系列报道之重庆商业地产开发商——“系统”的价值

　　万达、阿里、腾讯、小米的领袖团队无疑是当今中国企业家中最杰出的代表。清楚企业自身优势，了解企业发展，通过借力资本将其放大，布好网等待新一轮的市场竞赛。无论是线上还是线下，这轮由“传统企业”和“互联网企业”展开的全产业效率优化竞赛过程中。显然栖息于“互联网生态圈”的企业们正以其“后发优势”获得资本市场的亲睐侵入实体线下。传统企业面对资本的撤离是剧痛的，其中作为资金密集型企业的房地产来说无疑是痛得最厉害的。但是往往只有最痛苦的时候才能看清真正卓越且具备优秀组织结构，产业结构的企业是哪些，那些仅依靠土地资源而暴富，不具备企业战略性视野的房地产商将被快速淘汰。

　　政策调控逼迫的地产转型朝向商业地产，产业地产，旅游地产等方向前进。试水过程中，有的企业埋头在艰难支撑，有的企业选择果断放弃，有的已经突破瓶颈快步向前。商业地产作为地产业态中不可或缺的表现形式，以全球最出色的不动产商均来自于商业地产来看，未来势必会有一群优秀的商业地产开发商在这轮激烈的角逐中脱颖而出。而在西南地区，有哪些开发商具备更强的竞争条件呢?赢商网作为商业地产门户第一网站将为您就重庆区域商业地产开发商现状情况做对比分析。

　　重庆开发商第一梯队：

　　商业地产在这几年的角逐中以万达，华润，凯德为代表的全国性商业地产第一梯队已然成型。其各自在商业地产领域内以独有的发展优势完成规模扩张，抢占市场。与此同时不少后起之秀，也在区域深耕之后逐步走向全国商业战场。在重庆因土地指标导致的几乎所有传统住宅开发商都无可避免的涉入到商业地产。但经过2011-2014年第一轮的市场洗牌，传统的重庆地产五强企业中，隆鑫集团已经整体出售其地产板块于新城开发主营工业制造和金融担保。金科地产在解散商业团队后，耗资20亿打造新能源也似乎离商业地产渐行渐远。坚守下来以龙湖，协信，东原为代表的重庆商业地产第一梯队已经悄然成型。其中东原地产商业起步时间虽然相较龙湖与协信更晚，但其这两年的商业表现却异常突出。

　　东原地产集团背景

　　了解东原地产集团，还得了解另外一家公司——重庆东银控股集团有限公司(以下简称“东银控股”)。具网络资料显示东银控股成立于 1998 年，以机械制造、房地产和矿产能源为三大主要业务的控股大型集团。东银实业板块，涉及机械制造、能源矿产等行业，拥有迪马股份(股票代码“600565”)和江淮动力(股票代码“000816”)两家上市公司。其中，迪马工业是中国最大的特种车研发供应商，也是国内最大的防弹运钞车研发、生产及销售企业，主导产品包括防弹车、机场地勤车辆、通讯车、消防车、矿山车、环卫车等。防弹车、通讯类集成车产品全国市场占有率稳居同行业第一。有报道称但凡在机场里除了飞机外其他带轮子的所有机械车辆都可能与迪马股份有关系。在2008年北京奥运会期间北京奥组委安保部部长刘绍武曾特别强调，具备无线通讯、有线通讯、综合通讯、图像传输、无线图像传输、微波图像传输和卫星图像传输集于一身的通讯车辆是奥运会安保用车的一大亮点。有了这类型的通讯车，等于把指挥中心搬到了现场。其中所指的通讯车就是由迪马制作的。

　　而江淮动力则是国内第一批专业研发生产柴油动力装备的企业，产品覆盖全国30个省、市和自治区，同时远销欧美亚非等60多个国家和地区，连续十一年雄居全国同行第一，是中国机械工业百强企业、中国农机行业上市公司。除此之外，还有专业从事煤炭开发与综合利用的东银能源公司，在新疆、云南和贵州等地探明的煤炭储备超过百亿吨，以及开拓有色金属和贵金属矿产资源的东银矿业集团。东银控股还和壳牌公司成立了东银壳牌公司占股51%，是重庆最大的民营加油站企业。而东原地产集团则是东银控股下专营房地产开发、商业开发以及物业管理的地产集团。庞大的集团体系和荣誉让记者在整理资料时亦略感眩晕。

集团孵化，两大资本平台助力东原商业前行

　　翻看东原地产2013——2014年的新闻报道。如今的东原地产已经成为了其实业板块迪马股份的全资子公司。而商业板块亦独立于地产集团内部作为集团重点发展的业务。

　　由此来看，我们似乎能在东原地产集团身上看见华润的集团”孵化模型”，由已经成熟的实业板块提供资本助力，降低前期成本，再注入东原地产板块进行商业的后期持有运营。在历经2014年的地产重组之后，其资本结构以及财务杠杆都更好的回归到理性水平。这无疑展示了一家位居西南的民营企业优秀的资本运作实力。众所周知传统地产开发商特别在西南区域，因以“资产滚现金流模式”操作住宅开发而积累的高负债，是阻碍其转型长期持有类型地产业务的最大威胁。重庆销售额第一的金科地产在2014年年末的负债率便高达80%，而其中更是一度达到137%。相较之下东原地产在经过此轮金融操作后未来在商业地产领域的竞争力上亦将更有“底气”。

　　2014年11月“沪港通”的利好消息。将进一步推进东原地产集团借道获得国际资本支持的机会。“触电”国际资本，无疑是每个商业地产开发商梦寐以求的事情。而在重庆本土地产开发企业中，仅有龙湖与中渝登陆了港交所。作为迪马股份控制人罗韶宇家族控制下的还有深交所上市的江淮动力，其成熟的业务也能不断为其商业地产前期的营运提供财务支持。

　　2015年新年伊始，东原地产方面再传重磅新闻。地产成功联姻平安不动产，双方就共同参与目标城市的土地招拍挂，或在双方约定价格内，由东原地产竞得土地后，设立项目公司，并由平安不动产增资或受让股权成为合资公司，共同投资开发。东原主要操盘项目的后期运作，平安不动产则不参与项目的实际开发，只做入股投资。至此东原商业地产发展的前期根基已夯实牢固。

　　东原商业项目

　　大石坝新新PARK开业点燃了2014年的最后一把商业烟火，也让重庆市民看到了一个不同于传统商圈此起彼伏，矫揉造作的商业项目诚意之作。在一次与采访过东原罗韶颖的业内资深同行交流过程中，对方曾经说到，东原集团的行事风格很大程度上是集团领导人的气质写照。“说得好就要做得好，没做到前不要空口大话。”再简单不过的道理，却在这个被货币冲击得愈发冷漠的社会显得更加真实。

　　东原商业至今已在重庆开发东原滨江商业1891时光道，大石坝新新PARK，以及东东MALL和ARC拾莲坊两个社区项目合计四个商业体。粗略估计总持有商业的运营面积已经接近50万方。未来还有数十万的商业规划和土地储备。

　　在宏观经济正经历大调整的时期，市场处处都暗藏玄机，优秀的领导人也总是能因敏锐嗅觉发现危机四伏市场中的痛点所在。深谙布局之道的东银控股的大佬们。将竞争放在了起跑线上。显然这一步走得不仅扎实，在与同行相比中还略显华丽。“轻资产的布局”，商业RETIS在国内的试水开闸，无论是在商业的竞争资本上还是在项目成功后的退出渠道上都已经准备好了空间。

　　面对“互联网生态圈”的冲击对于跑了几年的房地产来说或许是件好事情，慢一点，不但能缓和缓和“疲惫”的“细胞组织”，也能针对那些已经不堪重负濒临死亡的“单细胞”进行调整。为下一轮更精彩激烈的竞赛做好最充足的准备。