万科转型：产业地产等新三大业务哪些可分拆上市？

　　刚刚结束的2014年，万科实现了回款2000亿的目标，步入了向“城市配套服务商”转型的白银时代。

　　去年9月，万科总裁郁亮透露，万科重新梳理了白银时代的新三大业务：住宅地产、消费体验地产和产业地产。

　　1月16日，位于吉林的万科松花湖度假区正式开始营业，可以视为万科在消费体验类地产领域的又一全新尝试，同时，也标志着中国最大的城区滑雪度假区诞生。

　　自2011年开始明确转型城市配套服务商以来，万科在多个商业物业领域步伐快速。与城市配套服务商将对应的是运营模式的转型，即轻资产的运营模式，已经在万科购物中心、社区商业、养老项目、度假项目中试行。万科管理层透露，未来几年内，万科将拆分相关业务单独上市。

　　郁亮在万科松花湖度假区开幕致辞中表示，休闲度假物业将成万科未来业务的重要组成部分。全民健身意识的兴起，将为以运动为主题的休闲度假模式带来广阔市场。

　　休闲度假物业属于消费体验地产，是万科新三大业务之一。与传统的住宅开发业务不同，万科在商业地产运营上要走轻资产之路，这也是包括总裁郁亮在内的万科管理团队，向国外多家基金、投资机构取经后设定的路径。

　　万科最先提出轻资产、重运营是在北京金隅万科广场项目上，时任北京公司总经理的毛大庆首次对外完整透露了万科商业资本化的想法。

　　此后，万科与凯雷达成合作协议，凯雷拟收购万科旗下9个商业物业，成立资产平台公司，凯雷和万科分别持有80%和20%的股权。新公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。

　　2014年9月，万科与拥有新加坡政府投资公司（GIC）背景的RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED达成协议，以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%的股权。

　　2014年底，万科将旗下5个社区商业项目打包，将其大部分股权出售给东方藏山资产管理公司，同样是以资产平台公司的形式，万科负责运营管理。未来的目标将打造成为一支社区商业REITs。

　　万科管理层透露，万科对于商业地产的想法和实践早在2008年以后便已开始，而且公司多年以来，已经积累了不少商业物业资源。

　　数据显示，万科持有物业资产储备目前已超过700万平方米，包括购物中心、写字楼、社区商业等形态。据丁长峰介绍，万科目前已经营业、在建及规划中的购物中心有25个，布局在多个城市，购物中心投资达到200亿元。

　　上述商业的运营试验原来均由毛大庆主管的商业管理部负责，但去年底万科高管换防后，商业管理部改由高级副总裁丁长峰负责。

　　据悉，丁长峰上任后，对万科商业地产资产进行了深入的梳理。今年万科将建立统一的商业地产品牌，关于商业地产统一的工作标准，以及统一的商业地产运营团队。

　　在此次松花湖度假区开业现场，丁长峰透露万科今年将整合商业地产资产并成立独立的商业地产公司，并于6月底完成万科旗下购物中心的资产处理；未来商业、度假、养老等新业务将作为创造市值的业务独立发展，或单独上市。

　　郁亮曾表示，万科商业运营向凯德、铁狮门等学习基金管理。以凯德为例，凯德以“地产基金+开发”的模式打造出独特的“凯德模式”，为凯德集团在中国带来超过2000亿的管理物业资产及其稳定的租金收益。凯德是亚洲房地产投资信托基金和资金循环商业模式的先锋，目前拥有6个信托基金和16只私募基金。

　　未来万科分拆资产上市，会否类似凯德模式？丁长峰坦言，目前还在探索之中。但可以肯定的是，万科商业地产不会沿用传统模式，将不同于万达广场、中粮大悦城，也不同于华润万象城。

　　“只有打通国际资本才能找到万科商业的未来道路，我们在跟很多国际资本讨论未来建立开放平台，包括麦格理。”丁长峰说。