星浩贾耀勇：商业地产十年跳跃发展 差异化求生存

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。

　　历经万达集团招商中心总经理、明发集团运营副总裁,现任上海星浩商业总经理，当赢商网记者问到，2005——2015十年之间，中国的商业地产到底有着怎样的发展变化时，贾耀勇告诉赢商网记者：“对比国外，虽然我们国内的商业地产起步晚，但是我们作为后起之秀，在产品的设计、业态组合上早已追上甚至是超过对方。”

　　“但是我们在商业的管理、运营上，一定要细心的学习国外商业地产的优秀经验。”

　　十年，商业地产突飞猛进

　　作为见证中国商业地产发展黄金十年的地产人，贾耀勇用一句话总结十年间自身感悟：“这十年，是一个快速蜕变，快速变化的过程，直接跳过了少年、青年时代，很快的就到了中年时期。”

　　从2005年到2015年，快速的演变促使中国的商业地产从单纯的购物中心转向了体验式商业中心，在广度、深度和规模上，都有了巨大的飞跃。

　　2005年之前，只有万达、宝龙、华润等少数几家开发商从事商业地产开发。但是十年之后，万科、保利、龙湖等中国一线住宅地产开发商，纷纷转型从事商业地产开发；而在深度方面，以前只在一线城市才能看到的购物中心，现在已经全面向二、三、四线城市铺开。

　　全线多向铺展之后，贾耀勇发现，“在欧洲、美国，很多国家和城市的购物中心还是以商业街为特点的购物广场，而国内现在基本上是多业态、大体量的城市综合体，在这一点上，我们有后发的优势。”

　　未来的购物中心，差异化才能求生存 

　　伴随着突飞猛进的开发速度，随之而来的问题也摆在贾耀勇们的面前。

　　“那就是购物中心的竞争非常激烈，竞争激烈造成了招商难、运营难，再加上政府商业布局的规划不尽科学合理，只追求短期的效益，没有考虑到一个商圈的长期发展。”

　　此言并非不无根据，截至2014年中国拥有近3500家购物中心，这个数字是美国现有购物中心的近3倍（截至2014年年中为1200家）。而据中国购物中心产业咨询中心预测，到2025年前，还会有7000家购物中心建成开业，届时中国内地的购物中心将超过1万家。

　　面对行业的激烈竞争，贾耀勇认为：“中国的购物中心如果想生存发展下去，那么必须要做到差异化、特色化、主题化的发展。”

　　从政府层面来看，必须要对购物中心的布局布点、开发进度、开发节奏有一个科学化的分工，更加符合市场的需求。另外，作为设计方、管理方、招商方，必须要做到差异化、主题化。

　　不仅如此，在贾耀勇理解看来，激烈的竞争环境倒逼开发商转变商业模式，从原来单纯的，没有任何目的、不是科学业态组合的商业地产，到后来以万达为样板模式，到现在我们强调的体验式商业的模式，未来我们希望购物中心是一个生活中心，社交平台的发展模式。

　　对此，在复星集团蜂巢城市大战略指引下，星浩商用提出了以儿童、餐饮两轮驱动，面向中产家庭，打造体验式商业的创新思路，与市场形成差异互补。

　　以星浩商用打造的南通星光耀广场为例，儿童业态、餐饮业态，以及其他休闲娱乐业态占比超过70%。餐饮业态囊括“星巴克”、“鱼酷”、“松鹤楼”、“德庄火锅”等特色餐饮，儿童业态更是引进了大白鲸儿童世界、孩子王等品牌，并大力度引入了艺术、国学、武术、轮滑、英语等各种特色儿童培训业态，户外童梦公园更是一大亮点，整个广场将打造一条以“家庭体验”为核心的集合儿童游乐、零售、培训为一体的全产业链，能够满足孩子吃喝玩乐的所有需求。

　　商业地产的开发，需要跨专业领域的整合

　　在竞争激烈的商业地产行业，如何才能把一个商业项目做好？

　　贾耀勇认为：“要想做好一个商业项目，必须做到跨专业领域的整合。商业行业的从业人员，应该把我们的商业设计、业态规划、零售企业等各种业态发展的趋势，有效的结合起来，做到前瞻性的规划和专业性的打造。”

　　举个最简单的例子：比如一个项目的商业地产招商人员，最先考虑的肯定是怎么把最好的业态引进过来。但是我们没有事先跟设计团队沟通，没有跟进最新的规划设计理念，最终好的创意想法也无疾而终。

　　同样，在跟资本市场对接的时候，不仅要考虑自身现金流的限制，还要考虑到不同业态的租金收益和市场的认可程度，商业地产的从业人员要跨专业、跨领域的进行一个专业的提升和资源的整合。把商业地产全产业链进行一个有效的沟通和整合，使产品更加科学化，更加符合市场需求。

　　星光耀广场，未来重点布局三大区域

　　加入星浩资本，是贾耀勇新的开始，商业地产如何与资本嫁接。作为一家成立于2010年，涵盖地产基金、开发管理、商业与现代服务业三大业务范围的综合性管理公司。星浩资本是由复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、华谊兄弟、万达集团等诸多民营企业领袖共同发起。

　　强大的背景让星浩资本从一成立，就被冠以中国市场化运作下规模最大的房地产私募股权基金之一。截止到2014年12月，星浩资本管理的星光耀一、二、三期基金总规模累积近100亿元。

　　在引入资本进行市场化运作后，贾耀勇所负责的星浩商用则承担起打造星光耀广场商业价值，从而溢价于销售市场。据贾耀勇介绍：“目前，我们在全中国已经有12个星光耀广场。未来，还会在以长三角，环渤海，和福建珠三角区域快速扩张。”