（赢商网河北站报道）商业是一个城市的标志。随着河北经济的不断发展以及京津冀协同发展战略的推进，河北每个城市都不断有城市综合体、购物中心等大型商业地产项目崛起。针对河北商业地产现状、省会石家庄商圈格局、未来商业地产的发展趋势等情况，赢商网专访了河北省商业联合会秘书长曹润亭。
曹润亭已经涉足商业领域48年，见证了石家庄中山路商圈的崛起和河北商业的发展。他认为，河北的商业地产市场整体处于中等偏下水平，仍有很大的发展空间，而社区商业、中小型购物中心将是未来发展的亮点。
河北省商业联合会秘书长曹润亭
河北商业地产发展中等偏下 仍大有可为
赢商网：近期，赢商网河北站做出统计，2015年河北计划开业商业项目达70个，其中唐山、石家庄最多都是15个，其次分别为保定9个、廊坊9个、邯郸8个、邢台6个、秦皇岛3个、张家口2个、沧州2个、衡水1个，而承德则为0。对此，您怎么看？相对于全国来说，河北的商业地产发展处于什么样的水平？
曹润亭：从社会零售额、居民消费能力、人均可支配收入、硬件设施建设等方面来看，河北的商业地产处于中等偏下的水平，但未来仍有很大的发展空间。
跟周边的山东、河南、山西以及邻近的京津等省市相比，山东排序第一，河北与河南不分上下，山西稍弱。2012年后，河北社会零售总额的增速由17%降到13%左右，但仍属于中高速增长。从消费能力来看，也属于中等的水平。
但河北的人均可支配收入，有资料显示，全国排22位，排名较低。这对商业的影响至关重要。此外，在项目硬件建设方面，同发达城市相比落后很多。而一般发达城市的生产性服务业、生活性服务业等第三产业在国民经济中占比在60%左右，河北第三产业占比约45%左右，未来仍有15%-20%的提升空间。这就决定了流通业仍有发展空间，与商业项目的发展息息相关。
赢商网：其实，近几年，不断传出全国市场商业地产过剩的声音，而河北2015年将有多达70个的商业项目计划开业，河北市场整体是否也存在过剩？
曹润亭:全国而言，某些区域的商业地产可能存在过剩的问题。但每个地区的省情不同，具体到河北，河北的商业地产仍有很大发展空间，尽管有的局部存在过剩，但大部分区域仍有发展空间。
就以省会石家庄为例，中山路沿线汇集了东购中心、新百广场、勒泰中心、北国商城、先天下购物广场等大型购物中心，就局部而言存在过于集中的问题。但是放大到整个石家庄，有的区域甚至缺少购物中心。而且，石家庄行政区域扩容，除了主城区，再加上下辖县域，人口达到1000万。要满足全部人口的商业需求，单纯依靠几个商业项目是不行的。而且，购物中心的长期发展也需要改造升级，整个商业地产处于动态变化之中，说商业地产饱和为时尚早。
尽管河北大部分区域商业地产并未饱和，但是存在布局不合理、同质化等问题，这不仅要求开发商根据市场需求来进行项目定位，也需要政府的合理规划。
石家庄商圈在动态变化 本土商业地产开发商需提升运营
赢商网：商业的发展自然离不开商圈的形成和发展。具体的省会石家庄来说，2014年，陆续有怀特商业广场、东胜广场等综合体项目开门，华润也已成功拍地筹建华润中心项目，这对石家庄的商圈格局带来哪些影响？
曹润亭：商圈可以划分为五种，主要是：（1）都市型商圈即城市核心商圈，能够辐射整个城市甚至更远。譬如石家庄的中山路商圈；（2）区域型商圈，辐射一定的范围；（3）社区商圈；（4）新兴商圈，多为房地产开发商自我命名；（5）城市周边县域的商圈。根据类型不同，对于商圈的要求也不同。
商圈不是永恒的，其变化是永恒的，无论是内涵和外延都在变化。随着石家庄城市的发展，不断有像万达广场、怀特商业广场、东胜广场等新的商业项目兴起，影响了区域的商圈格局。
赢商网：近几年，万达、华润、荣盛等知名房企也陆续进军河北市场，尤其值得一提的石家庄万达广场的建成开业，在许多方面都开了河北商业之先河。那么，这些品牌房企的入驻，给河北的商业地产建设、运营等发面带来了什么？河北本土企业，应从哪些方面入手来做得更好？
曹润亭：商业的发展不能固步自封，众多知名房企进军河北市场，加强了竞争，带来了先进的理念，相互融合，促进了河北商业的发展。
这里要提一下石家庄万达广场，其在建筑风格、管理方式等方面，都有自己的独到之处。而且万达已经形成了自己的一套运营模式，能够很快的复制、减亏。
但是，这些外来企业要想真正融入本地市场，最终也要走“属地化”之路，迎合当地消费者的消费习惯，增强自身的亲和力增加。这也是许多知名商业败走石家庄的主要原因。消费者的“货币选票”证明，万达在这方面做的比较成功。
河北本地的商业地产开发商，许多原来是从事住宅项目开发，运营经验缺乏，开发追求数量不重视质量。而且，目前招商、运营人才匮乏，运营的提升需要经验的积累。此外，房地产企业应注意，建设完成后不能先招商后规划，应该提供定制式招商、全新的业态组合，具有独特的专属性，关键在于运营。
商业地产面临四大挑战 社区商业是未来发展亮点
赢商网：曹秘书长，作为业界资深人士，您认为，未来商业地产将面临哪些挑战？
曹润亭：未来的商业地产主要面临四大挑战，在以下方面要加强发展：一、应紧跟市场需求。现在消费者的需求已不单纯是购物，而是追求更多精神层面的享受，这就要求商业地产的定位要更加精准，增加专属性、定制式的服务。
二、 对配套的要求更高。现在，商业的发展已经从服务经济向体验式经济方向转变，这需要满足消费者享受生活、社交等多方面的体验，这就对购物中心的细节、配套等方面提出更高要求。譬如停车位的规划是否充裕。
三、要注重购物中心室内环境。像河北这样的北方地区，这要求购物中心内部美陈四季分明，不仅要有绿植点缀增加景致，也要有自己独特的人文布置，做到移步换景，是消费者身处其中是一种想享受。当然也要注重室内的空气质量，拒绝污染，提倡绿色。
四、未来购物中心要更加智慧。现在是互联网的时代，电商、微店等都对实体商业产生冲击，这要求购物中心、百货等要有互联网意识，与电商融合，移动商业街的出现不是幻想。实体店有边界，电商无边界。
赢商网：您认为2015年，河北商业地产的发展趋势如何？对此，您有何建议？
曹润亭：总体来说，河北商业地产处于良性、健康发展阶段，有很大的发展空间。而且现在经济结构调整、新型城镇化发展，为商业地产发展提供了动力支持。对于一个城市来说，产业是城市的基础，商业是城市活力。
而且在互联网时代，需要互联网与商业地产更紧密的融合，创造出新的商业模式，提供更能适应消费者需求的服务，更加人文化，满足个性化、多样化的需求。就未来来看，社区商业、中小型购物中心将是发展的亮点，产业园区与城市的融合的速度也将加快。
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