再卖4座万达广场，王健林轻资产战略“雄心”

作者/唐洛

近日，上海金山万达广场投资有限公司发生股权变更，其大股东从“大连万达商业管理集团股份有限公司”变更为“苏州联商贰号商业管理有限公司”。加之2023年末的几笔交易，万达已出售4座万达广场、以及上海瑞华酒店的资产。截止23年底，万达管理着全国227个地级及以上城市的498个大型商业中心，是商业地产的领头羊，其一举一动往往被市场视为风向标，其连续出售资产的举措，被市场放大后，一时传言四起。

根据接近交易方的消息人士透露，“虽然万达广场资产被出售了，但后续仍由万达进行管理、服务，保留万达品牌”，而这正是近年来万达推行万达广场轻资产战略的正常模式，也就是资产由投资方持有，而运营管理由万达商业负责。

此前有报道称，万达持续出售万达广场资产，实际是由于资金面仍然非常紧张。考虑到12月中旬，万达集团已经和太盟投资达成了协议，不仅解除了因无法按期上市，可能引发的380亿元债务问题，还新增带来了300亿元增量资金，预计万达的流动性情况应有大幅缓解。“万达近期的资产转让，除继续去杠杆、增加资产安全性的考虑外，加快推行万达近年来一直坚持的轻资产战略，应该主要原因”，上述消息人士透露。

连续出售多笔资产

2023年12月25日、26日，万达商管湖州万达广场和太仓万达广场，同时新增苏州联商叁号商业管理有限公司（以下简称苏州联商叁号）、苏州联商伍号商业管理有限公司（以下简称苏州联商伍号）为两家公司的唯一股东；

12月29日，万达退出广州萝岗万达广场有限公司，新增股东苏州联商肆号商业管理有限公司（以下简称苏州联商肆号）。

近日，上海金山万达广场投资有限公司发生了股权变更，其大股东从“大连万达商业管理集团股份有限公司”变更为“苏州联商贰号商业管理有限公司”，公司的法定代表人也从张晶变为牟舟。

2023年12月26日，上海万达酒店投资有限公司由原本的万达商管100%控股变更为北京鹰朗商业管理有限公司100%控股。

“这本身就是一个商业行为，关键是看价格，价格合适就出售了”，上述消息人士表示，这也是万达轻资产转型的正常工作进展。

万达持续推进轻资产战略

几年前，王健林就曾经解读过万达的轻资产战略，其核心就是“投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。”

为了实现快速发展，聚焦通过品牌资源、管理能力实现业务规模快速增长，万达从2015年就开始采用轻资产模式拓展新的万达广场，近年来，更是加大了轻资产的步伐，新发展的万达广场基本全是轻资产管理模式，由万达负责规划设计、建造招商、运营管理等服务输出。

2023年，万达出售的上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场、上海万达瑞华酒店等多个项目，后续运营权也仍旧是万达商管保留。“这是万达轻资产战略的重要一步，也会帮助万达更加聚焦提升商业轻资产运营管理能力”，一位市场分析人士表示。

万达商业的盈利状况良好

此前有媒体分析，万达出售商业资产，是因为实体商业受网络经济冲击较大，万达广场靠租金收入已经不挣钱了，因此万达要“断臂求生”、“及时止损”。

但根据公开数据显示，自2021年以来，珠海万达商管（万达广场运营主体）连续三年超额完成业绩目标，2021年税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，平均年增长约12%。2021年税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，年增率达34%。过去三年，该公司共计上缴税收约100亿元，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年（预估）85亿元。

上述分析人士表示，“从以上数据看来，万达广场的经营效益显然还在持续增长，这一方面得益于中国社会经济总体复苏向好的趋势，另一方面也与万达轻资产战略的落地密不可分”，通过联合有实力的投资方，万达输出品牌、运营能力，不用投入大量资金就可以实现高速增长。

预计随着此轮调整布局，万达将更侧重输出品牌、管理，资产转让符合其积极去杠杆、减负债，发展轻资产战略，有助于提升资产回报率，万达轻资产模式也日趋优化。