高纬环球：深圳等一线城市2015年写字楼供应将创新高

　　2015年1月8日，北京——全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球，近日发布了最新报告《2015年写字楼值得关注的主要趋势》。该报告对本年度亚太地区的租户和投资者将面临的核心问题进行了概述。根据该报告，大规模新增供应是中国主要写字楼市场的新趋势，而分散化、现代化的工作场所策略、高科技行业的快速发展等重要因素也将对租赁和投资环境产生影响。

　　预计上海、北京、成都、广州及深圳市场中央商务区域的优质写字楼供应将在2015年创下新高，达到3000万平方英尺，到2016年将达到4500万平方英尺。正因如此，开发商志在大规模供应到来之前尽快交付，在这种情况下有可能产生大量的迁址交易。

数据来源：高纬环球

　　高纬环球企业租赁顾问团队中国区执行董事司徒泰山表示：“租户目前可能会暂不进行写字楼迁址，他们会一直等到2016年新供应上市，以此满足他们的长期租赁需求。在未来几年将会出现向优质楼宇转移的趋势，因为租户为提升企业形象，将会搬离基础设施不佳的旧楼宇。”

　　在过去的十年里，整个亚太地区实现了高速的经济增长。与五年前相比，大部分核心区域的办公空间成本增长了一倍。其中包括中国的一线城市，随着第三产业在国民经济中的比重持续提高，这些城市中的国内公司和跨国公司一直对优质办公空间持有强劲需求。网络金融公司也成为办公空间的主要租住方。在核心亚太市场中，北京和上海实现了最高的吸纳量。

　　在亚太地区，预计约9,300万平方英尺的新增供应总量将于今年进入第一个高峰期，但由于市场对办公空间的需求比较合理，所以整体空置率预计仅会提高0.6个百分点。同时，优质空间的供应和日益增长的企业租赁活动将促使吸纳量提高20%以上：由2014年的约6,200万平方英尺升至今年的七年来最高位。核心市场中，北京、上海、以及东京的五个中心区有望实现最高的吸纳增长；而新兴市场中，成都、班加罗尔和马尼拉则有望实现最高的吸纳增长。

　　对于中国的核心城市，北京和上海在长时间的空置率保持在个位数（北京于2011年达到2.7%，上海于2012年达到3.8%）后，充足的供应可以满足租户的需求。通常情况下，租户不得不从少量的空置空间中选择可能并不适合他们经营目的的办公空间。2016年，北京和上海将分别建成近1,400万平方英尺和1,500万平方英尺的写字楼。台北则将于2015年建成超过90万平方英尺的写字楼。

　　在香港的投资仍需谨慎。中环的租住成本高且写字楼有限，因此租户希望能更好地利用写字楼空间，从而缩减成本。从正面看，上海-香港股票市场互联互通计划可能会引发流入流出中国的资金流大幅增长，而外国投资者能够进入价值约为2万亿美元的市场。这预示着良好的香港办公楼需求，但这种影响可能有着更深远的长期意义。在我们看来，由于目前大陆银行的占地面积小于国际银行，短期内大陆银行将是香港地产发展的最主要催化剂。

　　展望未来，高纬环球预计非中央商务区域将通过格外低廉的租金和有利的地理位置而占据竞争优势。吸纳情况反映了新兴郊区市场新项目的吸引力正逐渐增强，公司可以在这些区域以较为低廉的价格获得高质量的办公空间。在某些情况下，例如北京CBD的主要建筑的租金可能是望京等新兴次级市场的一倍。这些“城市化”的郊区能够提供价格较为低廉的工作场所和多功能的城市基础设施，从而提供了绝佳的房地产机遇。香港的九龙地区就是一个恰当的例子。

　　亚太地区的投资活动将继续升温。中国资本的境外流动将进一步增长，近期的自由贸易协定（FTA）也十分看好未来的投资活动；根据最近签署的《中国-澳大利亚自由贸易协定》，中国的私人投资者将有资格购买价值10亿澳元的商业地产，而无需经澳大利亚外商投资委员会的认可。高纬环球相信，考虑到中国投资者对购买澳大利亚物业的极大兴趣，此项变化将为市场的交易活动带来增长。

　　预计随着亚太地区最大经济体的增长势头减缓，该地区2016年的GDP增长将徘徊在5.0%-5.3%。随着中国政府将重心从经济增长转移至经济再平衡调整，中国在未来几年的增长速度将下降至6.0%-7.0%之间。

　　高纬环球亚太区研究部董事总经理SigridZialcita表示：“总之，尽管短期内经济增长减慢将成为趋势，亚太地区的办公楼产业将仍然保持稳固的基础。此外，对于试图利用新兴市场的有利经济环境和人口发展前景以及成熟市场的良性发展的公司来说，该地区仍将成为发展的目标。雄厚的资本可利用性，连同该地区健康的租赁条件，将为各类投资者提供各种各样的机会。当然，对地缘政治、疲软的全球增长和政策失误的担心使该地区的发展前景仍笼罩着不确定性，在这一点上仍存在风险。”