房企数据面面观：经营现金流短缺 规模滞涨暗流涌动

　　过去十几年来，中国房地产市场需求规模处于高速增长时期，房价和土地价格均保持快速上涨，房地产开发商单靠持有资产的升值即能实现盈利。因此，当时的规模扩张能给房企带来销售收入的快速上涨、经营成本的下降以及净利润的不断攀升，部分房企更是通过规模持续扩张取得和巩固了行业龙头地位。然而，进入2014年，房地产市场回归均衡，房价由过往的单边快速上涨转为上下区间波动，成交量同比亦出现下滑。相应地，房地产行业总体销售收入增速开始放缓，库存和成本不断上升，利润率开始下滑，房企负债率高、资金短缺等问题突显。此时若继续盲目扩张规模只会带来更大的资源占用和更多的货存，加剧资金周转的困难和经营风险。面对行业回归总体均衡的“新常态”，简单的规模扩张、增加利润的方式，在2014年似乎已经走到尽头。

　　营收增速放缓，净利润下滑

　　截至2014年10月31日，A股市场共有143家上市房地产开发商公布了2014年三季度财务数据，营业收入达4551.87亿元，同比仅增长9.7%，增速较去年的36.41%明显放缓；净利润率为511.74亿，同比下滑 10.5%， 归属上市公司股东净利润458.92亿，同比下降8.1%。对比2013年同期靓丽的业绩数据，2014年境况堪忧。

　　 利润率趋势向下，费用率大幅提升 

　　在今年需求和去化速度放缓、竞争压力加大的市场环境下，开发商为促进销量牺牲了部分毛利率，叠加土地成本的持续上涨和房价的调整，房地产开发商的利润空间不断被挤压。数据显示，2014年前三季度A股上市房企毛利率为32.7%，同比略微下滑2.4个百分点；前三季度ROE（净资产收益率）为6.94%，较去年同期下滑1.67个百分点、降幅接近20%；预计全年ROE较2013年也将下滑20%左右。

　　供求逆转，市场竞争激烈，房企不得不加大销售费用抢夺市场份额。另外，拿地成本不断提高，间接使开发商增加对现金的需求，扩大融资规模，从而导致财务费用上升。由此，今年以来，行业平均三费占比呈持续上升趋势，达到11.22%，为五年来以来最高水平。其中销售费用上升0.37个百分点，管理费用上升1.04个百分点，财务费用上升1.05个百分点。

　　 负债率维持高位，偿债能力有所减弱 

　　由于库存高企，成交放缓，回款缓慢，房企的负债水平维持在高位，负债率持续攀升。截至2014年三季度，A股上市房地产开发商短期债务总计5018亿元，长期债务总计7146亿元，有息负债占总资产比例为36.4%，为五年以来最高水平，资产负债率则高达76.6%。在利率未进一步下降的环境下，有息负债占比上升会侵蚀企业利润，特别是在资产回报率下降的情况下，当资产回报率低于负债利息率，有息负债就会成为企业的负担。另一方面，流动比率和速动比率保持稳定但仍较低，侧面反映了房企偿债还能力有所减弱。

　　 经营现金流短缺，上市房企规模收缩 

　　由于行业总体销售收入放缓而费用大增，房企经营现金流严重短缺。数据显示，2014年前三季度A股上市房地产开发商经营活动产生的现金流净额为-1297.27 亿元，负值缺口同比大幅上升 77.3%；筹资活动产生的现金流净额是1888亿元，较去年同期上涨55.1%。其中，A股上市房地产开发商的销售商品、提供劳务收到的现金为5848亿元，较去年同期下跌2.79%；购买商品、接受劳务支付的现金为5627亿元，较去年同期上涨3.72%，增幅较去年全年是放缓的，反映房企拿地意愿下降，策略重心逐渐从规模扩张转移到走量去库存。

　　 业绩目标完成率普遍偏低，规模增长乏力 

　　由于2013年业绩实现了大丰收，房地产开发商对今年的市场形势乐观从而销售目标继续上调。随着年底临近，房地产开发商面临着高库存和冲业绩的双重压力。根据已经披露的数据，2014年1-11月35家典型房企的销售额同比增长率为14%，目标完成率在80%以上的仅有17家。目标完成率和增速均差于往年，简单的规模增长似乎已难以为继。