奥特莱斯的选址学问：与旅游业结合 打造购物游概念

　　国外奥特莱斯的选址主要在大城市的郊区，具备人口密集、超大商圈和交通发达，基本上一个半小时的车程距离。还有的项目周边有丰富的旅游资源，购物者将奥特莱斯当成了休闲、旅游和度假之余可以游览和消费的处所。

　　国外许多奥特莱斯购物中心与旅游业结合，打造购物游概念，通过旅游吸引国内外的游客来此购物，更加扩大了商圈的范围。 

　　一、城郊和城市奥特莱斯的选址

　　1.选址在一、二线城市的近郊

　　国内的奥特莱斯购物中心选址主要在一、二线的直辖市及省会城市的郊区。北京除燕莎奥特莱斯设置东四环边之外，其他5个奥特莱斯购物中心均位于五环以外。同时选择在城市或地区内的未来发展方向的区域。　 

　　2.城市奥特莱斯的选址

　　城市奥特莱斯就是依托城市公共交通、利用城市资源打造具有城市特色店奥特莱斯模式；城市奥特莱斯有三大升级内容：

　　城市奥特莱斯从距离上颠覆了传统奥特莱斯选址远郊的模式，选址在城市交通便利的二级商圈，也就是城市副中心，这样奥特莱斯品牌折扣店可以与正价店保持一定的距离。同时满足消费者的就近消费，体现“半小时消费圈”的特征。

　　上海绿色米兰广场

　　上海绿色米兰广场是上海第一家真正意义的城市奥特莱斯。于 2011 年建成开业，地处上海市五角场城市副中心。地上四层地下两层，建筑面积 5万平方米，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、住宿为一体的多功能城市综合体。商业业态以意大利知名品牌折扣和二、三线当季新品专卖为主，涵盖服装、皮草、家纺、家居等品类。　 

　　二、奥特莱斯选址的影响因素

　　影响奥特莱斯购物中心区位选址的因素有两类：一是奥特莱斯商业业态的自身因素；二是消费者行为方面的因素。奥特莱斯商业业态的自身因素包括交通、地段地价等一般区位因子、规模经济、集聚经济、物质设施形态、经营商品特色等；消费者行为方面的因素包括消费偏好、消费者数量与支付能力、消费出行方式、消费心理与方式等。

　　1.奥特莱斯商业业态影响因素

　　奥特莱斯商业业态以其品牌折扣的特点要求与其品牌的正价店铺远离；商业经营上同一品牌的品牌商不会将正价品牌与折扣品牌离得很近；两种业态性质不同，所服务的目标消费群体也不同；品牌的正价店铺主要分布在城市的各大商业中心区。故奥特莱斯购物中心需远离城市中心设在郊区　 

　　2.交通及地价因素

　　奥特莱斯购物中心的消费对象集中在拥有私家车的人，交通便捷是十分必要的；周围有多条的高速公路，对私家车出行十分便捷。公交的便利能够扩大奥特莱斯购物中心消费对象的范围，设在地铁站、高铁站附近，对于郊区奥特莱斯购物中心的选址也是十分必要的。

　　北京赛特奥特莱斯购物中心区位交通特点

　　北京赛特奥特莱斯购物中心位于北京东北五环外，周边附近有 3 条高速公路，1 条环线；东侧和北侧有两条机场高速线，西侧毗邻京承高速黄港出口，南侧为五环路；紧邻地铁 15 号线马泉营站。北京斯普瑞斯奥特莱斯购物中心紧邻机场二线高速公路。

　　郊区的地价较市中心要便宜许多，因为地价的高低与土地的区位条件有关，交通性、空间的关联性和周边环境的满意度是影响地价的重要因素；选址在郊区能大大降低成本，并且奥特莱斯购物中心需要大量的土地用于建设，这在市区中也是难以寻获的。　 

　　3.目标消费群体特征因素

　　奥特莱斯的目标消费群包括以下 6 类人群：女性消费者、中青年消费者、具有较高文化水准的职业层、中高收入阶层、年轻新锐以及来京游客。

　　零售百货业的消费群体分成四大类：1.有车且很有经济实力，即富裕阶层；2.有车且有一定经济实力，即相对较为富有的中产阶级；3.无车但有一定经济实力，即相对较为贫穷的中产阶级；4.无车且缺乏经济实力，即贫困阶层。而对于第 2 类消费群体，即是奥特莱斯所“瞄准”的目标消费群体。

　　综上所述，奥特莱斯选址要在经济发达的大城市，在这里，拥有大量的学历高、经济实力和消费能力强、品牌认知度高、职业女性众多的消费人群。　 

　　三、交通的发展对奥特莱斯购物中心选址的影响

　　郊区和高速公路是国外奥特莱斯购物中心的选址核心。国内近年城际高铁迅速发展，为缓解大城市的交通压力，各大城市发展地铁公交，地铁线延伸到城郊。高铁、地铁的快速交通，使高铁站、地铁站附近成为国内建设奥特莱斯购物中心选址的重要因素。

　　主要表现的三个方面:　 

　　私家车发展

　　对于选址在郊区的奥特莱斯购物中心来讲，高速公路路网的发达和汽车的普及，才能使奥特莱斯购物中心得以发展起来

　　公共交通

　　引导奥特莱斯购物中心的发展, 公共交通为奥特莱斯购物中心增加了客流量，扩大了奥特莱斯商圈的辐射范围，为来此购物的人以更多的出行选择。公共交通促进了奥特莱斯购物中心的发展，公共交通的站点会成为奥特莱斯购物中心选址的重要因素

　　城市间交通

　　城市之间的快速路的建设，能够扩大城市商业辐射范围。奥特莱斯购物中心特点，其商圈辐射范围大，城市之间便利的交通，吸引更多的消费者来到奥特莱斯购物中心购物