张晓梅：主题乐园都是孤岛式发展 需要衍生产业支持

　　一个更甚于十年前东三环项目的超前理念：一个集娱乐、商业、住宅、环保、文化、长寿理念为一体的综合性小镇，未来将在全国10个地区次第绽放。

　　山水文园将惊人的的战略图纸铺展在世人面前，随之而来的是业界的种种疑问，为什么要做旅游地产的开发，如何解决同质化竞争问题？规划如何变现，怎么解决开发过程中的资本问题？10月28日，山水文园集团总裁张晓梅出席和讯网中国财经风云榜暨第五届地产金融创新峰会，就上述问题进行了交流。

　　山水文园集团总裁张晓梅

　　“未来整个房地产的发展要回归到产业的本质，但事实上这个产业的本质是什么？经过长期的研究发现，中国的所有娱乐主题乐园的发展是孤岛式的效应，没有衍生的产业支持。所以这次和六旗的合作，就是在六旗在美国长达61年的发展基础上，提出的产品组合，”张晓梅首先对山水六旗文旅小镇下了一个定义。

　　“深度挖掘六旗的核心产品，让它每年通过核心主题乐园达到800到1000万的人群的聚客效应。人流就等于商流，有了商流的配合，要做到第二个‘人留’。我们就研究了一个新的产业的模型，通过六旗来源的这一千多万的人群能够在白天、晚上、在冬季和夏季，无论是老人、孩子、还是家人和朋友都能各得其所，包括文化创意、酒店、商业等等，找到他共同的一种家园，我们就设计了这个山水六旗小镇。”

　　张晓梅阐述称，六旗最大的特点是一代人的成长。我们一直在思考的问题是父亲、母亲、老人带着孩子来了以后，希望有个环境能住下来。中国过往一直在说养老产业，过去对养老产业偏颇的理解是老人就应该去山清水秀的地方。但他们忽略了一个事实，其实老人是群居的动物，他更希望在老去的时候能够有人一起交流，所以我们认为在这个过程中就衍生出了养老和健康的产业。

　　这个小镇的模型特点是围绕人流的流动形成“人留”，最后是巨大的商流，再把商流按照不同的需求我们进行一个有机地切割，最后就形成了一个富有生命力的城市，这就是山水六旗文旅小镇的概念。

　　对于如何和国内现有的主题乐园做出差异化，张晓梅并不担忧。她以国内的某个主题乐园和国外的对比举了个例子，国外门票收益只占到30%不到40%，剩下的60-70%是来自于其他附带的相关配套和衍生品的销售，而国内的主题乐园有70-80%的收益都来自于门票。”

　　“我们最大的关注是‘人居’，第一是什么人来，第二是给他们怎样需求的满足，第三在这种需求满足的过程中形成的相关配套。所以在这个过程中我们把文化做成了一个载体，然后把娱乐做成了一个主题，进而让所有产业跟人之间产生强烈的互动。”

　　但她也坦率承认，与西方和美国公司比，中国在软体、在服务、在运营上有二、三十年的差距，所以山水六旗文旅小镇最大的不同是学会与世界的巨人合作，然后让他们来真正做运营管理，而山水文园搭建的是一个平台。

　　在资本层面，张晓梅提出了合伙人概念：“未来设计这个商业模式的过程中，我们会在顶层设计的环节、从治理结构的环节就加入合伙人的制度，同时在不同的层次进行不同层次的资本融资。”

　　她举了一个例子，比如商业街的招商就用众筹的方式，用合伙人的方式来进行有效的合作，既解决了资本的需求，同时又解决商业的需求，最终带来更多的相关的商业资源。“在未来运营的过程中，合伙人会发现获得的收益是多重收益，而不是仅仅是简单的销售产品。他本身就是一个投资者，有投资的收益；他又是产权拥有者，会有土地溢价的收益；作为经营者又有经营的收益；通过园区不断的发展，最后成为更大的合伙人。这种概念的设计就把‘我的’变成了‘我们的’，形成了一种共融的态势。”