起底宝能迅速崛起之路：从豪宅专家到城市综合运营商

　　上世纪90年代，“招华万金”等深圳房企开始全面扩张，曾领跑了中国地产史上的第一个“黄金时代”。其后二十余年中，深圳新兴地产企业却后继乏人，极少能够登上全国性的大舞台，与万达、绿地等后发制人的巨头一较高下，在开发模式上更是鲜有创新。

　　但深圳毕竟是一座具有创新基因的城市，一批成功企业或悄然在某个领域里叱咤市场，或是早已在多元产业中布下“一盘大棋”。

　　近年来，已在深圳植根23年的宝能，仿佛浮出水面的巨鲸，其长期鲜为人知的强大实力突然被部分媒体及业界人士“发现”。

　　截止2015年初，宝能已进驻23个城市，在建各类地产项目45个，包括20栋200米以上的超高层建筑，总在建面积2000多万平方米。进驻城市数已与金地、招商地产处于同一量级，单盘平均规模放眼全国都少有对手。

　　同时涉足综合物业开发、商业运营、酒店餐饮、现代物流、文化传媒、金融业及民生产业的宝能，还以“产城结合”的新模式，成为了中国城市综合体与产业地产开发的领军者。

　　开发规模与经营模式的剧变，已使宝能一跃成为新兴的全国性一线房企。然而，2009年时，这家企业还仅在深圳拥有太古城一个在售项目。短短6年时间里，宝能即走过了多数全国性房企十几年的路。在快速发展的背后，是宝能创立23年来对产业多元化的坚持，以及对中国经济和地产行业发展大势的远见。

　　定位于“城市综合运营专家”的宝能低调崛起，将使深圳房企“后继乏人”的尴尬局面得到扭转。宝能或将在地产“白银十年”中，成为深圳房企的一面旗帜。

　　初露锋芒震撼楼市品牌房企又增新对手

　　2009年时，宝能在地产领域并无丰富的经验，宝能太古城是这家企业当年在全国仅有的一个房地产项目。然而，开盘短短一年内，这个位于深圳后海的综合体项目，卖出了1736套豪宅，总销售额达48亿，刷新了深圳乃至南中国住宅年度销售纪录，赢得了业界惊叹与赞美。

　　作为宝能开发的首个城市综合体，总建筑面积44万平方米的宝能太古城，至今仍是深圳湾片区内豪宅的标杆，为宝能赢得了“豪宅专家”的美誉。太古城与李连杰壹基金合作，也成为深圳地产营销的经典案例。其后开业的太古城商业部分——宝能·allcity，则成为深圳湾片区内首个大型购物中心，为片区品质的提升、服务配套的完善，做出了极大的贡献。依托宝能·allcity的成功，宝能已经筹划了三条购物中心产品线，未来五年计划全国布局数十个购物中心项目。

　　6年过去了，宝能在全国各地布局了近60个地标级项目。2014年，大批宝能项目获得热销。事实证明，太古城的成功可以复制。

　　在合肥、乌鲁木齐、芜湖、天津、南宁、赣州、扬州等城市，宝能取得了骄人的销售业绩，单盘年销售动辄上千套，成为多个区域或城市的销售冠军。

　　与热销同步，宝能实力的初步展现，也使其“江湖地位”迅速提升。在合肥，在乌鲁木齐，宝能都是当地万达项目最直接、最重视的对手。

　　合肥宝能城位于合肥滨湖新区，周边云集了万达、万科、恒大、中海、保利、旭辉等国内主流开发商。体量巨大，列强环伺，品牌在当地缺乏知名度，运作难度极大。

　　宝能项目在去年5月才首次拿地，10月即开盘，年底两次加推。短短55天中，合肥宝能城三次开盘三次售罄，卖出2330套房源，总货值达17亿元，创造当地单盘首开销售额第一的纪录，震惊了这座中部省会城市。

　　合肥宝能城的强势热销，曾让万达连开两天会议专门研究，甚至包下合肥三家主流媒体的8连版，广告内容直接针对宝能产品。有当地房地产业内人士感叹，宝能现在比万达势头还猛。

　　在乌鲁木齐，宝能布局了200万平方米超级综合体新疆宝能城。据宝能新疆公司负责人介绍，面对当地市场的激烈竞争局面，除宝能与万达外，乌鲁木齐其他开发商的项目均表现一般，最终，新疆宝能城取得年销售10.8亿元、共计1078套的业绩。

　　在一些中小城市，宝能展现了“统治级”的开发实力。扬州仪征宝能城市广场去年销售额达8.6亿元，共售出1090套房源，成为仪征当地、乃至扬州市场的销售冠军项目，销售额相当于仪征排名2-5位项目的总和。

　　事实上，在2014年，宝能仅是初露锋芒，在售项目仅占已开工项目总数的三分之一。

　　宝能已进驻23个城市，在建各类地产项目45个，总在建面积2000多万平方米，其中包括7个建筑面积100万平方米以上的宝能城。2015年中，这些项目将逐步入市。仅在深圳，即将有宝能城、宝能公馆两大高品质项目推出，均位处深圳核心区域，总体量达130万平方米。

　　此外，宝能在建、规划的200米以上的超高层建筑达20栋，数量接近“世界头号摩天开发商”绿地集团，将成为中国地标建筑的最大缔造者之一。其中，沈阳宝能环球金融中心、合肥宝能城的最大建筑高度均达560米左右，建成后将双双跻身世界前十。

　　起底宝能成功之道：产业积累+前瞻布局

　　为何宝能在短短几年中迅速崛起？许多业界人士都在寻找这个问题的答案。

　　事实上，宝能的成功并非意外，更不是因为运气，而是源自企业23年产业沉淀的厚积薄发，以及企业高层对中国经济、房地产市场宏观走势的准确把握。

　　宝能成立于1992年，主导深圳“菜篮子工程”，首创生态超市，并获得了非常好的反响。1998年，总建筑面积约10万平方米的福田中港城项目启动，这是宝能第一个商品房项目，成为福田区的住宅标杆和首席社区购物中心。

　　以此为基础，宝能开始实施多元化发展战略，先后进军综合物业开发、商业运营、酒店餐饮、现代物流、文化传媒、金融业等多元产业，以及健康医疗、教育、养老服务、绿色农业等民生产业。过去23年中，宝能已积累和发展了丰富的各类产业。

　　宝能运营着中国“第一仓”之称的笋岗物流园，年交易规模已超500亿元，还投资建设数个大型物流中心；宝能·allcity购物中心已开业两家，三大商业产品线也已规划完成；在深圳龙华开设深圳北最大、最豪华的家居卖场——乐康家居；创办粤江春酒楼，目前已有四家分店；在国家级景区建设旅游度假项目，创设自主酒店品牌莱华、莱丽、佳适尚品；与地产项目配套，建设医疗综合体与国际学校；在金融层面，还参股前海人寿，创建小额贷款公司；宝能的现代农业发展至今，已建设了“自有基地+大宗农产品物流交易市场+冷链配送+连锁超市+电子商务”流通平台，形成一条“田间到餐桌”的生态产业链。

　　长期的产业积累，使宝能开发的城市综合体与产业地产项目，尚未开发便可确定产业类型、找到合作伙伴，刚刚开始扩张，即在规模、品质等方面领袖群伦。

　　依托产业基础，宝能还创造了全新的“大地产”开发模式，倡导“产城结合、产融结合、产服结合”，借助集团各项产业，为城市综合体与产业地产项目提供产业支撑与服务配套。

　　宝能城系列作为宝能在物业开发领域的代表性品牌，最能体现宝能不同产业间的相互配合与补充，是对宝能“城市综合运营商”定位的最佳诠释。

　　以芜湖宝能城为例，宝能在第三产业如现代化物流、金融服务以及文化旅游等方面所具有的突出优势，在这个600多万平方米的超级项目中得到集中展现。类似的宝能城，在全国有七座。

　　芜湖宝能城包括150万平方米的现代化国际物流园、180万平方米的城市商贸综合体以及42万平方米的电子信息产业园，产业模式在开发之前即已确定。

　　针对芜湖宝能城的每一个特色产业园，宝能集团均能从自身平台上直接引进对口资源，其产业链的能量显露无疑。

　　在物流产业方面，宝能拥有丰富的经验。宝能下属的深业物流集团，是国内最早开展现代物流服务的企业之一，也是深圳最大的综合型物流企业之一；作为深圳最成功的商业运营商之一，宝能在商贸领域的实力同样毋庸置疑；宝能集团来自中国电子信息产业的中心——深圳，更有望直接引入该产业中最成熟、最强大的深圳企业群。

　　此外，宝能还为芜湖宝能城配套了医疗综合体与国际学校，使民生产业与物业开发相结合，为这座600万平方米的“城中城”提供了全方位的服务配套。

　　宝能在多元化产业中的成功布局，是地产开发获得成功的基础。而其领先于中国经济发展趋势的产业布局，则来自于集团高层的远见卓识。

　　宝能董事长姚振华曾这样解释宝能集团近年来的飞速发展：“为什么宝能能有这么快速的发展，尤其是最近五年？都是因为有前十五年的精心布局。有些别人不看好的项目，宝能凭自己的眼光拿下来。”

　　O2O电商尚未兴起时，即大举布局物流仓储，获得200万平方米的笋岗物流园区。目前宝能旗下物流产业，已随着宝能项目在全国各地大举扩张。

　　在城镇化还没成为社会热点时，宝能已悄然布局区域中心城市，以及未来具有战略发展潜力的中小城市，进行城市综合体与产业地产开发，为城市带去现代化新兴产业，广受各地城市管理者与经营者的欢迎。

　　此外，宝能在全国布局的酒店及文化旅游项目，也赶上了旅游度假业发展兴盛的大势；随着城市人口逐步老龄化，宝能又在深圳竞得了全国首宗养老用地，即将建设高端养老设施。