危建平：地铁给各地大悦城带来了强大的客流支持

　　地铁商业体如何破枷锁跳舞？在3月24日赢商网上海站主办的第七期《海上赢商汇》沙龙讨论上，上海大悦城副总经理危建平认为，要想做好一块地铁物业，在开发前，必须要有准确的商业定位、便利的市政规划、科学的动线组织、合理的业态组合以及精明的价值挖掘。

　　赢商网：地铁对于上盖商业体的价值主要体现在哪些方面？

　　危建平：地铁对于上盖商业的开发可以用一句话来概况：恋爱期是甜蜜的，磨合期是痛苦的。大悦城项目大都是地铁上盖，地铁给大悦城带来强大的客流支持，北京朝阳大悦城自12号线开通以来平均每天有12000人以上地铁客流导入。上海大悦城8号、12号地铁交汇站，地铁导入客流达到近两万人。但地铁12号地面开挖的两年，对大悦城的经营影响很大，一度遏制我们地面客流的到达。而在此之前，地铁与商业地产磨合期是非常痛苦的。比如，地铁建设以政府为主导，对市政配套、区域便利与商业协同重视不足。地铁的施工对商业经营发展影响很大，施工期内是痛苦的。地铁运营公司往往缺乏市场化运作，通道和地上商业价值没有得到最大利用。

上海大悦城副总经理危建平

　　赢商网：上海大悦城作为地铁上盖商业，如何利用好地铁上盖这一优势？

　　危建平：总的来说，应该从以下四点来考虑：

　　一、要注意地铁站点与周边区域特色的结合。住宅区地铁站商业体客流往往是早出晚归，这里商业呈现夜归型，适合做晚市，商业以餐饮、生活配套为佳；商业区地铁站商业体，则是以上班通勤为主，午市餐饮和服饰消费会较旺；枢纽区地铁站商业体，客流大多是流转型，强调便利快捷消费，以快速消费品为首选；旅游区地铁站商业体，则是补给型和礼品型；

　　二、要处理好地铁与地面交通的接驳问题。商业需要人停留，地铁站要合理规划停车场、公交站等形成人流互动，打造客流接驳，并引导客流停留下来消费。

　　三、要注重地铁通勤客流与高端商务客流的矛盾；商务区地铁上盖商业体，往往是商务酒店、高端写字楼及高端商业的综合体，而地铁客流往往是通勤类型，与商务客流不完全匹配，需要合理规划。比如新加坡ION把B3-B1结合地铁规划成年轻潮流商业，1-3F规划成国际精品商业则很成功。

　　四、要做好地铁层业态规划的问题。商业综合体需要多种商业业态，地铁接近区域的业态要以快速消费品为首选，例如7-11、万宁、星巴克、肯德基、麦当劳、屈臣氏等；目的地类型和体验型租户放在远端或高层。

　　赢商网：上海大悦城如何利用地铁来提升自身客流量？

　　危建平：12号地铁开通后，上海大悦城客流得到很大补充，从地铁曲阜路站进入大悦城客流日均2.5万人，正积极通过各种方法扩大地铁价，。主要是通过以下五个方面。

　　1.接驳口的规划：顾客乘坐12号线或8号线到达曲阜路后，地铁到站后广播报站1号口为上海大悦城，1号出口标示文字为上海大悦城。地铁出口可直接通往大悦城B1层，出口5米既公交车站，实现地铁公交与商业的三方无缝衔接。

　　2.出入口与商业连接：B1地铁出入口两侧部署了热门小食商铺、糖果店铺、面包蛋糕等，为通勤客流提供便利服务。同时设置大型led屏幕和灯箱广告，充分利用了地铁客流资源，也提升了商业氛围。

　　3.WIFI便利：上海大悦城全场无线WIFI覆盖，从地铁B1入口处特别加强网络覆盖，直通大悦城就可自动连接免费WIFI，通过portal页面推荐大悦城商户信息。

　　4.主题文创活动：2014年5月31日-6月2日，上海大悦城策划举办12号线8号线双线贯通活动，狂享受八重礼（会员消费积点、抽iPhone6），会员权益推广拉动全场消费，活动期间，全场销售同比提升16.63%。，全场品牌折扣推广为地铁双线贯通造势。5月31日及6月2日客流同比提升20%及14%。

　　5.推广渠道：借助12号地铁将客流吸引延伸至，杨浦区以及浦东，同时合理投放地铁LED、地铁灯箱、地铁包车，地铁强大的客流保证了地铁推广渠道的显著的效果。

　　赢商网：从开发商的角度，您认为运营地铁商业的关键点是什么？

　　危建平：开发商如果想做好地铁商业，必须要做到以下几点：

　　1.准确的商业定位：结合本区域与地铁连接的区域，规划好的主题，与客群相匹配；

　　2.便利的市政规划：积极与市政沟通，搭设良好的交通接驳点，尽量做到消费者便利；

　　3.科学的动线组织：与地铁闸机口亲密接触，引入客流并合理分流至商业各区域，利用纵向交通拉向高层；

　　4.合理的业态组合：将随机性消费、快速消费型、体验消费型、目的消费型等不同业态合理规划，精心组团。地铁接驳口以随机性消费、低价和高坪效为主要目的；

　　5.精明的价值挖掘：地铁的首要价值是高客流，首先体现的是广告价值，可以合理规划广告设施创造收益；第二价值是远端辐射能力，采用主题营销，吸引远端目标消费者到来。

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第八期《海上赢商汇》预告