湖北恩施商业开发量超100万方 专业市场太多旅游地产兴起

　　(赢商网湖北分站报道）自2005年入行，天泽置业服务有限公司总经理熊军先生已在湖北恩施深耕商业地地产近10年，操盘商业项目十余个，亲身经历了商业地产“黄金十年”，从售后返租到自持运营，从百货零售称霸到多元体验化，从开放布局到集约经营的发展与变革。

　　10年回顾：专业市场已太多

　　冷静分析、理性决策是商业地产人的必备特质，在恩施商业地产开发红火如荼的当下，熊军先生在接受赢商网记者采访时，少为黄金时代喝彩，更多透露了他的对恩施商业地产发展的担忧。

　　回顾近几年，恩施城区内商业开发量已超过100万方，城区人口仅30万，人均商业面积将超过警戒线。熊军先生认为，恩施巨大的开发体量与政府的无序规划有着密切联系，往往被开发企业忽悠得头脑发热就拍板一个商业项目。同时，恩施的开发企业跟风进入商业地产领域，专业性低、前期规划不充分、业态雷同、项目质量不过关等弊端会随着时间的发展越来越明显。

　　熊军先生告诉记者，过去恩施商业地产开发一直以专业市场为主，现在城区内已经有多个体量巨大服装批发城、家居建材城在建和建成，一方面，开发速度远远超过人口增长、消费力增长速度，另一方面，电商冲击和同质化也严峻考验着这些项目的生存能力。

　　恩施市集中商业市场分布　

恩施市沿街商业分布

　　“恩施商业地产的发展只能说是刚刚起步，当下显现的种种不合理扩张，已经注定未来一部分商业项目消亡。”熊军先生说，“2015包括之后的几年，恩施商业地产项目的竞争会比较激烈，现在被高利润掩盖的高风险将逐渐暴露。”

　　思想决定行为，恩施开发商理念转变现在尤为迫切，无论是销售还是招商的竞争，在市场的优胜劣汰后，大家都会慢慢意识到商业的前期规划才是重中之重，建立专业团队对项目进行系统化运营则是项目生存的基石。

　　未来趋势：借力旅游资源多元化

　　当然，并不全是危机与风险，恩施商业地产的优势也特别明显，有着大城市稀缺的自然景观、空气、环境等资源。因此，熊军先生认为在恩施州，旅游地产开发是未来的趋势所在，目前在当地的部分县市，旅游地产吸引来众多重庆、武汉的投资商，已经显示出强劲的增长势头。

　　恩施大峡谷在建商业　

恩施旅游市场发展　 

　　在熊军先生看来，旅游地产也好，社区商业也好，出现新的价值洼地，实际上都反映了未来中国房地产市场越来越细分的态势。商业地产作为以人口、消费未基础的行业，区域性强，有共性也有很多不同，经验也不可一概套用。

　　“例如，在恩施社区商业的发展会比大城市慢，也不太适合发展大盒子式的购物中心，商业街开发是一个方向，可结合更多旅游元素提升商业体验度。”熊军先生说。

　　在业态上，熊军先生和他的团队也一直在尝试摸索。作为开发商，当然更欢迎商业附加值高的业态，百货、零售、珠宝等，但以后娱乐休闲可能占比更多，成为商业项目的支撑业态。熊军先生说：“我们只能反复考量，考虑项目定位和进驻品牌的契合度，尽量让项目的功能多元化，丰富化，满足日常消费，吃喝玩乐、观赏性文化元素等各类需求。”