线城市的购物中心如果瞄准“高大上”肯定必死无疑，或许这种方式在一二线城市还有生存余地。因此，我们在做一个商业项目之前，要对不同区域进行了充分的了解和详细的调研，周边有多少常住人口、商圈等级如何、有多少餐饮、消费能力怎样、消费习惯如何等等。好的商业项目还是最终要靠市场检验，唯有老百姓喜欢的才是最好的mall。新城目前在中国的项目还不多，目前只有在上海、常州、苏州、长沙、南昌等9个城市分布了10余个项目，未来我们希望能够继续加大商业开发的步伐。在近五年的战略目标中，我们要达成40个Mall，力争进入商业地产第一梯队。我们在一二三四线城市都会有布局，而三四线城市面广量大，所以这里或有更多的商业机会。

第五期《海上赢商汇》嘉宾合影

第六期《海上赢商汇》预告