且看澳洲商业地产是如何把“消费者体验”做到极致！

　　记得商业地产前5强开发商总裁说，中国的商业地产根本不是真正的商业地产，或者更多是地产而不是商业，对商业的理解还是停留在粗放阶段。在这样一种背景下，老潘今天特别推荐这篇“从小处着眼”的文章，没有对商业地产的模式研判，8点建议都是围绕商业地产细节的微观改善，很务实，都是细节之处显高明，真实把“以人为本”这句常规的空话落到了“实处”，都是真正把“消费者体验”二字想方设法做到极致，特别推荐这位从业商业地产40年的专业人士在澳洲的商业地产体验报告。

　　今年二月我在澳洲旅行，了解了许多关于这个国家的趣事。比如它原是一个囚犯流放的国家，国民非常崇尚个人享受，从以下两点可侧面看出：一是澳洲实行周薪制，一周发一次薪水，“一直”有钱，十分任性！乐于享受和消费，因为他们社会保障体系十分完善，工资收入基本等于消费支出；二是澳洲的肥胖指数位居全球前三，大概这种现状导致当地服装行业经营不佳，因为时装需要身材像中国人一样的苗条穿起来才好看（笑），澳洲商业发展更多依赖于餐饮和休闲娱乐（肥胖指数也越来越“任性”挤入前三）。

　　由于人生的40余年都在从事商业经营与咨询策划，我在澳洲旅行中也特别关注了商业项目。总结了澳洲商业项目的几个闪光点，并提出8点建议，供国内商业借鉴。

　　1 墨尔本：休闲商业广场

　　走在墨尔本的沿海休闲商业街上，一边是海，停靠了许多游艇（对于国外的好多资本主义国家，富裕家庭大多拥有游艇）；另一边是商业街，大多以餐饮为主。

　　亮点1：考虑客户需求——商家比消费者更任性

　　对于来此休闲娱乐的消费者来说，更愿意坐在室外，可以一边用餐，一边欣赏海岸风景。当你看着蔚蓝的天空大海，停泊岸边的一艘艘游艇，心情也会随之变得十分愉悦。

　　因此，为了避免海风直吹及海滩沙尘的影响，商家将餐饮外摆区加设帐篷，并用透明玻璃进行围挡，虽然成本略有增加，但商家这样的任性正中消费者下怀，消费者的体验以几何量级增长。

　　建议1：国内沿海城市的休闲商业，可以参考此方法提高户外餐饮区的使用率，增加其经营价值。

　　亮点2：广场雕塑，色块美化——任性的灰色水泥堆

　　墨尔本的商业街和美国愚人码头很相像，在广场上建造了各式各样的雕塑，增加了商业街的观赏性和趣味性。最巧妙的是这些水泥雕塑，平凡至极的灰色水泥堆因为有了五颜六色的色块装饰，十分抢眼，而且打造成本很低。

　　建议2：雕塑小品既可以美化广场，又可加强商场与消费者之间的互动性，只要用心，低成本的雕塑也能起到大作用。

　　亮点3：走道中间用木板条——我们都爱任性的大自然

　　木板条从视觉和触觉上给人的感觉都比较温馨，色调鲜亮造型多变，好的木材还能给人一种有品质的感觉，让消费者感觉更贴近大自然。

　　建议3：做户外商业走道部分可以用木板条铺设，通过颜色及材质的变化进行区域的分割。

　　或者用以将餐饮外摆区垫高10公分左右，区别于人行过道，提升消费者用餐体验。

　　亮点4：商业建筑的一层挑檐设计——下雨天逛街就是这么任性

　　澳洲部分商业一层采用了挑檐设计，且造型带有弧度，优雅美观实用性高，但造价偏高。而国内建筑的边缘一般是笔直的，下雨天消费者逛街十分不便。

　　建议4：街区式商业开敞空间较多，日晒雨淋等问题能不能解决直接决定了消费体验好不好。

　　2 悉尼：休闲餐饮的水系利用

　　作为悉尼的地标性建筑，悉尼歌剧院和海港大桥是旅行必到之处。

　　这里能够拍到悉尼歌剧院和海港大桥的全景，同时也是典型的沿海休闲餐饮，它有这么几个特色：

　　1、餐饮以沿海外摆区最受欢迎，其有效利用水系等景观，消费者体验更好；

　　2、利用台阶的高低差，提升餐饮场地的层次感，降低消费者空间局促感；

　　3、夜间通过声光电的配合，充分利用水系等资源，营造休闲、放松的氛围。

　　建议5：国内沿海城市在打造休闲餐饮时，应充分利用周边资源，最大化地提升消费者体验。

　　看到如此美景，有没有想任性的去旁边餐饮店美餐一顿，或者到酒吧小酌一杯呢？这可都是商业消费

　　3 墨尔本：小镇露天儿童娱乐

　　在墨尔本的小镇一角，有一处露天的游乐场。跟国内不同的是，这里的游玩设施非常简单，但更适合儿童，也更具趣味性。

　　比如秋千、滑梯、简易溜索等。

　　游乐场外还设有一处烧烤台，供小镇居民自助烧烤，十分的生活化，有这样的设施，如何不任性？

　　建议6：目前中国商业广场上的游玩设施非常少，倘若建造些简单但是非常有趣的游玩设备，势必会非常受游客欢迎，带动商业人流，低成本将会带来高产出。

　　4 布里斯本：城市中的沙滩

　　这是布里斯本的一个休闲商业广场，路边都是餐饮。沿着台阶走下去，竟是一片意想不到的美景！

　　这是商业广场打造的人造沙滩，许多人在此休闲、晒太阳。

　　对于生活在城市中的人们来说，周末到海边度假未免路程太远，如果城市中有这样一片绿洲，不是太美了吗？

　　建议7：国内大型商业项目可学习国外做法，打造各式各样的周末休闲场地，吸引消费者前往。

　　5 黄金海岸：宾馆设施人性化

　　因为经常出差，入住过的酒店很多，能留下印象的不多，但在澳洲入住的这家酒店给我留下了深刻的印象，细节细节还是细节！

　　1、宾馆进门，门口空间不大，但是却在左边设置了放置旅行箱的位置，右边配备保险箱，两侧均可挂衣物，中间是盥洗室；

　　2、烧水壶的插头设计了一个环扣，即使插座设计在墙角的位置插拔也十分方便；

　　3、手纸准备两卷，避免了经常问前台索取的麻烦；

　　4、一般盥洗室中浴缸和马桶之间都会用浴帘隔开，长期潮湿的环境使得浴帘底部通常都会发霉，十分不卫生。而在这个酒店中，它用玻璃代替了浴帘。而且玻璃是折叠式的，展开正好可以挡住洗澡时溅出的水花。

　　5、设置多个挂钩。浴室门后、洗漱台旁设计了多个挂钩，方便洗澡时晾挂衣服，非常人性化。

　　建议8：细节更能体现品质，良好的体验带来良性发展。

　　小结

　　王健林曾说：“购物中心是吃出来的。”

　　因此万达将购物中心与餐饮、影院建造在一起，以餐饮吸引人流、汇聚人流。

　　其实说到底，商业回归到原点，就是为谁服务？服务对象有何需求？如何满足这些需求的问题。

　　而休闲商业、旅游商业的属性就是享受，吃喝玩，当我们的商业项目可以从各个方面符合了享受的属性，享受型消费者也就不请自来了。

　　近几年，国内商业同质化越发严重，竞争态势也更严峻，很多开发商都在苦恼不知道如何去做，其实我们都不需要创新，只需要更多地借鉴国外商业的经验，结合属地文化进行模仿即可，重点就在开发商愿意做什么。