房企数据面面观:经营现金流短缺 规模滞涨暗流涌动

和讯   2015-02-26 11:47

核心提示:2014年,房企经营现金流短缺问题较多,上市房企为此收缩规模。而业绩目标完成率普遍偏低,房企规模增长乏力。

  过去十几年来,中国房地产市场需求规模处于高速增长时期,房价和土地价格均保持快速上涨,房地产开发商单靠持有资产的升值即能实现盈利。因此,当时的规模扩张能给房企带来销售收入的快速上涨、经营成本的下降以及净利润的不断攀升,部分房企更是通过规模持续扩张取得和巩固了行业龙头地位。然而,进入2014年,房地产市场回归均衡,房价由过往的单边快速上涨转为上下区间波动,成交量同比亦出现下滑。相应地,房地产行业总体销售收入增速开始放缓,库存和成本不断上升,利润率开始下滑,房企负债率高、资金短缺等问题突显。此时若继续盲目扩张规模只会带来更大的资源占用和更多的货存,加剧资金周转的困难和经营风险。面对行业回归总体均衡的“新常态”,简单的规模扩张、增加利润的方式,在2014年似乎已经走到尽头。

  营收增速放缓,净利润下滑

  截至2014年10月31日,A股市场共有143家上市房地产开发商公布了2014年三季度财务数据,营业收入达4551.87亿元,同比仅增长9.7%,增速较去年的36.41%明显放缓;净利润率为511.74亿,同比下滑 10.5%, 归属上市公司股东净利润458.92亿,同比下降8.1%。对比2013年同期靓丽的业绩数据,2014年境况堪忧。

  世联行2014回顾:规模滞涨,暗流涌动

  世联行2014回顾:规模滞涨,暗流涌动

   利润率趋势向下,费用率大幅提升 

  在今年需求和去化速度放缓、竞争压力加大的市场环境下,开发商为促进销量牺牲了部分毛利率,叠加土地成本的持续上涨和房价的调整,房地产开发商的利润空间不断被挤压。数据显示,2014年前三季度A股上市房企毛利率为32.7%,同比略微下滑2.4个百分点;前三季度ROE(净资产收益率)为6.94%,较去年同期下滑1.67个百分点、降幅接近20%;预计全年ROE较2013年也将下滑20%左右。

  供求逆转,市场竞争激烈,房企不得不加大销售费用抢夺市场份额。另外,拿地成本不断提高,间接使开发商增加对现金的需求,扩大融资规模,从而导致财务费用上升。由此,今年以来,行业平均三费占比呈持续上升趋势,达到11.22%,为五年来以来最高水平。其中销售费用上升0.37个百分点,管理费用上升1.04个百分点,财务费用上升1.05个百分点。

  供求逆转,市场竞争激烈,房企不得不加大销售费用抢夺市场份额。另外,拿地成本不断提高,间接使开发商增加对现金的需求,扩大融资规模,从而导致财务费用上升。由此,今年以来,行业平均三费占比呈持续上升趋势,达到11.22%,为五年来以来最高水平。其中销售费用上升0.37个百分点,管理费用上升1.04个百分点,财务费用上升1.05个百分点。

  世联行2014回顾:规模滞涨,暗流涌动

   负债率维持高位,偿债能力有所减弱 

  由于库存高企,成交放缓,回款缓慢,房企的负债水平维持在高位,负债率持续攀升。截至2014年三季度,A股上市房地产开发商短期债务总计5018亿元,长期债务总计7146亿元,有息负债占总资产比例为36.4%,为五年以来最高水平,资产负债率则高达76.6%。在利率未进一步下降的环境下,有息负债占比上升会侵蚀企业利润,特别是在资产回报率下降的情况下,当资产回报率低于负债利息率,有息负债就会成为企业的负担。另一方面,流动比率和速动比率保持稳定但仍较低,侧面反映了房企偿债还能力有所减弱。

  世联行2014回顾:规模滞涨,暗流涌动

   经营现金流短缺,上市房企规模收缩 

  由于行业总体销售收入放缓而费用大增,房企经营现金流严重短缺。数据显示,2014年前三季度A股上市房地产开发商经营活动产生的现金流净额为-1297.27 亿元,负值缺口同比大幅上升 77.3%;筹资活动产生的现金流净额是1888亿元,较去年同期上涨55.1%。其中,A股上市房地产开发商的销售商品、提供劳务收到的现金为5848亿元,较去年同期下跌2.79%;购买商品、接受劳务支付的现金为5627亿元,较去年同期上涨3.72%,增幅较去年全年是放缓的,反映房企拿地意愿下降,策略重心逐渐从规模扩张转移到走量去库存。

  世联行2014回顾:规模滞涨,暗流涌动

   业绩目标完成率普遍偏低,规模增长乏力 

  由于2013年业绩实现了大丰收,房地产开发商对今年的市场形势乐观从而销售目标继续上调。随着年底临近,房地产开发商面临着高库存和冲业绩的双重压力。根据已经披露的数据,2014年1-11月35家典型房企的销售额同比增长率为14%,目标完成率在80%以上的仅有17家。目标完成率和增速均差于往年,简单的规模增长似乎已难以为继。

  世联行2014回顾:规模滞涨,暗流涌动

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文章关键词: 房企开发商房企现金流
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