华润置地2015可售货值达1500亿 毛利率增长面临挑战

　　3月23日，华润置地有限公司于香港召开2014年全年业绩发布会。副主席唐勇、执行董事兼首席财务官俞建、高级副总裁吴秉琪、高级副总裁迟峰出席现场。据管理层介绍，去年该集团基本完成合约销售目标，今年目标是780亿元，比去年有14%增长。毛利率方面预计也会比去年有所增长。

　　数据显示，2014年华润置地实现签约额692.1亿元，签约面积660.09万平方米，同比分别上涨4.4%和14.2%。2014年全年综合毛利润率为30.6%，比2014年同期28.2%有所改善。至于为何对毛利率上升有所信心，上述管理层认为，一是成本控制，二是调整产品结构，三是调整区域结构。

　　“其中，一二线城市占比增加。投资将更倾向一二线，三四线有选择性进去。”实际上，在华润置地看来，行业波动将对毛利率增长带来更多挑战。行业还在继续分化的过程中，每个区域毛利率是不一样的，希望毛利率能够继续保持，不过这个问题对于公司来讲或者行业来说，都是一个很大的挑战。

　　至于14%的增长是否属于保守增长，华润管理层表示，在今年环境下这个增长速度并非是那么容易达到的目标，因为从去年大背景看来，总体销售市场不是很好。同时，管理层也强调，希望跟市场传递这样一个信号，华润置地定下来的目标，是做得到的，因为华润置地一直走的是稳健的路线。“今年的话，华润置地对完成销售还是有所把握的。因为去年在市场比较困难的时候公司都能完成销售，今年也希望继续保持增长，并且希望集团在成本控制，调整结构方面逐渐显现出成效。”

　　据了解，今年华润库存700亿，新货值600亿左右。也即是可售货值总共在1500亿左右，按照50%的去化率，今年华润置地基本能够达标。至于会不会降价，管理层认为，从华润置地出发，公司并没有降价的需要，也不大可能会出现降价的情况。

　　眼下，房地产企业更多选择跟互联网或者金融板块合作。对该趋势，华润置地管理层透露，目前华润内部也有关于互联网战略的思考，公司有为此专门的项目小组，已经在做相关研究，今年可能会安排一些实际的动作，但是目前还没有具体方案可以跟大家透露分享。

　　另外，华润置地管理层在业绩会现场也坦承，公司出租物业增长在去年也受到挑战，包括高端消费下滑，互联网业务发展，到新开物业需要培育期。这些都形成了挑战因素。同时，海南物业投资下滑，拖累整体业务下滑。

　　以下为华润置地有限公司2014年全年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：华润置地去年销售较目标少7亿多元的原因是什么？今年的销售目标是多少？预期毛利率会维持在什么水平？管理层预期内地市场什么因素会对公司今年的毛利率造成影响？

　　管理层：从整个市场环境及宏观信贷环境来看，去年上半年都非常紧，2014年全年华润置地定的是700亿元左右的目标，完成了692亿元，基本完成销售目标。2015年华润置地预定的销售目标是780亿元，比去年有14%左右的增长。毛利率方面，预计未来几年，即2015、2016年毛利率基本会和去年持平。

　　现场提问：毛利率持平的原因是什么？

　　管理层：有几方面的因素，一方面是我们对成本的控制，另外一方面是过去几年在产品结构上有调整，像一二线城市产品占比增加了，产品结构也趋于理想化。另外在融资方面，集团注入进置地的几个深圳项目毛利率都比较高，这些因素导致华润置地未来两三年毛利率相对比较平稳。

　　现场提问：华润置地母公司下一步会继续给华润置地注资吗？

　　管理层：目前母公司对地产孵化资产只有一个，在深圳湾。深圳湾那一块整个项目建筑面积是34万平方米左右，这个项目今年年底会开始销售，但目前这个注资还没有具体时间表。

　　现场提问：去年华润置地的回款率情况如何？今年的可售货值大概是多少？

　　管理层：如果按业绩的方法计算，回款率是92%，去年回款是640亿元，签约是692亿元。可售货值是将近1500-1600亿元左右，其中应该有700亿元左右的库存。

　　现场提问：去年华润置地的毛利率见底之后开始回升，原因是什么？华润置地今年销售目标比去年增长14%，是不是个比较保守的看法，对市场的情况怎么看？

　　管理层：毛利率上升有几个方面的因素，一个是我们的产品结构和区域结构，一二线城市产品占比升高。另外，我们去年二三线城市毛利率比2013年有所提高，因为这两个原因，导致我们去年毛利率有所上升。

　　780亿的签约额目标、14%的增长，在目前市场情况下也不是个很容易达到的目标。从去年几个数字都可以看得出来，包括可售住宅库存，全国有2.27亿平方米的库存，去年新开工的住宅还有十几亿平方米，从总体的销售情况来看，整个市场供应还是非常充裕的。

　　在这样的宏观环境中，虽然整个信贷政策有所放宽，从政策面来说相对比较乐观，包括各个地方政府出台的一些政策，但是两个因素一叠加，我们觉得780亿元也不是个很保守的目标。

　　现场提问：去年二三线城市毛利率有所上升，所以整体毛利率上涨，怎么看今年二三线城市销售的情况？华润置地去年投资物业增长下滑的原因是什么？

　　管理层：关于毛利率，虽然2014年结转毛利率比2013年有所上升，但是从行业来看毛利率受压的趋势还是比较严重。第一，从市场来讲，供应还是在去库存的周期里面；第二，行业的波动性在增加，对毛利率的增长带来了更多的挑战；第三，我相信这个市场未来是一个继续分化的过程，现在也不是说每个城市，每个区域的情况都会比较好，每个区域的压力是不一样的，今年仍然会持续这种情况。

　　我们希望毛利率未来几年能够维持，这是基于过去公司的变化，包括对未来几年的展望，相信对公司来讲，对行业来讲都是一个很大的挑战。

　　投资物业增长下滑主要是指华润置地的出租物业，开业的万象城去年也受到了一些挑战和压力，包括受到中国高端消费下滑，及互联网的影响。但是华润置地因为独特的商业模式，及逐渐成长、改善的经营能力，业绩还是有所增长。但是从新开业的项目来讲，因为它有一定的培育期，新开了几个项目，有一些项目在财务报表上体现出亏损的情况，这是新开商场需要培育期的原因。

　　酒店在中国的经营受到一些挑战，包括华润置地去年有新开业的酒店，例如海南酒店业绩下滑拖累了整体投资物业的表现，但是我们相信公司有能力改善这种情况，随着更加关注投资物业的经营和运营、盈利的表现，投资物业方面会继续成为华润置地的竞争优势，而且会越来越强。

　　现场提问：华润置地的负债率较去年有所提高，是因为境外债务比较多吗？人民币贬值背景下，华润置地是否有意愿将境外债务降低到一定的水平之内？

　　管理层：境外债务占64%。

　　首先说一下人民币贬值的影响，第一，从长期来看汇率还是会维持稳定的；第二，就汇率对公司的影响我们做了一个测试，即使人民币贬值很大，贬值5%，对公司损益表上盈利的影响也是影响2.2亿元左右。但是影响比较大的是在对股东的权益上，因为华润置地的净资产是以人民币计算的，净资产是人民币1340亿元左右，但华润置地会计上是用港币算的，净资产是1300多亿港元，如果净资产贬值5%，对损益表的影响是60多亿港元。

　　从几个角度来看，包括从现金流的角度来看，华润置地每年在境外的利息支出加股息支出差不多是40多亿人民币。即使贬值5%对现金流的影响也就是2亿多。

　　第二，即使人民币大幅贬值5%，从现金流、盈利，以及到股东权益的影响都是有限的。从公司角度来看，就公司未来人民币和外币融资比例占比，华润置地有定一个目标，目标是今年年底人民币债务比例占到45%，当然这一块上升短期也是有一定的代价，因为人民币在境外利率非常高。但从长远来看，虽然预期人民币长远来看还是保持稳定，但是希望在币种上保持平衡，这是华润置地汇率管制上的目标。

　　就刚才讲到汇率问题我再补充一下，按照华润置地目前的情况，假设人民币贬值5%，对利润的影响是2亿左右港币，对股东权宜的影响差不多是5%。如果人民币贬值了，华润置地就不得不用人民币买大量外币还贷款，流动性风险其实更大，所以华润置地去年开始增加了比较长期限的融资，虽然去年的融资成本会高一些，但是从长远来看是个非常稳健的措施。

　　现场提问：华润置地会将融资成本控制在什么水平？

　　管理层：看情况，如果人民币结构进一步调整，融资成本短期内还会上升，但是这个不一样，因为外币融资成本在下降，人民币融资成本也在下降。预期未来融资成本会控制在4.4%至4.5%左右。

　　现场提问：华润置地刚公布的2月份销售比较差，怎么去保证今年销售目标能够实现呢？去年华润置地投资方面业务增长幅度比开发业务增长差了一点，这是什么原因？

　　管理层：今年二月份的销售之所以稍微低一些，原因比较普遍，主要是因为春节因素的影响。一、二月份加起来，华润置地销售比去年同期增长非常显著，有70%左右的增长。

　　从投资物业来看，我们的租金收入还是比较理想的，收入增长了16%，而且租金收入11.6亿里面不算新开业的，增长率是11.2%，我们认为这一数据相对比较理想。

　　现场提问：管理层刚才提到780亿的目标不是很容易达到，今年华润置地需要降价去销售，或者加大结构调整吗？

　　管理层：因为在整个市场供需关系中，供应还是大过实际的需求，我觉得市场仍然会处于去库存的状态。780亿相比去年14%的增长不是一个特别保守的目标，但我们希望传递给市场一个消息，就是定下这个目标是希望能够做得到的，这是公司稳健的经营策略。

　　第二，从公司来讲，过去两三年已经在持续调整产品结构，虽然在市场比较困难的情况下仍然取得了业绩的增长，但我相信在2015年能够继续维持增长，跟我们的经营策略，包括产品结构的调整、成本控制等是分不开的，这部分成效会慢慢体现在华润置地的财务指标里面。

　　另外，整体来看，公司施行的是稳健的政策，所以没有特别需要大幅度降价的需要。

　　现场提问：结构是怎么调呢，怎么才能达到目标？

　　管理层：有三个方面，第一个是投资策略，在慢慢往一二线城市转移，一二线城市比三四线城市要稳健一些，一二线城市的回报不一定会比三四线城市高，但从长期来看会稳健一点。

　　第二，中国购买房子的客户的购买行为也发生了变化，首次置业，改善客户占的比例越来越高。因为过去有限购、限贷的政策，但是由于政策的放宽，没有改变这样一个大的趋势，公司的产品结构过去也一直在做优化。

　　第三，公司在产品设计、目标成本各方面采取了一系列有效的管理措施，希望华润置地的产品能够和华润置地的售价、成本更匹配，能够以更加合理的成本满足消费者的需求。

　　现场提问：去年华润置地曾透露业务会涉及金融板块，目前有什么进展？

　　管理层：去年我们在发布会上谈到金融创新，包括对互联网战略的一些思考，其实公司去年已经有专门的项目小组做相关的研究。相信可能在今年会逐步安排一些实施的路径，但是具体的实施方案还没有可以对外公布的情况。

　　现场提问：华润置地现在在一、二、三线城市的占比情况怎么样，未来会有调整吗？

　　管理层：未来会持续的地优化，从公司的策略来讲，最近在市场上投资的选择越来越倾向于一二线城市。到现在为止华润置地已经进入了53个城市，但是这个报告写的是51个，因为是截止到12月31号的数据。有一些三四线城市会选择性地进入。随着已有项目的竣工，会减少在三四线城市的投入，会更加地聚焦。

　　现场提问：一二线城市占比是否会有一个明确的目标？

　　管理层：很难设置这样一个目标，或者说很难在一个特定的时间内设定。因为每个城市，每一块地竞争态势不一样，三四线城市也有回报好的项目，一二线城市也有回报差的项目。

　　现场提问：华润置地今年的销售目标有所提升，是因为对今年楼市情况比较乐观吗，管理层觉得经济放缓对楼市的影响会减小吗？

　　管理层：销售目标有所提升是根据华润置地现有项目进行分析，根据项目的开发周期、销售周期，还有一个很重要的贡献因素，我们今年年初一月份完成了注资的安排，一个是大冲项目，一个是银湖项目，这两个项目能够对公司业绩产生比较大的促进作用。

　　现场提问：上半年你们买了多少地，今年一二线城市的土地储备会不会增加？买地会更多选择合作吗？

　　管理层：看市场情况，也要根据公司整体财务情况来确定今年的买地目标。今年我们买的好几块地都是合作的，合作是个大的趋势。