房企注意力转向管理 老国企越秀地产推出合伙人计划

　　种种迹象显示，企业合伙人注定要成为大小房企在低迷的市场中寻求管理突破的一抹亮点。

　　继众多公司在产业化、标准化等“向成本要利润”的运营管理升级之后，又有企业将革新的目光投向组织创新，期待通过激励方式的改变来挖掘组织的潜在价值。

　　近期，广州老牌国有企业越秀地产(00123.HK)便将眼下流行于地产圈的“企业合伙人制”提升到极高的战略高度，将其确立为2015年的工作重心。

　　事实上，早在越秀提出合伙人制以前，万科A(000002.SZ)、碧桂园(02007.HK)、龙湖(00960.HK)等企业已经在不同层面展开了企业合伙人的尝试，也还有更多房地产企业准备积极跟进。作为其中一名跟随者，越秀地产因其带有鲜明的国企身份而更受关注。

　　老国企闯关

　　2月27日，越秀地产在香港举行的2014年全年业绩发布会上，企业合伙人以及高管股权激励计划相关问题成为全场焦点。

　　原因其实很简单，一个老国企要进行组织方面的自我突破和改革，其阻力将远远大于其他所有制企业。

　　不过，越秀地产的合伙人计划的进展速度确实超过预期。今年2月5日，该集团便以6.3亿夺得佛山禅城佛平路地块项目，并且快速确立该项目作为集团合伙人制所涉及的首个项目。据悉，参与项目的全体管理层员工均有机会跟投项目持股，且所持的股权合共将不超过项目总权益的2%。

　　对于越秀地产而言，这仅仅只是一个开端。就在香港的发布会上，其董事长张招兴透露，未来越秀地产会考虑在集团、地区和项目三个层面推行合伙人制度，“上市公司层面会结合股权激励，项目公司是直接让管理团队跟投持股。”

　　据介绍，未来越秀地产新获得的项目都有可能采取佛山模式，并且视项目体量以及具体情况，雇员持股总比例最高可达项目总投资额的10%。

　　相对于此前提出类似合伙人制的万科、碧桂园等企业，越秀地产的国企身份，使得它的合伙人制更受关注。

　　一位房地产行业人士评论，国企在股权上的任何动作，都面临资产流失甚至利益输送的拷问。

　　对于这一疑问，张招兴回应称，越秀地产虽然是国企，但也是香港上市的市场化企业，所以完全是按照市场化的手段和思考来推行各项制度。据称，越秀地产这一举动已经获得广州市国资委的支持。

　　而该集团副总经理朱晨也曾表示，越秀地产作为国有控股的房企，推进事业合伙人制度肯定比纯粹的民企多一些障碍和门槛，但他认为这些门槛并不是跨不过去的。“现在整个国家的大方向是鼓励机制体制的改革，鼓励多元化经营模式，事业合伙人制度跟大方向是吻合的。主管部门也清楚，这个事情做得好，能量是无穷的。关键是在跟主管部门沟通前，要先把每个环节想扎实，确保不会造成国有资产流失，不是利益输送，不是滥发工资。整个过程不违规不违法，也就不怕别人来审计和调查。”

　　挖掘雇员价值

　　跟其他房地产企业一样，越秀地产采取合伙人制的最初目的，是希望从“人”身上下功夫，最大限度挖掘雇员潜能，实现公司目标与员工目标保持一致。

　　朱晨认为，行业一开始只是把事业合伙人制度理解为一个体制激励上的创新，并未充分意识到它的威力。“过去中国的房地产行业活得太好了，主要靠资金和关系，人的作用相对不那么重要。但是在未来，如何激发员工的潜能，对地产公司有举足轻重的影响。”

　　据了解，目前采取合伙人制的各家企业，其具体操作方式各有不同。以碧桂园的“同心共享”计划为例，集团拿出每一个项目的10%~15%的权益给管理层，管理层必须拿钱跟投，中层员工则通过参股项目，成为项目的小股东以分享项目发展红利。

　　对于这一计划，碧桂园高管表示，该计划实施后，碧桂园的所有项目都将转变为合伙人制，此次变革的目的是希望让集团实现扁平化的管理，把管理中心下移到区域，实现区域的做大做强。

　　而越秀地产目前的操作模式则是仅限中下层员工参股项目，高管暂时无法享受这一激励计划。未来，则将启动股权激励等方式，实现全集团上下三个层面的合伙人制。

　　由雇员参股项目，表面看来是一种激励，但从更深的层面看，其实是一种捆绑雇员与公司利益的方式。一位房地产从业人士所就职的民营房企也正进行合伙人制的研究，他评论称，这其实是一个“筛子”的作用，能够筛选出能力强又能与企业目标一致的员工，让他们更具主动性地为公司以及自己的利益服务。

　　不过，在房地产市场行情并不乐观的大背景下，合伙人制对于雇员来说也是一把双刃剑，尤其对于被要求强投的项目高层管理者来说，面临杠杆放大的风险：假如项目收益率高，其自身效益就高，但如果项目亏本，个人的投资也将受到冲击甚至血本无归。

　　“这对项目管理层甚至中层雇员来说，都是更大的挑战，要求他们从选定项目到定位等各个方面更加谨慎。同时，老板的决策权也适当下放，避免出现个人判断失误的情况。”上述房地产从业人士称。

　　广州一家大型上市房企的从业人员便透露，过去几年时间，产品部门的员工均认为应该多开发刚需产品，但老板坚持走豪宅路线，使得许多项目在2014年起严重滞销，存货居高不下。

　　基于群体决策的准确性高于个体决策的理论，房地产企业的合伙人制无疑从拿地阶段就给企业增加了一把保险锁。如果集团能够真正将决策权下放一部分到项目管理团队，这相对于过去由老板或者某个高管自己拍脑袋的做法，也许更加适合在行业不景气的大环境下生存。