下午茶39期实录：探秘中国硅谷商业蓝海

　　《每周下午茶》第39期：探秘中国硅谷商业蓝海

　　时间：2015年2月6日下午

　　地点：华润五彩城

　　（赢商网北京站报道）如今，华润五彩城开业已经三年，它是华润置地在北京打造的第一个区域型购物中心。地处上清板块，面向上地、中关村的高知型终端消费人群，因而锁定了“年轻的家庭式消费”的定位。然而地处中国硅谷的它将如何拓展商业蓝海，赢商网第39期《每周下午茶》将邀请清河华润五彩城的运营团队及业内专家进行详细解析。

本期下午茶项目考察团合影

　　相关链接：

　　《每周下午茶》39期花絮：绚丽绽放商业色彩的华润五彩城
　　《每周下午茶》39期预告：探秘中国硅谷商业蓝海
 

　　【以下为本期沙龙实录】：

中国房地产经理人联盟秘书长 陈云峰

　　主持人 陈云峰：“探密中国硅谷商业蓝海”。尊敬的各位领导、各位专家，感谢大家出席本期由华润五彩城与赢商网联合主办的每周下午茶主题沙龙活动，我是今天活动主持人，中经联盟的陈云峰。再次感谢大家的到来。

　　华润在我印象当中和万达、中粮一样，都是国内一线的最优秀的商业地产品牌。我们今天来到了开业已满三年的华润五彩城，由华润置地在北京打造的第一个区域商业中心，已经完美地呈现在了我们面前。今天我们邀请了业界的很多同行、专家和媒体朋友，走进华润五彩城，深入解读一下在中国硅谷所在区域的商业蓝海。

　　首先请允许我代表主办方向大家隆重介绍这次活动的嘉宾：

　　华润置地北京大区商业地产管理部部门副总经理、五彩城总经理  曾灿霞

　　华润五彩城管理中心助理总经理  任东亮

　　华润置地北京大区商业地产管理部商业招商经理、清河五彩城项目招商负责人  刘颖

　　北京理工大学房地产研究所所长  周毕文

　　金宝汇购物中心总经理 陆屹

　　CGV中国华北区总经理 李宇晟

　　睿意德高级董事  王玉珂

　　睿意德董事  索珊

　　北京金隅嘉业金隅嘉品mall招商经理  杨鹏

　　北京金隅嘉业金隅嘉品mall推广经理 杨森

　　BHG Mall上地购物中心租赁经理  易悦宇

　　BHG Mall上地购物中心市场部经理 苑卫洁

　　大族溢彩城策划经理  赵彤

　　北京apm推广部经理 张晓阳

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　　还有媒体的朋友们，欢迎大家。

　　陈云峰：没有任何一个行业像商业地产这样，非常需要及时的学习、交流，所以在业界有一个互相学习、交流的平台，让大家能够及时把握发展趋势，是非常重要的。赢商网在这方面做了很多工作。

　　欢迎今天在场的所有来宾！

　　陈云峰：今天我是打车过来的，我在国贸那，出门之后我就想怎么跟出租车司机解释这个地方怎么走。后来我说五彩城，他说知道，你睡觉吧，到这儿就把我叫醒了。五彩城已经是家喻户晓了。另外，橡树湾从2006年开盘，几任销售老总都是我的朋友，也有好多人托我在这儿买过好多房，当时是七八千块钱。我高中老师的儿子也是在这儿买的房，他当时买房的时候是一万二，他当时问我说在上地这上班，我说你赶紧买。他说一万二了，是不是很高了。现在的五期叫萬橡府，是六万块钱。这里的房子在不远的将来，应该会涨到十万块钱左右。我判断北京的房价正常情况下应该是稳定在十万到十三万之间，这是北京这个国际大都市应该具有的价格。

　　但是为什么涨这么快呢？因为五彩城。原来真的是一个很老旧的工厂的厂区，连路也不通。现在五彩城座落在这儿的时候，给整个区域带来了无限的光彩。所以我觉得“五彩城”的名字起得特别好。

　　另外，它给这个区域所有的物业都提供了增值的机会。更重要的是，它方便了这个区域人们的生活。最早像我出国的时候，我们都是有一站，旅行社都会把我们放在日本、美国的购物中心里，当时我们就觉得，人家这儿这么好，当时咱们还都是百货。现在像咱们所在的五彩城，和国外的包括日本比，欧美的购物中心理念已经落后于亚洲了。这就是华润贡献给咱们的东西，虽然清河并不是市中心，但是这个区域的人因为有了五彩城，同样可以享受到五彩城所提供的生活的便捷和生活品质的提升，这个生活品质的提升是非常重要的。

　　陈云峰：下面请东道主，美女总经理给咱们介绍介绍华润五彩城这三年是怎么走过来的，咱们给鼓鼓掌。

华润置地北京大区商业地产管理部部门副总经理、五彩城总经理  曾灿霞

　　曾灿霞：谢谢陈总，谢谢赢商网。

　　今天很多新老朋友团聚在这里，又赶上是春节前，所以感觉特别地轻松和温暖。刚才陈总讲的话总结成一句就是“一切只因五彩城”，有太多的人，甚至包括坐在我前面的王玉珂王总，都是属于在五彩城一期刚刚拿地的时候就参与了到了项目，给我们贡献了很多智慧。

　　五彩城基本的情况不需要做太多的介绍，大体上项目总的建筑规模是20万平米，其中包括写字楼、车场，商场本身的建筑规模大概在12万平米，租赁面积7万平米。这是华润置地体系内标准的五彩城的规模。我们是在2011年6月份开出了一期，一期规模比较小，品牌也不是特别多。之后又在2013年1月份开出了第二期，整个五彩城才最终完整的呈现在市场面前。

　　刚才陈总说，我们主要要讲五彩城这三年是怎么过来的。其实真要讲，这一个下午恨不得都给我讲也讲不完。故事很多、很长，过程也非常非常艰辛、不容易。可能坐在我旁边的BHG的同行对这个区域会有同感和理解。华润五彩城之前也有媒体朋友来采访，我们聊的时候也总结过，五彩城从当年的这个地方基本上是毛纺厂的一块老的地，到成长为现在比较时尚、比较成熟的购物中心，外加高端的橡树湾社区，整个城市面貌和老百姓的生活方式都经历了一场脱胎换骨式的变化。从我们操作项目的角度来讲，如果有一天我们能有机会把照片一张一张的做更迭的时候，就能真正画出这个区域的变化、变迁。

　　总结哪些在最初几乎一片空白的基础之上，发展成为今天在市场上算是比较稳定的项目，我们也不敢说这是绝对的成功，因为离未来整个集团和我们自己团队对这个项目的预期还是有差距的，我们还有很大的提升和努力的空间。

　　但是三年来，我认为有三点是比较核心的因素支撑了我们的团队最终将这个项目落地。

　　第一，整个项目开发的节奏和这个城市的规划、建设的节奏是吻合的。我们基本上是跟着这个地方的交通发展和人口导入的节奏去安排我们的商业供应。原来这个地方是没有商业的，我们来了以后，自己要把这个商圈建起来。当时有一个最基本的想法是分两期开：第一期先行通过沃尔玛这种人流聚集比较强的超市业态，来改变区域人口的消费习惯，为我们的二期打下一定的客流基础。事实上，这样安排到现在来看，确实起到了客流积累的作用。一期开业的时候，基本上是两万人左右，到二期开业前，这两万多人已经非常稳定了。也就是说，在二期还没有开的时候，已经有两万人在等着我们了。之后我们从两万人，一直到日均达到四五万人，这个过程走得非常稳、非常顺，所以二期的租户没有感觉到太痛苦的过程。

　　伴随着这个过程，还有交通在不断地发展和完善。为什么在这个时间点上再讨论这个话题，就是因为五彩城东边这条路开（通）了，此话题也正好与这个时间点是匹配的。在这个项目招商的时候我就跟老板讲，五彩城有两条生命线，如果这两条生命线不打通，五彩城很难成功。第一条是北边这条路，第二条是东边刚刚开通的这条。北边这条路与上地华联是贯通的，这条路是在我们一期开业之后的几个月才打通的，实现了与北边的贯通。之后，依托于这条路，五彩城才能够把整个五环北边区域都辐射得比较透彻。这一次，东边这条路也开通了，它横跨五环，又将源源不断地为我们带来新的客流和财流，把五道口、学院路这一大片的人都非常顺畅的吸纳过来。所以，在开发节奏上面，五彩城也正应了交通的节奏。

　　还有一点是人口，比如该区域华润橡树湾住宅开发的进度，五彩城一期开业的时候，只有项目北边的橡树湾一期和二期是入住的，之后到五彩城二期开业的时候，橡树湾三期和四期也入住了，紧接着是五期开盘。五彩城就是这样踩着住宅开发这两个关键点同时，去考虑五彩城商业项目的客流的提升。

　　其实，五彩城分步开发还有一个好处就是，现在看起来，这种方式也恰恰是对团队自身的一个成长，分两步到位的经历历程。因为，在五彩城购物中心的陆续开业中，新团队组建是非常复杂的，需要协作、需要有丰富经验。尤其是，我们项目二期的团队很年轻，虽然看上去年轻，但是从整个项目的操作来讲，大家已经不再觉得我们是一支没有经验的年轻团队了。实际上是，这正好通过一期的开发为二期积累了非常好的基础。

　　在这里值得强调的一点是，由于是交通和人口导入的节奏，使得我们稳扎稳打，没有一下子贪大求全。

　　第二，比较精准的项目定位。基于这个区域周边以年轻家庭为主的人口结构，来做我们的业态组合和品牌的安排，在品牌定位的时候也充分考虑到当地的时尚度和消费力。现在看起来，我们这个定位毫无疑问，从人流和业绩的表现来看都是比较对路的，在五彩城里我们没有去做太多高大上的东西。因为华润在全国是做过万象城的，所以华润更知道什么地方是可以尝试做高端的，什么地方应该踏踏实实放下来做。显然，五彩城在档次上的定位是非常接地气的。

　　另外一个很重要的核心就是，基于家庭人口做的家庭主题楼层的设计，包括冰场、SNOOPY乐园、玩具反斗城、电玩等等，加上整个楼层的主题定位规划，都是基于年轻家庭的定位，做得很是彻底。

　　但如果回到定位上的话，我们认为我们所做的事情还不只这些。因为一个项目定位是否真正成功，就在于说，你一定要把项目规划设计到招商、运营，都在讲一个故事，即都在讲你定位的那个故事。华润五彩城在这一点上做得还是比较透彻的，大家看我们的外观设计、空间感觉、色调、灯光等等，跟万象城有很大的区别。我们追求的就是趣味、时尚、温暖、轻松，这也是完全吻合我们的家庭主题的定位的。甚至于说我们在四层的主题楼层，还有一些专门针对家庭的卫生间和主题空间的设计。我们招商的业态组合是这样来做的。

　　难能可贵的是我们的运营，从开业一开始主打“爸爸妈妈和我的五彩城”，始终是围绕家庭主题来做的。我记得我们SNOOPY乐园开了之后，这一轮的宣传推广，直接让我们的人流量和销售额跳到了新的台阶上，提升了30%。到现在为止，得益于第二个因素就是比较精准的项目定位。

　　第三，是最关键的就是运营。我们这个团队非常年轻，我们很多年轻同事到现在都不是那么年轻了，当年都是一进到华润就来到这个项目，非常年轻。祝林总和任东亮总是在万象城体系里面也做过一些培训、学习，然后再回来带着一些人干这个，很年轻、有干劲，想到什么事情就特别扎实的去做。我一直跟我们客户讲这个故事，比如上地区域写字楼，百度、联想等等给我们打一个电话，说今天中午有20多个人想过来吃饭，你们来接我们一下。我们就立马发车过去，把他们接过来。这已经形成了习惯了。当年这个地方一期开的时候，我们同事都说是带着这些餐饮下写字楼，你们愿意来我们就去接。直到现在就变成了很自然的习惯，真正做到了我们是一个区域型的商业中心，我们对这里的客户的深耕细作。直到现在新的路打通以后，我们依然要用这样的方法，把我们新扩大的商圈用同样的方式来做。

　　以上就是所谓的三大要素：跟上城市发展的节奏、精准的定位、细腻的锲而不舍的运营。

　　陈云峰：外行都能见到成型的购物中心的光彩，内行是能够看到从定位到围绕运营所做的艰苦努力的艰辛，购物中心的筹建高兴点说就是微笑的，要不高兴点说，能把人说哭了，真是这样，我相信曾总有很多体会和体味。

　　确实，华润五彩城给清河地区带来了一种生活方式，而且他们一直在引领。另外，刚才我们去现场看了溜冰场，这个溜冰场的业绩在全国都是能够排在前三位的，是出色的亮点。包括SNOOPY乐园，它能够带来的人流，能够带给每个家庭的欢乐，都是无限的。溜冰场虽然属于运动业态，但是里面全都是孩子，现在孩子已经放寒假了，哪有一个事比让孩子在这里溜冰对他的身体更好、让他的平衡能力更好，而且在运动过程中能享受到快乐。定位非常准确，是围绕着年轻家庭的消费。你的定位和来的人口的匹配度，现在看起来是非常高的。另外就是围绕着这种定位所进行的运营，商业确实要养，你得让很多人知道，他来了之后，还会再来第二次。像刚才曾总介绍到，别人打电话你能派车去接，这也是很强的市场意识，这种意识非常难能可贵。给曾总来点掌声。

　　陈云峰：曾总都说过了，就请任总再补充一下吧。

华润五彩城管理中心助理总经理  任东亮

　　任东亮：刚才曾总说得特别好，道出了关于这个项目三年的点点滴滴和整个策略。我是做营运的，从营运角度去看，有几个方面。一个是跟消费者之间的关系，第二是跟商家之间的关系，我感触特别深。

　　项目初期招商是非常不容易的过程，非常艰难的，当然今天已经好很多，招商的同事在这个工作上面下了很多工夫。然而，我们作为营运、作为招商接力棒的第二棒手，我们要跟商家建立很好的关系。我讲一个小例子，五彩城二期开业的时候，也是大概年二十八的时候，那时候交通还没有那么好，2013年交通也不是很好，还没有公交车，我们员工上下班也是个问题，特别是春节期间，在这个位置让大家春节在这加班非常难，因为招销售员都很难招到。在年二十八的时候，有一家店要闭店了，说真的没有人了，准备闭七天店。我说这不行，我就跟那姑娘去聊天。后来在现场我说，我们商场给你发点补助吧，一天一百块钱，你上下班很辛苦，可以打车。然后那个销售员很高兴，到现在成长为优秀店长，做得非常不错。我们跟商户的关系就是这样一点一滴的小事磨出来的。

　　还有的店铺在员工管理上并不能管得很细，比如擦玻璃都擦不干净。我们就是从这些细小的事情上做起来的。我们要把品质做上去，跟每一个零售商都有几个月在谈擦玻璃的事情。这些事情本来不需要我们去做，但是因为这个地方、这个位置，甚至当招到的销售人员、店长们的意识、理念都达不到要求之时，这就需要我们去做很细致、很细微的工作。但现在你们去现场看，玻璃是很干净的，我们有一套机制来保证每一家的玻璃、每一天的陈列都很干净、很清爽。这样也铸就了我们这个项目能走到今天，在今天算是一个比较稳定的购物中心，是一点一滴打出来的。

　　还包括跟消费者之间的关系，都是点点滴滴，让我们这个团队逐渐成长，让我这个20几岁的人变成30几岁的人。我们通过不停的跟消费者、跟租户去磨炼、去成长，对我个人也感触非常深，对我也非常有帮助。

　　曾灿霞：我再讲一个小故事。在上周末我们开的租户大会，我们的运营团队给每一个租户准备了一份《经营告知书》，里面详细分解了他们的各项数据、各种纬度，跟我们整体楼层、业态、业种，有各种分析、排名。当时有一个租户，因为每个租户都是单独的一份，他上去讲，真是没见过哪个经营团队把这个分析做得这么细，非常系统，他说回去要好好研究。任总最早只是管运营这个板块，整个项目成长过来，他底下的团队全部都成长起来了，他现在是连推广、运营、客户关系、信息管理，但凡出业绩的部门，都在他下面了。

　　陈云峰：从规划定位、到招商、到运营，确实是一个购物中心从初创到成熟的过程。刚才两位老总讲的这几个小故事，都是非常有代表性的，特别是处在城郊结合部，刚才还提到了交通，现在出租车是知道这个地方了，原来连促销员上班都不愿意来，荒郊野岭的。任总讲到春节加班，给他们点补助，到现在小姑娘都成为优秀的店长了。这说明五彩城是和商户一块成长的，包括刚才曾总补充的小故事，能够给一个《经营告知书》，其实这些都是所谓的大数据管理，来参加租户大会的一般都是北京区域的领导来的，把这些数据给他，他确实很关注。这让我想到两个字“用心”，所以一方面越长越老，还有一方面是心越来越细。

　　下面请北京理工大学房地产研究所所长周教授给我们从专家的角度，来讲一讲商业发展和城市的关系，包括五彩城对于区域或者城市的贡献。周教授是我们业内非常著名的专家，对房地产方面研究非常多。

北京理工大学房地产研究所所长  周毕文

　　周毕文：首先感谢赢商网组织每周下午茶的活动，我参加的不多，但是一听说来清河五彩城举办下午茶，我就一定要参加。清河在北京历史上是北京的重镇，北边的门户，听我师父讲，抗日战争时期他就住在清河，是国军拿着大刀片在这里抗击日军。

　　刚才听曾总讲，还确实应该把那些老照片准备出来，组成一个长廊。让租户、客户了解到这里从荒凉到繁荣，还有历史的变迁。80年代来的时候，这里就几条街，就是平房，没有楼房。就毛纺厂可能院子里边有几个楼房。我记得这里的开发商是华润第一个进驻这里，拿的地还是地王，媒体还爆炒了一顿，说楼面价是四千多，当时就很高，因为当时商品房才四千多。有这么一段历史，我就特别关注清河。但是变迁完以后，我没有来过，今天开车往里头一走，原来老是在八达岭高速看这里的楼一栋一栋起来，进来之后我还是挺震惊的。这条路从东往西开，开到五彩城的时候，我眼前一亮，真的是五彩缤纷。我觉得先参观的方式也很好，陈总给了一个大的题目就是整个的城市化。

　　北京的发展，是一种没办法的摊大饼，从三环四环五环摊到了清河，这是历史的机遇。让人居住在了离北京不远不近的非常高档的区了。以前大家不在乎，奥运会2008年以后，刘淇说了，五环就是北京的城，不是都要住二环。所以有时候还得听领导的，领导说那话，别不当回事。要是意识到五环就是北京的城，你在五环周边买房不会错的。大家看橡树湾的价格，从八千多到现在四五万，将要到六万，陈总也描绘了未来十到十三万，所以在北京买房，在没到十到十三万之前都可以买，当然了住保障房也是一条路。

　　正好咱们五彩城填补了这里商业配套的这种空白，这是一个大的趋势。同样是填补，怎么填补呢？我这次参观完以后特别有感触，不是简简单单百货业态、超市的填补，而是要抓住居住的主力人群和辐射的主力人群的状态是什么。通过数据分析，以家庭为主的针对年轻白领为主体的定位非常好。

　　今天来的时候我参观了几层之后，第一是感觉它没有百货业态的拥挤和行走路线的迷茫，是很宽松的，动线很清楚。周围看似一个一个的隔间，一个一个店，不感觉到它的零乱，基本还是围绕孩子在做文章，吃喝玩乐。所以看似今天的人流量不大，因为今天是周五，但是累计起来人流量非常可观，一天四五万是相当好的了。还有很多学生在那滑冰，他只要玩上了，就必须得来。对中国孩子的重视理念，给他创造吃喝玩乐，当然不只是吃喝玩乐，还有教育，比如英语学习等等。把商业地产里涵盖了未来的孩子教育元素，这个定位非常好。

　　任何一个区域，除了有居住和百货业态以外，一定要和他的职业、工作相联系，不能纯粹说都住在橡树湾，然后跑到东三环、南四环等等上班，这不行，好在这里有一个上地高科技聚集区，从上地到这里有大概三公里，不管是开车也好，坐公交也好，还是现在很多白领健身，走路也好，都是可以承受的距离。未来从北京市规划的角度来说，不能搞大的功能分区，大的功能分区在规划上是完全错误的，睡城也好，大学城也好，聚集产业区也好，那个分块太大了，应该是一个小循环，城中有城。比如在这里有上地的产业和工作，有橡树湾清河的居住，还有配套的五彩城的多业态，都是非常有前瞻性的决策。咱们也很有眼光，一个是北京市的规划，一个是咱们能拿出一定的面积来做公交场所，这也是一种牺牲，但是必然有车到了这儿了，你下车了不去商店逛逛吗。还有路打通之后，把清华五道口那一片，还有小营、西二旗那一片，都贯通得非常好。

　　非常感谢曾总介绍的三条，一个是与中国城市化发展相匹配，一个是谁抓住了家庭就抓住了未来，一个是运营，我们老提国际化、实战化、专业化、人性化，运营就体现了细微处的人性化管理。谢谢。

　　陈云峰：周老师说得很好，给的评价也比较高。陆总，您作为同行角度，请您说两句。

金宝汇购物中心总经理 陆屹

　　陆屹：我在各个大会上听曾总发言，我觉得今天听了以后，我更深的感触是，她对这个项目，包括她对她的工作，有一种不离不弃的态度，这个非常值得我学习。我觉得她有两点，不抛弃、不放弃。如果按照当时开店的环境，她完全可以随便招一批（商户），如果她想给自己找借口的话，可以找很多很多借口把这个商场做得没有这么好，但是她确实对自己负责、对清河负责，把五彩城做到这么好。

　　我们那里商家（金宝汇）也说春节七天全闭店，我在想我们回去发一百块钱行不行。大董他们说，今年无论如何春节要闭店，因为员工六年都没有回家过年。我们本身是在王府井，大家都不来了，春节我们是没有销售的，所以他们就可以回家过年了。

　　我从国外回来，我其实当时最大的理想就是希望能够把中国的shopping mall做成五彩城、大悦城这样的，这是我自己心里的理想。我在澳大利亚住了很多很多年，我孩子在那出生，我们不管怎么搬家，必须一出门或者下了火车那火车站都有西田的商业，澳洲全是西田（集团）的天下。然而，城里的西田、郊区的西田都是不一样的，同一个牌子放的衣服架子都不一样，能做到这么精准。所以有时候同一个系列的品牌，里面的布置都是不一样的。抓住了家庭，不管怎么样人流是保证了。像城里的高端mall，过去是做高端奢侈品，确实能做，但现在不一定。像我们孩子，从出生到现在大学毕业了，还在西田那买东西。最早的时候电脑还不是很流行的时候，西田就有了，学校有一次搞活动，把所在区的学校，每一个学校放一个牌子，牌子底下放一个箱子，各位家长买完东西的收据，你喜欢哪个学校，或者你孩子在哪个学校，你希望孩子上哪个学校，就把那个收据往不同的箱子里放，后来他们打开看，哪个学校的收据越多，商场花了钱买了计算机送那个学校去。因为本来有的家长不愿意买东西，结果有了这个事，就狂买东西，把收据送给那个学校。这种浪潮不停的有。这是大概15、16年前，我印象很深的一个事情。

　　其实，有家庭的、社区的shopping mall可以做很多很多事，包括周四发工资，只有那么一天晚上关门晚，其他时间都是很早就关门了。我从小在海淀长大，在海淀很容易接受这些新的东西，因为大学多。可能奢侈品、穿不太讲究，但是吃等等在国外他们见过的、接触过比较高级的东西接受起来比较容易。因为父母出国以后，我也从来没有回过海淀，我现在回到海淀，感觉特亲切，以后跟您多学习。

　　陈云峰：陆总也是结合国外，包括对社区互动提了很多建议，也学了一招。像春节这个问题，我现在也是主张，原来大家过年是憋在家里，现在过年除了三十下午和初一，从初二开始就出来了，就开吃了，因为也不愿意在家做饭。因为偏社区的商业确实跟老百姓的生活紧密联系在一起，比如来了朋友，小孩子们来了，就溜冰去了，或者看场电影，真的是很简单的事。华润五彩城跟整个区域真的是紧密联系在了一起。

　　刚才曾总、任总都提到了商家，五彩城一方面是处理跟消费者的关系，另一方面确实要处理好跟商家的关系，今天CGV影院的李总专门赶过来，参加这次华润五彩城三周年的研讨会，而且这家影院是他们直营的，做得非常好，请李总跟我们分享一下您和五彩城的故事。

CGV中国华北区总经理 李宇晟

　　李宇晟：谢谢，今天这样的交流形式非常好，以后可以的话，我也要参加大家的会议，能学到很多东西。2013年华润五彩城二期开业的时候，我们也有很大的困难，但是以后每一年都在不断发展，虽然现在还有不足的地方，但是一年比一年好，我们跟五彩城合作得很愉快，我们相信我们跟五彩城一起发展，今年肯定会创造比去年更好的业绩。

　　曾灿霞：李总也很忙，我也很忙，但是我们约定，一个月要开一次会，这就是华润的风格，经常骚扰大家，管得特别多、特别细，但是购物中心的运营就是这样，我们经常互相一碰撞，就碰撞出很多点子，因为大家都有资源，我们跟CGV在这些方面，像他们有很多明星的资源、活动的资源经常结合，大家就把这个事情的效应放得更大。

　　李宇晟：曾总和任总给了我们很大的支持。

　　陈云峰：支持都是互相的，刚才曾总和任总都提到过，实际上五彩城在这里有一个特别大的任务，要打造新的商圈，这是需要一个过程的。但是确实是因为有CGV这样优秀的品牌进来，它的这种辐射力，包括集客能力就增加了。现在电影院跟您报告一下，已经成为主力店了。有一次我们开会的时候，我们原来说叫次主力店，电影院的老总拍案而起，错，我们电影院现在是主力店。而且中国现在谈文化性消费，另外电影院是成为一种流行和时尚的标志，当大片出来之后，你要是没看，你回单位之后，大家一聊，人家都在笑，你跟傻子似的，就out了，它成为一个流行时尚的风向标，我们进了CGV以后，确实感觉电影院的设计、风格都非常不错。我们跟商家一定是共同成长，A离不开B，B离不开C，只有商家跟咱们开发商紧密携起手来之后，顾客会感受到特别好的服务。

　　下面是请睿意德的王总，王总对咱们这个项目在前期做出过重大贡献，我们在参观的时候，王总也提到，他力主在这里不设百货店，去主力店，确实体现了睿意德的专业度，包括王总为了说服开发商和内部的管理层，打了两份很长的报告，力主要这样做。从我们专业的角度，当时王总一提这句话，我马上就给他一个大拇指，如果现在有一个主力店，曾总和任总就得天天琢磨把他们轰走，但你们有协议怎么能轰呢。请王总谈一谈您和五彩城的故事。

睿意德高级董事  王玉珂

　　王玉珂：大家下午好。今天见到很多老朋友，我看到五彩城就特别亲切，就像恋爱般的那种感觉。跟曾总、任总，还有很多别的同事都很亲切，现在没有继续服务，但是他们的一举一动都特别关心。刚才周教授在路上问我，为什么不要百货？我们在过程当中是两次来做了一个专题，第一是定位阶段，在设计的时候要不要这部分，那部分就在我们现在那个位置，当时定位是想做百货，唯一单一一点就是那么大的面积怎么填满，那时候还不是百货好不好的问题，而是能不能填满的问题。另外，在我们招商的时候，我们要不要，因为在华润体系里面，没有百货的好像很少。我们当时有一个观点就是放弃主力店，我讲了几个理由。周期长、租金少、调整慢，再就是品牌本身有没有重叠，但是唯一的理由是没有电商，那时候还没有这个理由，如果是现在，这个理由就更充分了。

　　我们看华润五彩城这个项目，这个项目给我最大的感触是，思维的转变，现在大家都谈论得特别多，一谈到电商我们就感到恐慌，就好像没招了，要坐以待毙。但是我们害怕电商，怕的是什么呢？它到底什么东西能够替代我们？我们只看营业额的话，市场容量才到13%。我们要创造给我们的客户、给我们的人群提供很多很多便利的东西，这点是非常非常值得我们学习的，但是我们在早期的时候，就已经关注到这一点了。我们经常听到电商比如A轮融资上千万，B轮融资多少个亿，C轮融资是多少，他们整个融资是不少，但是其实我们是看不到他们的整个收益的，只看到他们的投入，对成本和收益根本不关注。电商在这个阶段表现的是什么状态呢？是不计成本的导入客流，无论是用滴滴打车也好，还是微信中很多东西都一样，都是不计成本的。这就是利他的思维，先把人养起来，然后通过所谓的电商思维就是羊毛出在猪身上，来创造一个新的商业机会。但是我们在做五彩城的时候，虽然那个时候不叫电商思维，但是我们其实也有非常强烈的不计成本的为消费者创造好的体验。

　　我们的空间大家看完以后，非常宽大，购物中心的空间实际上跟百货比较起来，从建筑面积来算，是浪费空间。如果一个百货你看完以后，真的是舍不得，是浪费空间。另外，我们项目本身全部是持有，现在做项目的踏踏实实完全持有的企业是不多的，持有对商户也是很好的平台。另外，我们的产品柱距是9×11，这个距离对很多停车的人是很舒服的，对空间打造起来也非常好，因为我们是6米层高，也是很舒服。你看完以后整个体系，包括我们的电梯，一定要从1到3、3到5。现在购物中心里大家都在探讨一点，现在缺人，我们在做前期产品的时候，对人的导入这方面反而是不关注的，加个电梯就是成本，包括停车位也是，很多时候说能不能多加一层停车位，都是顾虑。

　　周毕文：洗手间也特别多，我刚才没有坐直梯，坐的扶梯，我看到很多洗手间。

　　王玉珂：这就是千方百计的为我们未来消费者创造一个导入人流，让他很舒适的体验的场所，我觉得我们在这方面前期的时候都是在踏踏实实做这些事情，这就是对人的关注。很多时候商业地产觉得电商很恐慌，我们没有那么恐慌，电商离我们还很远，但是消费者是实实在在的，一天三万人、五万人，一年就一千多万人，还是要踏踏实实的做。

　　再就是前瞻性，我们刚才谈到百货，当时是放弃了百货，我们是考虑到未来能够给我们消费的客户创造很好的品牌环境和品牌体验，我们当时考虑的是用次主力店替代主力店，刚才陈总已经纠正了，不叫次主力店。但是2008年的时候，很多次主力店品牌也很少了，包括你现在看到很多快消品，H&M、ZARA等等还没有进入大陆，包括SNOOPY乐园，很多东西其实都没有。但是我们开业到现在三年以后，快速的增长，整个中国的经济是在积极扩张的，包括那些品牌也都过来了，所以这些次主力店能够为我们未来提供很好的选择。我们在探讨SNOOPY的时候，其实也是一样的，当时我记得在香港的时候，我在做顾问期间，也是花了一个礼拜，在香港专门考察，跑了很远的沙田，我发现那个业态跟我们很匹配，我也跟华润沟通。正好在那个位置适合做这种体验式的项目，而且儿童体验业态在国内做是唯一的一个。我看完以后，感觉现在商业项目在整体方面给我们的体验感是超前的。

　　商业是动态的，永远都不是说现在是什么样，未来也是什么样，应该是有变化的，应该要有调整的。在这个过程当中，包括跟租户的沟通、数据的分析、大数据的了解和运用，这些是保证我们在一个商业里面保持活跃的非常非常重要的一方面。谢谢大家。

　　陈云峰：王总非常专业，大家能听到当时很多的关键点，睿意德都是做了贡献的。很多人说顾问公司的作用，从万达也好，中粮也好，华润也好，都是成了名的商业地产开发商，但是大家为什么还要请专业的顾问公司呢？就是能够有前瞻性，能够按照行业的习惯来避免短视。

　　下面请曾总给咱们讲一讲，华润这么庞大的市场体系，请您给我们讲一讲北京商业大区，有什么商业规划和理念？

　　曾灿霞：非常感谢陈总，今天大家聊得很热烈。

　　华润现在全国九个大区，北京大区包括北京、天津、河北、河南，两个直辖市，两个省份，现在我们有商业项目的城市是北京、郑州、石家庄，且产品线覆盖得很全，从我们最高端的系列万象城城市综合体，在郑州和石家庄都有项目，郑州一期是经历了前面几年的筹备，最终在2014年4月19日一期正式开出来，之后郑州还有二期，郑州的规模也不小，郑州商业建面大概在22万左右，租赁面积达到了12万多，接近13万的规模。处在郑州非常传统、非常核心的二七商圈。在那个商圈里除了我们之外，也有当地本地最好的零售商，是丹尼斯百货。还包括原来红极一时的大连大商。

　　我们今天讲这个话题，这样的故事在郑州也上演。因为有华润的加入，再加上这两个大项目，定位也是比较高端。使得原来比较传统但档次没那么高的郑州二七商圈，当年著名的亚细亚全面升级，这是郑州万象城。

　　第二个万象城在石家庄，石家庄是在非常核心的位置上，它的主干道南北向的中华大街，商业主干道，中山路，交口的东南角，那是非常黄金的位置，展示性非常好。同时两条主干道下面分别对应着两条地铁线，是两条地铁线交汇的上盖项目。这个项目预计在2017年秋冬入市。

　　五彩城系列，我们现在新的更多的系列会叫万象汇，就会知道是跟万象城是一体的，当然北京五彩城是比较知名，我们没有马上改。我们现在在密云有一个项目，叫密云万象汇，是我们做了五彩城项目之后的全新尝试，因为是在北京郊区，既有当地的人口，也有到那里休闲的人口，所以在业态上的组合会比较亲近自然、生态的方式。它又地处在一个比较本地的市场上面，我们会去做切合本地需求的事情。       除了凤凰汇之外，我们还有plus的项目，其实是邻里中心的项目，规模很小，但它依托于以我们自己的住宅为主，辐射周边大概两三公里的小业态，就是邻里中心。我们在朝阳的杨闸环岛和门头沟都有小业态，我们没有做宣传，也是我们这个大的团队在操作的。

　　华润置地北京大区也在积极拓展各种类型的具备发展可能性的，比如我们可以拿地、可以收购、可以合作，多种形式，我们只要是具备这种潜力都可以去考虑合作，因为华润做到现在为止，北京团队最大最大的遗憾和最大最大的期待就是一定要有一个万象城，真的恨不得我们没做成这个事，心里就老是揪着，所以以后各位同行们要有什么信息，就给我们提供提供，我们最大理想是把这些都干好以后，我们干一个万象城。

　　陈云峰：我们听完曾总的介绍之后，确实感觉到华润在北方区的战略方向非常清晰，而且我们觉得有万象城的底蕴、有五彩城的经验，特别是刚才曾总反复提到的比较年轻的任东亮同志这样的团队已经形成了，包括已经获得了商家普遍的认可和支持，华润本来就是一个非常优秀的品牌，在市场当中有很强的号召力，组合资本的能力也非常强，虽然没有万达那么强势，但是我们跟曾总坐在一起，就感觉到底蕴非常强，而且确实整个购物中心的思路非常清晰。刚才溜冰场我问了东亮，这是什么牌的，他说是我们自己做的，是华润牌的，华润做起来是很有底蕴的。

　　曾灿霞：真要感谢赢商网的平台，我们之前还在跟商委说，我们要把华联、翠微张罗到一起，因为我们在一条线上，我们要做成一个商圈。大家老想着我们是竞争对手，不愿意见面，其实大家都心怀着聚一聚的渴望，得有红娘牵线搭桥。

　　陈云峰：再请睿意德的索珊董事给我们讲讲对五彩城的看法吧，大家欢迎。

睿意德董事  索珊

　　索珊：我跟曾总也不是第一次见面，我们之前通过圆桌会都有过互相邀请。我觉得就是两条，第一，这个项目是回归商业本质的项目，因为商业本质是满足需求的，消费者是为交易和服务付费，这个项目能做到的是针对客群是什么，也能满足他们的需求。今天的主题是“硅谷商业蓝海”，我一直在说五彩城就是承接了硅谷的角色，注重自身培养和家庭教育的机会，五彩城也做到了这一点。

　　那时候王总带队去做这个项目，我觉得有几个价值。一个是预判，一个是实在，实在是商业的本质，你的主题、你的内部的场所，实际上都是锦上添花。如果功能的方向错了，实际上就越走越远，所以实在很重要。另外是创新，光有实在还不行，还要有对未来趋势的发展和创新。我觉得这个就是印象当中把我们定位如何植入，这很重要。

　　对于我们的角色，对项目要负责，对品牌也要负责，双向拉动的时候，大家都有互相创造的价值存在，这是长久的关系。

　　刚才周教授讲的，是我们在城市化进程当中，睿意德一直在跟行业和客户说的，中国一开始的开发都讲究新区开发，这个就是大区的功能分区，像美国一样，把办公留在核心区，居住外溢化，但是后来发现潮汐化的人群、交通的拥堵，出现很多问题之后大家在反思。后来出现新城市主义就是讲究功能的融合，五彩城这个项目就在清河这个区域，实际上它是把所有功能最后成为一个闭环，所以这样的区域价值就使得这个区域的升值空间非常大，未来满足需求方面也是非常广的，所以功能的闭环使得城市的发展会改变一个面貌，所以这个也是带来了价值。

　　曾总的团队、任总的团队，给大家看到的就是，实际上在哪个行业都一样，就是坚持的意义。坚持在做一件事情的时候，中间的路途，不管是身体上的，还是工作上的，还是技能上，还是团队配合上，一定有方方面面的困扰和故事。但是你做一件事情，你认为是对的，坚持下来的意义，远比将来达到目标的意义要大，这里边的收获才是技能上、才是个人的成长。个人的成长跟企业的成长、跟项目的成长，在一起纬度的时候，实际上大家都会有共鸣。这就是我的一些感触，因为对这个项目我们太有感情了，我自己也经常来。谢谢大家。

　　陈云峰：回归商业本质、实在、创新、坚持。索总不愧是专业人士。

北京apm推广部经理 张晓阳

　　张晓阳：我是本着学习的态度来参加这个会，来到这儿也发现了几个亮点。我这是第一次来这儿，其实有好几个熟悉我的朋友都会说，我比较过分，是第一次来，应该多来几次。我发现楼上的会员中心做得很棒，而且能在这样一个项目里做那么大的会员中心是很难得的，我没有深入的去了解，但是我觉得这样做到极致也是可以去拉动会员黏性的，也算是给顾客增加购物体验的增值的服务。

　　还有一点是刚才说到的《经营告知书》，我们也会跟租户说一些他们经营上面的分析，但是没有像刚才曾总说到的很多维度的去讲，我们会更直白的告诉他，你哪里做得不好，或者销售数据哪个月有波动之类的，参加完这个会议之后，我觉得我回去有必要去把这个再深化一下，跟我的租户再去交流和沟通。

　　刚才亮哥（任东亮）提到的跟租户的沟通，因为我也是做这行的，跟租户沟通非常难，能做到他刚才提到的那几个点的事已经很不容易了。我们做的那些工作大家是看不到的，都是在背后，能做到这样，能对顾客负责、对租户负责，其实就是对自己的老板和整个行业负责。我有很多地方需要学习。谢谢。

北京金隅嘉业金隅嘉品mall招商经理  杨鹏

　　杨鹏：我们计划今年8月初会开业，在营运方面我觉得五彩城细节方面做得很到位，包括卫生间等等，都布置得非常好。招商也做得非常有亮点，这个项目各种经营业务压力也非常大，所以二次招商做到这样很难得，我需要学习。谢谢。

BHG Mall上地购物中心租赁经理  苑卫洁

　　苑卫洁：今天走进五彩城，我希望赢商网以后多举办这种活动，我们可以多学习。五彩城亮点很多，首先是SNOOPY乐园，它的品牌带来的价值是超值的，这是我们以前不敢想的，以后我们学习学习。还有任总说的对于商户的细节管理，我们虽然开的比较早，但是五彩城后来者居上，我一会儿会加曾总和任总的微信，希望以后多指导我，我们多交流。谢谢。

　　周毕文：我补充一下，刚才曾总讲到平台的事，看似我们这里有几个商场，可以竞争，但是我们组合起来，变成一个大商圈，越合作、越共赢、越好。你不是自己跟别人竞争，而是我们把清河商圈做起来，跟别的商圈竞争。

大族溢彩城策划经理  赵彤

　　赵彤：我们溢彩城是在亦庄的，前一阵大族是第一次做商业地产，这几年来都在学习。

　　刚才SNOOPY乐园里边那小火车，我们每个人都坐了一遍，小火车坐一次，转的那个也坐了一次，里面还有可以体验的。来这儿考察，针对整个商圈来说，五彩城有这么多年商业运营的经验，我们确实作为郊区商业的标杆，确实能站得住脚，我们也想跟你们学习。因为我们是新人，但是我们肯定会有我们很多的其他行业的经验，现在流行跨界，我们会把商业以外的其他想法放到商业里，跟商业进行融合。大家都在跨界，我们也准备跨界一下。我们虽然离您挺远的，但是也算商圈竞争。

　　2015年确实是非常崭新的一年，现在不是说房地产界出现了一些什么新的变化，而是整个全行业都在发生翻天覆地的变化，未来五年有可能是新的一轮全球的工业革命都要爆发了，也许是90后等很多东西都非常超前，我们以后应该能再多交流。

　　陈云峰：各位朋友，引领生活时尚，贡献一个区域，今天有专业的分享，也有友谊和欢笑，也有坦诚的交流。今天我们来到了华润五彩城，我们能够感受到华润这个品牌的魅力，也能感受到五彩城很用心的在商户和消费者之间做了那么多坚实的工作，也很感谢CGV李总这样的品牌商家的鼎立支持。

　　维意定制店长（场地提供方）：我们场地比较大，五彩城这边有需要，我们也是尽可能提供，我们这边是做全国家居定制的，其中包括一些配套品、床、沙发、床垫、餐桌椅之类的，所有家具都是可以根据客户家里的实际尺寸和喜欢的大小、颜色、款式、风格，量身定制，走的是定制化路线，而且是比较年轻化趋势的。

　　我们提倡的是环保等级为铂金E0级标准，是可以达到标准的，我们这个展厅也做过专业测试，不管是板材本身的环保等级还是整个空气的甲醛含量都是做过专业测试的，是几乎为零的甲醛释放量，所有顾客进来之后，几乎不会闻到特殊的气味，相对于建材城来讲，不管是逛街那种愉悦的心情也好，还是购买家居的愉快心情也好，购物体验是不一样的。我们是提供免费量尺寸，让顾客在逛街的过程当中，就把家里的尺寸量好了，为客户私家打造量身定制。

　　特别感谢五彩城对我们维意定制的大力支持。谢谢。

　　陈云峰：今天选的嘉宾特别好，赢商网也配合得特别好，主持得也不错，大家的发言都很精彩。媒体的报道也会特别精彩。预祝华润密云万象汇能够早日给咱们惊喜，也期望曾总刚才反复提到的万象城要落户北京，我们也寄予更多期待。

　　最后再次代表主办方感谢各位嘉宾在繁忙的周五，能够冲破拥堵，来到华润五彩城。希望曾总给咱们尽快提供机会，咱们再次相聚。谢谢大家。

　　曾灿霞：2015年我们一定会再创造机会，再次感谢赢商网，感谢陈总，感谢各位朋友。