新港地产游佳：西安商业地产数量“井喷” 但发展不均

　　商业地产发展至今，业内出现许许多多的商业标兵，新港地产凭着脚踏实地的干劲和孜孜不倦的毅力，在中国房地产行业取得了骄人的成绩。商业地产的蓬勃发展，为很多商业地产人带来了机遇，本期赢商网陕西站的“赢商专访”栏目，我们采访了西安新港汇智房地产顾问有限公司总经理游佳，让我们一起了解新港地产，走近新港人。

　　1.作为一名资深的地产人，能跟我们分享您从事房地产行业的一些经历吗？2015年，对于房地产您有什么寄语。

　　游佳：从事房地产行业已经由来已久，从2002年开始，已经从事了14个年头了。2002年到2008年中国商业地产发展比较缓慢,我做的是房地产方面的比较多一些的工作。从2009年开始转向商业地产，所从事的工作涉及到商业地产的方方面面，并且工作经历也是涉及很多方面，经验和经历已经很丰富，开发商、代理公司、央企等所从事的工作涉及面很广，拥有“甲乙”双方的经验，也就是大家俗称的“万金油”，但是还是倾情于招商和管理，因为对于个人的专业要求较高，房地产是以技术为基础，但是同时必须拥有强有力的管理素质。我对自己的要求是，首先奠定自身的基础技术，然后增强自己的管理能力。

　　寄语：革命尚未成功，同志仍需努力！这也是对于整个房地产行业的寄语，以及对于从事房地产整个行业的人员的寄语。

西安新港汇智房地产顾问有限公司总经理  游佳

　　2.新港地产作为一家全国性房地产代理机构，所涉及的项目遍布全国各个城市，能简单概括一下旗下具有代表性的项目吗？

　　游佳：1998年，新港开始进军房地产行业，刚开始进入房地产行业，是以商业地产进入行业的，在北上广等一线城市，重点从事招商等工作。与中国房地产行业发展的几个阶段来讲，新港房地产的发展也经历了几个阶段：

　　第一个阶段，前期招商阶段，代表项目有，深圳中信城市广场、上海恒通广场。

　　第二个阶段，从2005年，整个中国商业地产发生变化，房地产行业经历了大变革，新港地产也将应用模块从单纯的招商扩展到顾问、招商、销售加运营，在这个阶段，新港的项目迅速增加，操作过的项目超过100多家。代表项目有：华润、万达、龙湖、万科等等。值得一提的是，龙湖首次与代理公司合作就是与新港地产的合作，现在也和龙湖形成了良性的合作。万科在成都从住宅向商业的转型过程中，新港起到了极其重要的作用。

　　第三个阶段，新港自己在做的项目也有很多，比如说，银石广场，1层到3层的商铺我们做到了3万，现金流打平；还有一个成都第一商场ego购，是新港地产参照日本的一个购物中心来做的，因为特殊地段原因，我们只能向地下挖，发展地下空间，而且，负二达到售价15万。

　　成都市场上，商业地产的竞争从最初的竞争激烈到现在，新港地产的独树一帜，我们也打出了一片自己的市场。

　　未来，我们会跟我们曾经服务过的客户走，很多发展模式也是如此，比如，万达、龙湖等一些大的开发商。

　　3.新港地产进入西安市场，为西安带来更多的“新港元素”，请简单讲述新港地产在西安的发展历史？在西安落地的项目有哪些？

　　游佳：新港进入西安市场，与龙湖有着很深的渊源，龙湖进入西安一直是新港介入展开的；第二，西安与重庆两个城市很像，两个城市的发展有很多相似之处，有很多借鉴之处。但是两个城市又不是完全一样，也有很多自己的特别之处，

　　新港进入西安市场是从2012年年底，正式踏入西安市场。2013年正式注册西安新港公司。低调进军西安市场，主张踏踏实实做事，用事实说话。

　　主要落地的项目有：龙湖由于自身在做内部调整，商业部分基本都是自己在做，很少拿出来做；高科尚都，是高科第一个商业项目，也是高科给新港在西安发展的一个契机；中联集团，万象城附近的一个50万平的商业项目，目前该项目处于前期阶段，属于沣东门户地标项目，项目暂定为沣东世纪城；荣禾地产，荣禾世界城；百寰实业，西安北二环的一个地标；祥和地产，这个项目目前也处于前期阶段；华西村，“天下第一村”，中国最富的一个村，有一个66万平的商业项目，商业体量超过33万平，新港拿下了所有商业的部分等等。

　　3.西安是一座文化古城，从古文化的传播与发展角度来看，新港地产的众多西安项目，会不会有别于其他城市的项目，多一些独有的陕西特色的项目呢？

　　游佳：新港地产开拓分公司是有一定的固有模式，即“1+1+1”：第一个1，我们是有自己的集团公司的；第二个1，分子公司是在保证集团的先进理念的同时，分子公司的核心管理团队大多数来自于集团公司，分子公司具有特色的；第三个1，分子公司我们会根据当地市场的一些特殊情况来在当地市场打造一支团队，以便于我们的项目方便落地，既有新港的操作模式，又不脱离当地的条件制约。

　　4.西安商业市场近年来发展的风生水起，市场上各种言论盛行，有“井喷论”、有“高库存论”、有“同质化论”等等很多声音，您对于市场的动向和发展趋势有什么独到的看法吗？

　　游佳：西安商业地产近几年发展的关键词：

　　数量井喷：西安商业地产综合体总体量已经达到一个井喷的数量，已达103个综合体。其中一方面是政府对于土地政策的良好关系，另一发面是由于开发商开发重点的转变，导致商业地产的一个井喷之势。

　　发展不均衡：西安综合体发展良莠不齐，首先，政府规划力度较小；其次开发商整体专业度不高，商业地产对专业知识要求较高，而从事商业地产专业人士很有局限。市场将会由动荡向有序、专业的方向良性发展。但是西安市场规划比较好的项目也很多，比如，万达大明宫店，赛格购物中心等等，也是有很多比较好的例子的。　 

　　5.据我所知，新港地产涉及的项目不乏很多成熟的商业项目,如今都发展成为商业的榜样项目，在运营管理方面，商业一直有“养铺”之说，那么，在您看来，“养铺”最关键的是“养”什么？

　　游佳：人气和商气，商业有一个“有人气就有商气，有商气就有人气”，二者是相互促进的关系，相辅相成。

　　人气：人气的方法有两种：“等”和“拽”。主动和被动的两种方式结合起来，才能培养更多的人气。

　　商气：商业三年一调整，商气会根据区域的发展，以及商业业态的变化，也会发生变化。也会随着人气的拉动而产生变化。

　　6.新港地产进入西安市场以来，为西安房地产市场注入一股新鲜力量，新港地产作为西安房地产行业的“晴雨表”，数据永远都具有强大的说服力和可信度，您能简单介绍一下西安房地产行业的动态是什么样的情况呢？

　　游佳：关键词一：观望。整个经济环境和市场上来看，经济的不景气，都是持有一种保守观望的状态。

　　关键词二：市场并没有想象中那么糟糕。市场的表现出来的疲软是一种表象，但是这只是一种客观现象。

　　关键词三：某些销售模式受到冲击。市场固有的“售后返租模式”已经受到严重冲击，消费者对于租售模式有了新的认识。市场销售方式也逐渐发生了变化，“全民营销”已经开始崛起。

　　7.房企联手中介公司进入市场已经成为房地产行业一种固有模式，从最初的信息私有化到信息共享化，再到后来的交易过程双方透明化，房地产营销模式开始走向正规化，对此，您有什么自己的看法？

　　游佳：我认为市场的透明化和正规化是市场发展的必然趋势，整个市场将会走向良性发展，房产竞争也会发展为寡头竞争，这也将成为一把双刃剑，有好有坏，我们应该坚信房地产市场将会规范化发展。

　　8.“电商来袭”，电商以其绝对优势进入房地产行业，恒大、万科等众多知名房企开始进攻线上市场，并且实行线上线下双管齐下，在您看来，房企营销走向电商营销是必然还是偶然？全民营销时代，什么最关键？

　　游佳：首先，我认为电商是一种市场发展的必然产物，纸媒传播的效率较低，分销比较低，市场的认可度逐渐降低，电商也就成为一种推崇的渠道整合方式。

　　其次，O2O的整合方式也将线下和线上的资源充分整合，获取更多的资源。

　　第三，传统销售方式的“失语”，导致市场直指“电商”，成为形势所趋。

　　电商来势汹汹，据了解新港新推出电商平台“吉屋网”，能简单介绍一下吗？

　　“吉屋网”是一种整合销售模式，有效的将线上资源整合起来，整个交易过程和房源信息将会在网站上公开透明的展示，更加简单直接。

　　电商之于实体店，其实也是一种良性竞争，电商的激烈竞争，也会促使实体店提高服务，提高体验等。电商和实体店互相推动，相互促进发展。