花样年商业邱志东：两条腿走路 社区商业为未来方向

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。本期采访嘉宾是深圳花样年商业管理有限公司总经理邱志东，作为在商业地产圈浸染多年的资深操盘手，现其带领花样年商业团队正全面发力商业地产，开创属于自己的商业发展模式，为全面转型轻资产方向的花样年增添更亮丽的光彩。

　　（赢商网记者报道）这是一个商业地产不断发展的时代。十年之间，从野蛮生长到逐渐向精细化，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动，中国的商业地产正在天翻地覆的改变。

　　但，无论如何变，商业发展最根本的本质仍旧不变。“做商业必须要做细才能满足消费者的需求，因为商业归根到底还是一个服务业。”浸染商业圈多年的资深职业经理人的深圳花样年商业管理有限公司总经理邱志东一语道破发展商业的真谛。

　　在邱志东的带领下，花样年的商业地产板块正在提速扩张与布局，并向轻资产方向不断发展，形成具有花样年商业特色的商业资产管理的创新模式。

　　如今，花样年全面转型轻资产已基本成型，彩生活的成功上市为其打下坚实的基础，未来将以社区服务运营为核心，全面布局八大业务的战略协同，打造成中国乃至全球最大的社区服务运营平台。

　　“我们要造一个闭环，就是从房子的建造时期就开始搭建，其实也就是打造社区，社区建造完毕后会涉及到物业管理，社区商业，金融、教育、保险、旅游等方方面面，将这些方方面面全部统一管理跟发展，最后形成一个闭环。”邱志东简单地解释一下花样年的发展愿景。　 

　　基于此，作为花样年八大核心业务之一的商业地产也在不断发力，产品线渐趋成熟，商业资产管理模式也在不断的扩张。

　　商业形成三大产品线：红唐、花生唐和芝麻唐

　　邱志东介绍，花样年商管公司有两大职能，也可以说是两条腿，一是现有的商业存量，大概有80万平方米，10多个商业项目，预计明年将全部投入运营。二是商业资产管理，承接他人项目，我们的目标预计到2020年前后所管理的商业项目及总面积要达到200到500万平方米。

　　在团队合作跟努力下，花样年商业目前已经形成较为成熟的三大产品线，分别是红唐、花生唐和芝麻唐。其中，红唐主要是定位商务型、中高端、10万平方米体量的购物中心，融合更多的文化、商务和科技，目前在苏州跟成都有两个项目，总体量大概为25万平方米。

　　而花生唐定位年轻、时尚、家庭类型的社区型购物中心，主要在南京、成都，桂林、北京，未来在深圳也有花生唐。

深圳花样年商业管理有限公司总经理邱志东先生

　　更有意思的是，除了红唐和花生唐，在花生唐的基础上，花样年衍生出另一条特色的产品线---芝麻唐。“小，撒豆成兵，到处都可以撒，寓意芝麻开花节节高”，邱志东表示，芝麻唐是未来花样年主打的产品，非常有特色，区别于其他传统社区商业模式。 

　　花样年的芝麻唐是会以什么样的特色姿态呈现于市场？芝麻唐项目的业态比将按照社区居民所需来配置，餐饮、零售、教育培训、儿童、体验等方方面面均会因地制宜。

　　“芝麻唐作为社区商业的新概念，里面的业态组合基本上不会按照传统购物中心的业态比例来做引申，而会更加创新跟灵活。”

　　邱志东指出，芝麻唐可以是一个小MALL,一条天街，一个围合，或者是某一个社区里面相应的商业全部组织起来，形式多样灵活，更具适应性。

　　“芝麻唐适合未来社区商业的发展方向，我们会走出一条全新的道路。”邱志东信誓旦旦表示，现在花样年的彩生活社区平台很强大，未来芝麻唐会和社区服务紧密结合在一起，更能推动其快速发展。

　　谈及到芝麻唐的为何应运而生，邱志东认为，全国的存量商业居多，市场竞争非常激烈，特别是大中型购物中心未来会是一片红海，开发商难以生存发展，实际上很多人玩不起，因为存量多，投入多，回本慢，压力大。

　　因此，邱志东表示，未来的商业布局和拓展，花样年会将专注花生唐跟芝麻唐两条产品线。

　　两条腿走路：加速轻资产服务模式

　　在针对现有存量商业作出相应的计划，商业产品线的日渐成熟的同时，花样年在商业资产管理模式转型也在全面提速，加快步伐。

　　商业资产管理模式是未来花样年商业不断发展的最终方向。邱志东表示，轻资产化才是商业未来的发展方向，花样年商业依托花样年和彩生活两大上市平台，再加上拥有经验丰富的管理团队和庞大数据客户资源，花样年商业的拓展和布局会更加便利和快速。

　　承接他人商业项目，进行商业品牌与管理模式输出，这是花样年商业目前在商业轻资产化的路径。据了解，花样年商业托管的商业项目有10个，分别位于扬州、合肥、长沙、大连等城市。未来，花样年的商业资产管理服务项目还会更多。

　　显然，房地产已从黄金时代过渡到白银时代，通过开发、建设、销售获取高利润的发展模式显然渐渐不合时宜，特别是在互联网时代的大趋势下，商业地产的发展更是如此。

　　邱志东笑称，潘总一直都说花样年已经不是房地产开发商了，的确如此，我们商业这一块也是要及时转型，紧跟时代步伐去走，为消费者提供最需要的服务，迎合消费者需求。

　　如何把商业与互联网很好地结合起来，花样年已有良策。邱志东介绍，目前花样年商业已经开发出一套微信o2o系统，这个也是主业务系统，但区别于以前的模式。

　　他续称，业务系统以前的做法是打通经营者和商家之间的关系，现在花样年做的是把它延伸到消费者，就让消费者跟商家能够通过一个管道连通在一起，在里面可以了解到所有的促销信息，所有经营上的动态资讯，也能够了解到商家的积分等等，这个端口是用微信系统。

　　商业地产未来十年：存量积压、竞争加剧

　　一个企业的发展和变化，是这个行业的一个缩影。商业地产过去的十年，给行业的发展带来了一轮又一轮的改变。

　　作为深谙商业之道的老兵，邱志东可谓是都身在其中，见证这个行业的风起云涌和变化多端，是最有发言权的人士之一。

　　邱志东谈起中国商业地产的历经变化饶有兴趣。他叙述道，中国商业地产的兴起要从2000年开始到2005年，大型百货超市的涌现，零售行业处于一片火热的状态，但市场并没有购物中心的概念形成，这就是商业地产发展的初期。

　　而在2005年之后到2010年，随着商业的不断发展，销售渠道下沉，超市百货化和百货购物中心化渐成趋势，很多零售商和开发商自发性做商业，商业地产开始进入热潮开发阶段，购物中心进入一个发展黄金期。

　　黄金期还未过，购物中心已遍地开花，商业体量日渐井喷，再随之电商时代到来的冲击，2013年开始，商业地产受到严重的威胁，各种矛盾激化问题也渐渐浮现。

　　邱志东理性认为，现在中国的商业地产风险还是非常大的，因为瓶颈问题还不少，首先是资金，必须有足够的钱把一个项目建设起来、运营起来，任何一个开发商都必须平衡这个现金流；其次是人才，商业地产行业人才还是比较匮乏，还有就是经验跟资源问题，如果这三者没有很好去解决跟平衡，那商业项目是很难做起来的。 

　　在邱志东的眼中，未来的商业地产十年略为悲观。按照现在的商业开发速度，未来的商业地产存量会继续积压，大大小小的商业项目满城尽是，这将会造成空置率低下，价值下降，竞争亦然激烈。

　　面对这样不太乐观的市场，邱志东再次强调，服务还是要第一，提供更为便捷的服务，迎合消费者的需求去做商业，创新跟改变，相信商业的前景还是不错的。社区商业就是机会点，锁住消费者最想要的需求。（赢商网/陈泽佳） 

　　4月10日，由赢商网和21世纪中国商业地产研究院发起主办的“第十届中国商业地产节”将在广州举行，包括商业推动地产论坛第十届年会、第二届中国国际商业地产博览会、第十届中国商业地产节之「金坐标」颁奖盛典等系列活动。届时，深圳花样年商业管理有限公司总经理邱志东也将出席。

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