各大房企蜂拥“养老地产”市场 盈利模式困局待破

　　今年3月4日，广东省政府官网发布《广东省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》，明确广东全面推行社区养老。其中提到，新建居住(小)区要根据规划要求和建设标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。《意见》提出的发展目标是到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。记者了解到，目前在广东省内已有万科、保利、越秀、祈福、颐和、珠实等企业进入开发养老地产或是养老社区、配套服务。

　　项目探访

　　已成熟项目

　　祈福护老公寓：租金7000～10000元/月

　　祈福护老公寓是广州最早出现的养老地产之一，位于番禺祈福新邨内部，以祈福医院为依托。该公寓定位为酒店式护老公寓，既可短租，也能常住。并提供多项服务，包括24小时专业护理人员看护、医生定期巡诊、特色药膳食疗、专业营养师设计饮食餐单等。每间公寓均设客、饭厅及露台，设计上照顾老年人的需求，比如防滑地砖、带扶手的洗手间，还设有网络视频。

　　本报记者电话调查了祈福护老公寓目前的租金价格。目前月租房费是7000～10000元，每月固定收取伙食费1000元。若需要额外请护工护理的，还需要收取一定费用：半护是1800元/月，全护是3000元/月，专业护理是8000元/月。

　　将开卖项目

　　台山颐和家园退休颐养公寓：2016年投入使用

　　所在地拥有三合温泉，是广东地区唯一89℃自涌富硒温泉。颐养公寓由两个大型围屋建筑和一栋现代公寓建筑组成，每一处住宅中包含多达69处适老化设计。整个公寓以“社区互联”为特色，每套房有各自的居住功能，每一层又有公用的区域，好朋友、老同学可以一起居住；通过连廊将文化设施、保健设施与医疗设施连接起来，形成类似社区大学的居住环境。

　　公寓涵盖别墅、洋房、酒店、学校等多种业态，全家人可以生活在同一个社区内。据了解，该公寓目前正在建设中，预计2016年可以竣工并投入使用。

　　规划中项目

　　保利地产：已启动广州保利天悦

　　保利地产已启动对广州市中心项目琶洲保利天悦(总建面200多万平方米)综合社区内养老机构和老年公寓的建筑规划和室内装修设计。据悉，北京西山林语和广州琶洲天悦都是大型综合社区，公司从这两个城市两个项目中，对“三位一体”养老模式进行探索。保利地产透露，公司计划在5至10年时间内全面完成现有建成社区的适老化改造，并争取在每个省建立1个专业养老机构。

　　珠江实业：“地产+医疗”模式将启动

　　去年3月7日，珠江实业发布董事会决议公告，宣布与广州市健元医院管理有限公司合资成立广州珠江实业健康产业管理有限公司。合资公司具有医疗器械和诊疗服务的特许经营权，主营范围为养老服务和健康管理等。

　　珠江实业布局养老地产并非朝夕之事，此番选择与医疗机构合作实属迈出了战略性步伐，“地产+医疗”的全产业链模式值得期待。

　　房企商声音

　　关于最新的这项规定，许多开发商都还未进行深入的研究。

　　合景泰富：合景泰富现有的项目都未配备特别的养老服务与设施，按他的理解来看，在项目内配备一些好的园林、生态广场，就算是不错的养老配套设施了。

　　路劲地产的营销总监：公司旗下位于花都的项目内有适合老人和小孩共同使用的康体设施，但是没有特别配备目前特定的养老配套。他介绍说，一般情况下，项目的规划设计会有两点依据，一是政府的相关规定，二是根据项目的客户群主体。而在该《意见》颁布之前，政府并没有相关规定，所以路劲的项目都是按照客户群的定位来规划的。比如有个楼盘定位为刚需盘，客户主体都是年轻人，则不会考虑养老的配套。但若是有政府出台规定要求项目必须配备养老设施了，在规划新项目时便一定会考虑进去。

　　力迅地产营销总监何然：养老会分为市中心养老公配、近郊项目公配、养老主题社区。对于市中心目前的中小项目，大多会根据规划局要求配备居委会用房和老年活动中心并移交街道办；对于近郊大型项目，应该出台详细标准，并立足为经营性的养老康体机构做好条件；而对于主题养老社区而言，则应该有成熟的配套机制，更应该同步规划验收交付。另外，对于非养老主题社区而言，他认为老年活动中心类的用房可以由街道办参与标准执行与验收，但产权应该归属开发商，不可售但可租，这样经营者成本不高，物业利用的好，开发商也不是全是成本投入，业主则可以享受更加低价便利的养老服务。

　　专家声音

　　易居研究院研究员严跃进：这项规定本质上说明目前的养老思路出现了一些变化。第一、适当淡化社会养老的供给模式，而强化居家养老的模式；第二、在开辟养老服务设施的过程中，鼓励包括购置、置换、租赁等方式进行，这能够增加此类模式创新的便捷程度，进而给不同社会资本开辟多种通道，以加快养老服务设施的建设。

　　58同城负责人：这项规定有一定的难度，需要有几个障碍突破。第一、从建筑技术层面看，对既有社区进行配套增建，可能占用此前的公共空间，引发部分业主不满；第二、包括购置、置换、租赁等方式也需成本问题，否则将会导致此类养老服务设施配建的性价比不高。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志：这事应该是没有难度的，关键政府的财力，因为很多老区已没有闲置土地，多数靠原有住房解决此类问题，在硬件配置上养老设施要求并不高，主要是场地问题。所以能解决场地问题就基本解决了大半。

　　发展前景

　　养老地产前景巨大 目前难找到盈利商业模式

　　根据从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划(2011～2015年)》中可以看到，第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。可以看出，养老市场这块的商机蛋糕相当大。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。

　　今年，各大房企纷纷宣布进驻养老地产或是打造养老配套，但是成熟的产品却是凤毛麟角，未来几年成熟养老地产项目或将持续增多。

　　关于养老地产，浙江绿城集团董事长宋卫平曾经说过，“我会做到老为止，哪怕绿城改了名字做养老，隐姓埋名去做养老，我相信做的也是最好的养老地产。如果做的还算比较顺利的话，三百五亿的销售额不是特别困难的事情。”

　　万达集团董事长王健林近日接受某专访时表示，在中国有一个产业、前景是非常巨大的——养老地产。但是，现在还没有看到有几家公司做的好的，主要是因为人们还没有摸到它的规律，如何让它赚钱，还没有找对一个成功的模式。养老地产不是简单的一个楼，要做养老社区，可能需要有住的地方，有玩的地方，有消费的地方……这是一个机会。

　　高力国际日前发布报报告称，在中国，曾属政府单方面管辖的养老地产市场，正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。高力国际中国区研究部董事谢靖宇先生表示：“中国的养老地产行业仍处于发展初期，中国对养老物业及服务的需求显著而迫切，尤以一些城市为甚。对于投资者和开发商而言，养老地产市场商机巨大。”