成都主城区土地羊年首秀 地处一环面积小要求多

　　春节尚未真正结束，但是楼市战斗已打响，不动产登记实施、央行再次降息,似乎要在羊年扳回一局。与此同时，土地市场的盛宴也已开启。3月2日，主城区土地羊年首秀，拍卖出让一环之内的青羊区大安东路1号地块，面积28.96亩。

　　这也是三月的首场土拍，截止3月1号，根据国土局公布的出让信息还将有9场土地交易，出让主城、郊县土地共24宗，包括史上最高楼面价17063元/平方米的春熙路北段；楼面价6200元/平方米的成华区二环路东一段25号地块等重磅土地。羊年土地市场火不火，先看首拍顺不顺。 

　　一环内优质熟地  交通便利配套齐

　　青羊区大安东路1号地块，位于生活配套成熟的一环之内，位置显贵，地块南靠成都列五中学、近成都市中医院，西邻小关庙后街；东为四川石油管理局成都培训中心和水岸丽舍居民小区，近红星路；北接大安东路，隔路相望府河及其绿化带。一环内、府河边，将成为项目未来的重要卖点。

　地块周边情况

　　便捷的交通也将是项目的另一卖点，地块附近有红星路一段公交站、大安东路站、太升北路站等公交站，并靠近正在施工的地铁三号线1期，处于省文联站和一号桥站之间，三号线预计2015年通车，将为区域通达全城提供更多便利。

　　地块周边的交通情况

　　虽然位置显贵，但地块看似其貌不扬，目前地块东半部分主要作为临时停车场使用、并有两所临时棚户房，西半部分荒草丛生，散布着少量建筑垃圾。

　　地块现状

　　作为一环路的成熟居住地带，该片区除了交通便捷、医院、学校等配套完善外，还拥有丰富的社区底商。但是由于区域开发较早，区域内几乎无新建楼盘，最近的高层住宅水岸丽舍目前二手房均价9000元/平左右，其余多为年代久远的老式住宅，甚至还有零星棚户房。区域大型商业配套比较缺乏，不过从地块西侧坐两站公交即可抵达春熙路商圈，向东不远即为建设路商圈，相隔约800米之外还有恒大正在打造的曹家巷项目，拥有30余万方的商业配套，也将提升地块的未来价值。

　　面积不大要求多     实际成本远超6652元/平

　　大安东路1号地块面积28.96亩，由两宗地块构成，1号地块为二类住宅用地，2号地块为商业用地。本来面积不大地块被分成两半，且地块规划要求90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设住宅总面积的70％以上。如此，项目打造颇受限制，让一些开发商对此并不感冒。

　　不仅如此，地块还面临另外的难题：返迁安置房。出让文件规定：本次出让宗地竞得人须在地块内按成都市青羊区统一建设办公室提交的《大安东路1号地块原地返迁安置房户型面积要求汇总表》全额投资建设242套返迁住房（总套内面积≥11499.76平方米）、返迁商业用房（总建筑面积≥2999.99平方米）、返迁办公用房（总建筑面积≥7024.70平方米）及地下停车位60个；以上返迁房都将及时、无偿交给政府用于返迁安置。除此之外，项目还需要竞得人修建建筑面积不少于1000平米的社区服务中心一处、不小于1500平的文化活动中心一处；无偿还建711平的防空地下室工程。

　　虽然地块地处一环，地块总返迁面积占可开发体量近28%，且有附加要求，这将会整体抬高实际的楼面地价成本。怎样打造才能既能满足条件又有利可图，还能从小地块做出大文章，就看哪个开发商的算盘打得好了，一起坐等结果。

　　一号宗地：青羊区大安东路1号

　　面积大小：28.9594亩

　　计入容积率的总建筑面积：1号地块计入容积率的总建筑面积不大于62265.96平方米，1号地块可兼容的商业面积比例不大于计入容积率总建筑面积的20%；2号地块计入容积率的总建筑面积不大于14959.12平方米，2号地块可兼容的住宅面积比例小于计入容积率总建筑面积的50%。在满足总体指标的前提下，1、2号地块应统一规划、整体布局。

　　规划用地使用性质：①号地块：二类住宅用地（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率总建筑面积的10%），②号地块：商业用地

　　起拍楼面价：6652元/平方米

　　成交楼面价：

　　竞得者：流拍