40期下午茶：大兴绿地缤纷城商业样本价值探讨（全）

　　（赢商网北京站报道）3月8日“三八妇女节”当天，由中经联盟（全称：“中国房地产经理人联盟”）牵头、赢商网独家媒体支持“走进大兴绿地缤纷城”活动成功举行。

　　作为赢商网《每周下午茶》栏目春节后的第一个活动，业内人士响应众多，除了绿地集团相关的领导和同事外，位于同一商圈的鸿坤广场和西单大悦城、万科集团、金科地产、中交地产、城建三投资集团、K2地产、中铁置业、北京apm、唐山玖鑫地产、房山缤纷城、首农集团、华联、金泉港等商业项目负责人，参与了本次活动考察和研讨全过程。此外，在品牌商方面，一花一叶、穆佰味、水木锦堂等相关负责人，也加入到了本次活动中。

第40期《每周下午茶》参与嘉宾大合影

活动讨论会议同期，中经联盟向王智明颁发了中经联盟商业地产专委会主席的特聘证书

　　随着中国商业地产发展逐步成熟，购物中心也正走向细分化和精细化市场发展之路，市场自然形成了超区域型购物中心，如大悦城、APM、万象城、正佳广场等，区域型购物中心，如五彩城、万科广场、万达广场等；社区型购物中心，如绿地缤纷城、华联等。

嘉宾团参观考察大兴绿地缤纷城

（中为：中经联盟秘书长 陈云峰；
左二：中经联盟商业地产专委会主席、绿地商管集团总裁助理、北方区域公司总经理 王智明；
右侧绿衣者的为：绿地大兴缤纷城项目总经理 蓝海）

　　如今一二线城市的面越来越大，逐步形成多个卫星城的城市发展格局下，在购物中心越来越多产品相似度极高的大背景下，社区商业的关键词频繁出现在行业各种交流会中，并对社区商业进行过多次定义，使得社区商业发展变成很多企业重点关注的商业地产产品之一。

嘉宾团参观考察大兴绿地缤纷城

（中间：陈云峰；右侧：王智明；左侧：绿地大兴缤纷城招商运营部经理 佟凤兰）

嘉宾团参观考察大兴绿地缤纷城

嘉宾团参观考察大兴绿地缤纷城

　　可以说，绿地缤纷城恰如其分的、在市场热议社区商业的第一周期应运而生。本次活动希望通过业内人士的沟通，来探讨社区商业经历开业期、稳场期和培育期后，即将步入经营提升期阶段之时，如何进一步提升价值，这对整个行业而言也会非常重要、有意义。

　　【以下为本次活动发言嘉宾及精彩观点】：

中经联盟秘书长 陈云峰

　　陈云峰：绿地缤纷城诞生之初填补大兴商业空白

　　我一直做商业地产十几年，对这个行业我有太多的感触和经验。如今的商业，项目越来越多，大家面临的挑战也越来越大，所以专业化和细分化将是每家商业需要特别认真对待的问题。商业地产确实是一个很辛苦的行业，表面风光，内心彷徨，年纪未老，心已沧桑。

　　可以说，绿地缤纷城的诞生之初填补了大兴商业的空白，且项目专注品质型的社区购物中心的定位，也是非常准确的。尤其是场子对儿童业态的把握，是整个购物中心的氛围异常活跃。

中经联盟商业地产专委会主席、

绿地商管集团总裁助理、北方区域公司总经理 王智明

　　王智明：研究商业地产除了“商业”之外 不要忘记“住宅”

　　其实，绿地是一家非常低调的公司，但商业是开放的，如果说今天的活动是绿地与中经联盟2015年开年以来的第一个活动，那我希望这个有意义的活动能够持续下去，因为绿地还有很多其他商业项目，都值得向业界推荐、互相学习。

　　另外，我想要和大家提示的是，在研究商业地产的时候，除了“商业”之外一定不要忘记还有“住宅”。绿地在这里做的其实是一个综合体项目，有住宅、商业和办公楼等，大兴缤纷城是绿地一个非常典型的郊区型、开发新区的社区商业。

　　绿地在这个项目上的住宅首次开盘价格为1.7万元/平方米，2012年周边的房价达到2.5万元/平方米，2013年我们的项目已经达到了3.3万元/平方米。如今，大兴缤纷城已经开业快3年了，已经有了非常好的社区和家庭消费氛围。

绿地大兴缤纷城项目总经理 蓝海

　　蓝海：2014年项目收入达成预算的104% 利润达成147%

　　大兴绿地缤纷城，是绿地集团在全国的首座购物中心。我们通过运营管理、市场策略，物业品牌的提升，还包括对财务的把控、以及作为绿地集团一直秉承的要对社会贡献的践行，我们的公益活动也在行业内博得了良好的口碑。

　　可以向大家透露的是，2014年我们的这个项目收入达成了预算的104%，利润达成147%，且我们的成本一直控制在99%以内。在当今大的经济环境之下，这些数字代表的骄人成绩实属来之不易。

　　另外，大兴绿地缤纷城员工平均年龄31岁，平日里大家都在加班加点地尽心工作。当然，半开玩笑的说，还要再加上我对他们的“折磨”。但如今我们的项目一天天成长起来，在这些成绩面前，我由衷地对大家表示感谢和歉意，谢谢大家的配合与理解。

中经联盟商业地产专委会副干事长、

绿地商业集团北方区域总监 胡益彦

　　胡益彦：绿地缤纷城是值得研究的典型社区商业范本　　

　　在一二线城市，城市的面积越来越大，逐渐形成了多个卫星城的城市发展格局，与此同时，区域购物中心越来越多，产品形态却也越来越相似。在这样的大背景下，社区商业的关键词频繁地出现在行业各种交流会中。

　　但值得注意的是，大兴绿地缤纷城恰如其分的在社区商业发展的第一周期应运而生，由于具备了先发商业的天时之力，未来如何使我们的项目运营的更好、更有活力、更有价值前景。我想通过今天的讨论，绿地缤纷城也一定会成为在座各位同行共同探讨和研究的商业范本。

北京达世恒商业运营管理有限公司董事、

赢商网京津冀区域总经理 王崇岩

　　王崇岩：达世恒希望能给大家提供更多的线下支持

　　今年，达世恒赞助了中经联盟商业地产专委会的冠名企业，希望进入这个组织以后，达世恒能跟更多的商业地产的朋友交流学习，同时在这个过程中给大家提供线下的服务支持。

北京万科商管公司半岛广场招商负责人 刘立群

　　刘立群：社区商业有没有必要一定要追求大？

　　如今，家庭型、一站式购物中心已经成为市场的趋势。

　　以房山为例，万科曾经在房山调研过消费者，房山的消费者反映为什么不能享受正价商品、为什么不能在眉州东坡里消费等等。这说明，随着80后消费主力的兴起，郊区消费的意愿也是非常的明显。

　　再从万科地产的角度来讲，万科拿了很多郊区型的土地，这里面会有一些必须去做的商业，也包括一些大型社区配套的商业，但不管怎么样，这些商业项目都应该符合开发商的要求，要提供给消费者一个好的社区、好的房子，并且是有人住的好房子。所以，这些配套是大家必须要面对，无法逃避。

　　但有一个疑问，作为社区型的商业有没有必要一定要追求大。其实，作为商人都希望单位产值最高，这一点做招商的人员体会更深，但往往带来人流量的都是不给钱的。所以，这就要求开发商对项目规模和业态的比例要充分考虑平衡，商业的根本是需要盈利的，所以我们要利用空间，增加体验的丰富度，同时根据实际情况制定合理的租金要求，抓一些流水额高的业态和品牌，这样开发商自己的项目和这些品牌的成长性就都体现出来了。

中交地产有限公司营销企划部副部长 宋晓光

　　宋晓光：商业要尤其注重体验 加强线上线下互动

　　这次和中经联盟和赢商网参加走进大兴绿地缤纷城一个最大的感受是，绿地缤纷城在后期的运营过程会更重要，我们的项目需要多体会客户的感受，做的人性一些，另外物业服务也需要提升，感觉还是应该越来越精细化。

　　在项目营销方面，应该说绿地缤纷城体现了很好地价值营销，怎么把我们商业项目的价值向社会传达，营销的渠道可以多加强一些线上的活动，从而实现线上和线下的互动。因为，现在多元化的渠道整体消费还是以年轻化为主、以家庭消费为主，大家对于微信或者网络线上的活动很关注。

apm北京新东安有限公司推广经理 张晓阳

　　张晓阳：每一个商业项目还应该做好“烘托”

　　因为上海踩踏事件的发生，如何做好项目的推广营销至关重要。我觉得每一个商业项目还应该做好自身的“烘托”，去烘托那些我们需要去烘托的业态、品牌、甚至是项目本身。

　　其实，绿地缤纷城的熊猫展作为主题活动就已经做得很好了，让大家知道了这个项目，大家才会更多的关注、过来玩和消费。

大兴鸿坤广场招商总监 孙震

　　孙震：做好社区资源维护 让我们的商业和我们的业主走的最近

　　在座各位有很多是从百货行业出来的，所以在产品把控和服务意识上，会更有意识地抓细节。我想，这也是大兴绿地缤纷城今年报表提升的重要原因之一，同时也值得鸿坤学习。

　　其实，鸿坤广场与大兴绿地缤纷城拥有共同特点，都是依托最大的社区资源、都在社区的最核心位置，因此我们最核心的消费基础都是社区顾客。

　　同样，作为社区商业，我们完全可以把所辐射的十万人的商业做的更好，更贴心。所以，这就要求我们的项目更加大力度地做好服务，走到社区、走进业主心里，作为我们的商业就可以和他们走的最近。

西单大悦城副总监 陈苏波

　　陈苏波：大兴绿地缤纷城的后期运营提升还有很大空间

　　考察完大兴绿地缤纷长后，我觉得这个项目真的非常好，主要反映就是它的现金流的成长和客流的成长。

　　我以前服务凯德的时候，5万平米的购物中心是被认为最适合的规模，投资压力比较小、经营面积比较小，做成的几率就很高。而现在的商业基本是朝着大而全的方向发展，购物中心标配是15-20万平米，囊括超市、影院等等多种业态。好在社区商业有它自身的优势，拿绿地这个项目来讲，业绩上升期之后如何继续释放成长性值得深究。

　　其实，作为绿地来讲，最大的优势还在于今后能够继续持有资产和土地，所以品牌溢价能力会越来越有价值，可以连接到更广泛的大型的区域。所以，项目前期的部署及后面的会员系统等等都有继续提升的空间。而作为推广人，估计就会有很大的隐忧和压力了。所以我觉得这个项目在后面的经营过程中，还有很多的路可以走。

北京首农物流有限公司招商总监 张振亚

　　张振亚：不够努力的实体商业才会被电商冲击

　　非常高兴能有这次机会走进绿地缤纷城，可以说我来咱们项目的频率比在座其他各位都要高，自项目开业我就经常来这里吃饭。所以，我想从消费者的角度来讲讲我的一些看法。绿地缤纷城最初的餐饮，可以说引领了大兴区域的餐饮消费，很多品牌都是第一次进入大兴市场，这对郊区的商业活跃度和消费力提高都有积极的意义。

　　还有一点，现在大家都在讨论电商对实体商业经济的冲击，但我个人的观点是，电商对实体商业是有冲击，但另一方面也是因为实体商业不够努力。我接触过的品牌比较多，凡是能够把控到品牌源头的，基本上可以做到线上线下同价格。回过来在看电商，它的物流成本也非常高，京东商城去年亏了50个亿，而实体商业是不会这么去亏的。所以，实体商业发展空间还是需要更加专业化，精细化，给消费者提供良好的购物环境和优品、良品、品质化的产品，但不一定是价格高的产品。

金科地产北京区域公司商业总监 刘彦瞳

　　刘彦瞳：建议从两点规避电商对实体商业的冲击

　　我本人也是做百货出身，之前在日本的百吉百货。我对社区商业的一些个人感觉是，整个亚洲日本是最先做的大的百货店，而现在网络、电商对日本百货店的冲击也是非常大的，那么我们该如何规避这个问题。

　　首先，日本在大阪的购物中心，整体感觉上打造了一个将环保、绿植、人性化的创意植入了自己的项目。而大兴绿地缤纷城不仅仅是在外面的主楼上，包括一些环保技术的应用和宣传的手法、包括材料应用上可以说也是做到了。

　　另外，通过景观家具的设置，不仅仅可以应用于社区商业，同样也可以应用到购物中心。比如说现在的颐堤港，虽然有很多的装饰艺术，但是对于我们的小型商业来讲，把这种景观放到我们的项目当中来，很好的形成一个客人们来聚会，拍照，增强客户对这个项目的印象。

K2地产招商运营总监 金明华

　　金明华: 实体商业需需要注意用互联网思维做圈层营销

　　对于体量有限的商业该如何吸引客户，我觉得有两种选择：一个是业态品牌的多元化，可能这是一个吸引点；第二个就是小而精，在定位上精准一些，提升项目推广。在这些过程中，还需要注意用互联网思维做圈层营销，这样费用比较低，力度比较大。

城建三投资集团总经理 徐天薇

　　徐天薇：商业不应该一味地去追求扩大辐射半径

　　我觉得，实体商业不应该一味地去追求扩大辐射半径，也应该花工夫把已有的客群服务做足、做到极致。因为，半径到了一定程度之后就是局限了。

　　但也并不是说，这个局限是说所谓的公里数的局限，还主要关系到交通工具的到达时间上的局限。包括绿地这个项目的后期在做商业客群调研的时候，应该把各种交通工具的统计也纳入进来。比如，对在同样设定半个小时之内到达的客群做好调研。我还注意到来咱们项目的年轻带孩子的家庭比较多，可以结合这部分的人群做更多的服务和细致化的产品。

　　此外，还需要提升推广营销，因为未来的商业到最后拼的是一定是服务，服务是重中之重。

唐山玖鑫地产董事长 周新

　　周新：大兴绿地缤纷城的成功值得借鉴

　　我的项目在河北，才刚刚起步，今天我是报着学习的态度来的。参加了本次研讨之后，对大家的观点我感觉受益匪浅。尤其是绿地缤纷城项目所取得的各项成效，值得我们去学习和借鉴。

穆佰味餐饮有限公司总经理  韩晓

　　韩晓：优质新兴餐饮品牌可以和购物中心共发展

　　能参加今天的活动，对于我们这样的商户来说可谓是一次跨界之旅的学习。穆佰味是2014年成立的品牌，是以轻时尚、快时尚为主打的餐饮品类，且所有食材都是青藏高原直运到北京的。

　　餐饮是服务性的行业，利润率的贡献是非常有限的。近几年，我们看到很多商业地产起来，餐饮的面积也都会在项目之初就被设计在其中。对于如今商场的餐饮的比例，我们也不断地在观察购物中心中的餐饮布局，发现现在很多项目为了提高消费者的消费品类和消费体验，已经陆续将餐饮的比例提升到了35%左右，而这个数字在之前可能只有20%。尤其是很多新的餐饮加入之后，餐饮逐渐的成为商业地产吸引客流的主要因素。

　　但其实餐饮行业在商业地产领域的找店难度是非常大，租金压力和人工压力就是最突出的表现。希望在未来的商业项目中，可以多给餐饮人一些机会，在租金上适度地放宽一些条件，让那些更多好的、有品质的餐饮品牌与实体商业一起有更大的发展。

一花一叶股东 张悦

　　张悦：很多品牌开始走进商场 街边店门槛越来越低

　　作为我们这样一家新的餐饮商家，开店计划不像其他很多品牌一样。说实话，我们的团队已经从事餐饮已经20多年了，“老人”居多，做事情非常稳。所以，一花一叶在拓展方面会表现地比较谨慎。

　　不过，现在很多的品牌都在走进商场，街边店门槛反而变得越来越低，甚至有很多的空铺出现，在这种情况下要说服其他股东进购物中心是有一定难度的。如果有合适的机会出现，一花一叶也是非常希望能和更多的购物中心一起合作。

水木锦堂股东 苏瑞

　　苏瑞：应该对商业消费大势进行关注和把握

　　我对商业感触最深的，就是消费人群定位要精准、消费层次同样需要准确把握，包括对电商的运用。我最近看了一本书《第四消费时代》，书中把日本从1900年到现在分了四个消费时代来描述，每个时代的消费理念是完全不一样的，所以我们定位商业和定位产品的时候，也要把握大时代的脉搏。

　　目前，人对消费的需求从这本书对应来讲，是从日本写的第二、第三消费时代的大量消费、大量生产、寻找幸福感之后，目前进入第四消费时代，是从2004年到2030年，更多的会倾向生态、环保、禅意，这种大势值得我们关注和把握。

　　【最后，需要为大家介绍的是本次研讨会议主持人】：

中经联盟副秘书长、

赢商网北京站副总经理、赢商网京津冀区域运营总监 陈景

　　（注：更多干货集中在现场发布、透露，欢迎各大项目方、品牌商踊跃参与。）