赢商网独家：深圳龙岗万科广场开业一周年考察报告

　　（赢商网深圳站报道）龙岗万科广场位于龙岗中心城龙翔大道上，毗邻龙岗区文化中心、青少年宫、书城、科学馆，核心商圈常住人口40万。项目总占地面积26万平方米，其中购物中心面积达10.5万平方米，堪称第二座万象城，各种高中端品牌商家云集，也是目前龙岗最大的购物中心。

　　龙岗万科广场于2013年12月21日开业，至今已一年。为了解其运营一年后的一些具体情况，赢商网记者实地走访了这个体量10.5万方的购物中心。

　　商场内装、动线调查：时尚豪华

　　龙岗万科广场分为地上五层，地下一层。不管是远眺还是近观，它的外观和设计都十分时尚和新潮、内部装饰也比较豪华。

　　据赢商网了解，该购物中心由全球知名设计事务所凯里森"操刀"设计，以"时光印迹"为理念。五个"天眼"状采光天窗，中庭上空巨型浮蛋造型漂浮。在动线方面，龙岗万科广场拥有4个双向扶梯，6个垂直电梯，方便客流上下，而且每个扶梯前有各种温馨提醒，垂直电梯里亦有每层店铺分布情况图为顾客指引。外墙无外挂垂直电梯，最大限度扩大中庭空间和建筑整体美感，地下车库直达负一楼超市。

　　购物中心内每个楼层的公共区域，放置有多个电子屏幕来供消费者查找相关品牌信息和打折优惠信息，且在每层楼的卫生间进入处还设有专门的软沙发供人休息等候。

　　商场人气调查：工作日客流均值近5万 周末高达10万

　　作为龙岗商业核心最大体量最高端的的品质型"一站式"购物中心，万科广场的人气还是不错的。即使是在工作日的下午四点，还是可以看到购物中心内有不少来往人流。

　　通过实地走访看到，购物中心内中庭处摆放的一周年店庆"异想天开"主题陈设和圣诞节装饰，吸引了众多顾客前往拍照。位于一楼的巴拉巴拉特卖会、主力店优衣库等服饰类店人气较旺，但提袋率并不高。此外，在下午六点之后，庭悦、绿茶、西贝筱面村等热门餐饮外等待椅子上坐满等候的顾客。其中的主力店之一星际传奇里面人气也相对较旺，精品超市BLT人气则马马虎虎，另一个主力店冠军溜冰场生意相对冷淡。

　　据龙岗万科广场方面负责人表示，购物中心在今年5月即迎来客流和销售旺季，相较开业初期均已翻番，运营已步入快车道。半年以来工作日客流均值近5万，周末最高达10万人次每天。而为了吸引人气，龙岗万科广场运营团队也在不断努力，从品牌落位到营销推广都力求区别传统百货经销模式。

　　商场业态调查：多主力店 餐饮比例达到30%

　　龙岗万科广场囊括百货、超市、箱包鞋帽、餐饮、KTV、影院、健身会所、美容SPA、游乐园、酒吧、沐足桑拿、珠宝首饰、化妆品、家电数码、眼镜、钟表、药妆店等商铺。目前，零售业态占比最高，达33%，餐饮、精品配套、主力店分别30%、20%、17%。

　　主力店调查：

　　主力店方面拥有华润BLT精品超市、真冰溜冰场、顺电、春满园、ZARA、Uniqlo、H&M、Meland、星际传奇、玩具反斗城、星美国际影城11个主力店。

　　据悉，主力店中的冠军溜冰场是目前龙岗最大的商业真冰溜冰场，由香港著名冰场运营商运营打造，面积逾1800㎡，涵盖花样溜冰培训、儿童冰球联赛等诸多服务。星美国际影城面积达5200平方米，是深圳市屈指可数的五星级电影院之一，拥有7个3D超宽金属银幕数字放映厅，1320个坐席。与国外影院经营模式同步，有完善的影院店面和电子商务的电网营销模式，内部设有星美旗下的星美汇出售星美的的周边产品。华润BLT面积达3800平方米，是华润万家Ole'旗下的满足时尚白领生活需求的高端超市。而餐饮店春满园位于龙岗区万科广场四楼，建筑面积约6000平方米，春满园目前在深圳已有25年经营史，拥有11家分店，分布在深圳的福田区、南山区、龙岗区、宝安区。

　　餐饮调查：

　　由于商场对人气餐饮的迫切需要，餐饮业已成购物中心吸客法宝。从餐饮业态上来看，龙岗万科广场餐饮业态占比高达30%，共50个餐饮品牌，特色餐饮和休闲餐饮齐聚。每层楼均有分布，以三楼和四楼为主要分布区域，占整个餐饮品牌数量的56％。负一楼有阿香米线、上海老站、11区、丸来丸趣、千味涮5个品牌，一楼有面包新语、必胜客、新加坡妈妈烤包、斯利美、爷茶、鲜五、摩提工坊7个，2楼有太平洋咖啡、肯尼罗杰斯、台中牛排、85度C、优蜜、星巴克6个，3楼有汉拿山、元气寿司、和民、RBT、庭悦等13个品牌，四楼有鱼乐盛宴、吉野家、麻布茶房、黑炭烤鱼、春满园等15个，五楼有御品海宴、老西安、和福记三汁焖锅、ME悦4个品牌。

　　儿童业态调查：

　　儿童业态方面，涵盖Meland、星际传奇、玩具反斗城、ELANDKIDS、PAWINPAW、指趣、江博士、巴拉巴拉、安奈儿、迪士尼、优优小王国儿童摄影、DR.kong、gb好孩子、MiniPeace、doraemon、小天才、魔法学院、步步高、嘻鸭图、巧虎、朗文英语、星空琴行等品牌，与开业之初引进的品牌相比数量有所增加。

　　服饰、箱包、鞋品业态调查：

　　如今，风靡迅速的快时尚品牌是购物中心必不可少的服装品牌之一，而万科广场就主力店方面就引进了ZARA、Uniqlo、H&M这三大快时尚品牌，其全都位于万科广场一楼。其中ZARA的姐妹品牌PullandBear、MassimoDutti、Bershka、Stradivarius、Oysho、ZARAHome等以Inditex集合店进驻。

　　其他品牌：VJC、felixbuhler、MONKI、PRICH、ESPRIT、ADIDSORIGINALS、CK、西遇、热风、匡威、安莉芬时尚内衣店、LEE、BELLE、7HOUSE、15MIN、J$M、MASSIMODUTTI、PULL&BEAR、TOMMYHILFIGER、GUESS、GILLVO、SAMSONITE、SELECTED、ONLY、CABBEEN、JACK&JONES、A/E、KIKC、LEE等。

　　生活配套业态调查：

　　通过走访，赢商网记者统计，万科广场的生活配套主要有丽港美容、家百悦、OR美甲、7-11便利店、好兄弟汽车美容、华润堂、BIT精品超市、中国国旅、小白兔干洗、华润堂、峨眉雪芽等品牌。除上述品牌外，与开业之初相比，万科广场还新引进了修钟表、改衣洗衣、花店、旅游等生活必需服务配套商户。

　　商场负责人表示，这些业态调整是为了给周边的龙岗市民提供更加便利的生活服务，逐步将龙岗万科广场打造成为一站式的购物中心。而龙岗万科广场作为万科城市配套服务商的重要里程碑项目，这些调整也是"城市配套服务商"理念的践行。

　　一周年营销策划调查：

　　为力求突显项目特色，创造差异化营销，区别于原该区域消费主导的传统百货经销模式，推进市场补缺型项目的养成，龙岗万科广场在营销推广方面做了许多的努力，主要表现在如下几个方面：

　　一是依托年度主题和季度计划，结合专业公司提供的片区消费者调研成果，牢牢抓住周末及节假日，小节小过、大节大过、无节造节，联动商户、策划开展了系列主题营销活动。

　　二是结合节庆和社会热点，不定期开发个性化微信互动活动，形成病毒式传播。持续探求社会效应，以打造品牌美誉度和品牌附加值作为营销推广理念，不管加深顾客及区域居民对万科广场的情感认同，增强顾客及会员粘性。借势借力，开源节流，营造动静结合、年轻鲜活的购销环境。

　　三是，注重线上营销，微信作为现阶段最热最火的自媒体平台，成为万科广场线上营销主力手段。根据节庆假日甚至是热门话题等特别节点，与线下营销活动配合推广，相互渗透，相互转化目标客群。借鉴互联网思维，除交易关系外赋予更多内容，将品牌/门店的粉丝变成购物中心的粉丝，联动营销。

　　四是探求新渠道，2014年底龙岗万科引入了自动果汁贩卖品牌，结合新型移动支付手段和妙趣横生的操作体验，据了解其日均销售额高达其销售目标400%。

　　例如，今年龙岗万科在12月份推出的1周年店庆系列活动。1元换购“1周年的1元钱”活动，“2人漫游巴厘岛”“3周会员积分兑礼”“4类资格领签到礼金”等SP活动；商家整合活动除“5折，买买买”整体折扣宣传外，还推出周年庆当周“7.9折畅享美食”“8.8折逛blt超市”“9.5折顺电全城独家”“10元观影，整点开抢”等。

　　整体来说，龙岗万科广场作为一个开业才一年的购物中心，其商场运营方面整体情况较为理想。不管是从品牌落位还是营销推广上来看，均是可圈可点的。而其作为“城市配套服务商”的理念也被贯彻到实处，在一年中，不断增添各种生活生活配套，为周边市民带来更多便捷。也通过不断加强、加深顾客及区域居民对万科广场的情感认同来应对电商冲击，发挥了电商难以匹及优势。相信随着龙岗万科写字楼等建成，万科广场将迎来更大的市场契机。（赢商网深圳站记者 胡芬、卓丽婵 撰稿/胡芬）