踩盘广州番禺·海印又一城：品牌折扣区域冷清、山姆火热，品牌亟待“年轻化”

“消费降级”之下，奥特莱斯能满足年轻人对“底价高质”商品的追求，一跃成为商业地产市场的“当红辣子鸡”，吸金、吸客技能双双“点满”。为了进一步观察奥莱的“吸客”能力，笔者在3月最后一个工作日走访了广州番禺·海印又一城奥特莱斯广场。

番禺·海印又一城位于万博商圈，于2012年5月开业，是商圈内最早开业的商业项目，亦是华南地区首家国际奢侈名品折扣商场，地位的重要性不言而喻。然而，笔者实探所见，番禺·海印又一城品牌奥莱店未见热闹的人气。

3月29日下午14点30分，笔者到达南村万博，从地铁口出来后，步行约七八分钟到达海印又一城，发现广场前方的番禺大道北站正在施工，车辆驶过，扬起滚滚沙尘。虽然是工作日下午，海印又一城室外停车场停满了车辆，不少人拎着一大袋商品走向自己的车子——大多是从山姆消费完的消费者。

零售大牌折扣店冷清，山姆最热闹

与其他奥莱一样，番禺·海印又一城的主力业态是零售品牌折扣店，主要集中在服饰、鞋包、户外运动等，同时有几个奢侈品品牌在“撑场面”。

运动服饰品牌和休闲服饰品牌主要位于A座负一层，该楼层中庭设置了超级特卖仓，多个品牌集中“摆档”，略显混乱，体验不佳；四周是知名品牌的独立店铺，如安踏、李宁、CONVERSE、broadcast播、JNBY|Outlet；奢侈品牌和国际服饰品牌则位于1层，其中COACH店铺位于A座入口处附近，Michael Kors、Versace、MaxMax分布在1层不同位置；男女服饰、鞋包、配饰等常规零售业态集中在2-3层，包括Newfound、Koradior、JEDOSS、NAERSI、千百度国际工厂店等；儿童零售品牌，如balabala、Paw in Paw、Yeehoo英氏等，集中在5层。此外，阿迪达斯、耐克位于B座1-2层，分别开出精品优惠店、换季优惠店，均是横跨两层的大店。

A座1层部分奢侈品品牌

A座负一层超级特卖仓和部分运动服饰品牌

位于B座1、2层的阿迪达斯、耐克

整体逛下来，A座各个楼层的零售店均十分冷清，顾客寥寥无几；位于B座的阿迪达斯、耐克偶有几个消费者进入，但以闲逛为主。

与冷清的零售业态形成强烈对比的是山姆会员商店，与A座相连通的山姆会员商店内十分热闹，每条人工结账通道都有七八个消费者在排队结账，山姆餐吧前也有数个人排队挑选食品，服务中心也聚集了一批顾客。

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餐饮以中餐为主，部分商家“熄灯午休”

据观察，海印又一城拥有20余家餐饮店，主要分布在A座4楼以及B座3、4楼，部分位于AB座一楼沿街位置或通道位置。其中，A座餐饮品牌数量最多，有10余家；B座则有渔痴鱼醉·洞庭鱼宴、佬湘楼几个品牌。

笔者到达海印又一城时，正值下午15点左右，意外发现商场部分餐饮店已经“关门”，店内漆黑一片。在大众点评查阅，发现赏点心·港式点心·精致顺德菜、小宴客·精致客家菜、当珠云南菜、森町渔屋、宽窄巷子·成都冒菜·传统小吃、佬湘楼几个餐饮店在14点/15点至17点期间不对外营业；小椰鲜·四季养生海南椰子鸡显示营业时间为11:00-21:00，但笔者走访时发现，这家店也“暂时关门”，直到15点40分左右才开始“亮灯”。

此外，箐叶越式料理、摩能蟹肉煲、老班长手工灌汤包、汉堡王、九龙冰室等下午时段持续营业，但因为是非用餐高峰时期，店内未见顾客用餐。但笔者注意到，位于B座1层的瑞幸咖啡生意还不错，店内客流不绝，既有前来取餐的外卖小哥，也有等待出餐的顾客。

观察：商场硬件有待升级，亟需引进知名年轻品牌或新兴业态

1、硬件老化、交通亦受影响。作为一个开业12年的“老商场”，番禺·海印又一城硬件方面的问题已经显现，场内光线不足，略显昏暗，购物体验不佳。同时，商场周边道路正在施工，也在一定程度上影响了商场的客流。

2、餐饮店“午休”影响体验。番禺·海印又一城部分餐厅在下午时段“熄灯午休”的现象在众多商场中是极少见的。众所周知，餐饮业态是购物中心的“客流引擎“，商家“熄灯午休”，势必会对商场人气、体验造成影响。

3、品牌和业态组合存在不足。​番禺·海印又一城主力业态“零售品牌折扣店”均是服饰、鞋履等传统零售业态，缺少知名年轻品牌或新兴业态。此外，商场整体餐饮业态过于单一，几乎都是中式餐饮，其中又以地方特色餐饮为主（如粤菜、湘菜等），鲜见能够吸引年轻人的知名网红品牌或年轻品牌。

作为对比，广州万国奥特莱斯、佛罗伦萨小镇广佛名品奥特莱斯规划了美妆护肤、3C数码，前者引入了Lady Today、华为合作店，后者引入了雅诗兰黛、Sasa、妍丽；此外，两者餐饮商家不多，但也引入了奈雪、星巴克、元气寿司、萨莉亚、哈根达斯等人气品牌。

据悉，番禺·海印又一城开业以来也进行了数次调改，如在2017年新增了少淑时尚和运动体验馆，一路朝着“年轻化”方向进行调改。笔者最新踩盘时发现，商场A、B座均有门店进行了围挡，其中A座4楼、5楼围挡门店相对较多，而这两层主要是餐饮、儿童业态和体验业态。新调改的品牌，将为商场带来怎样的新局面，值得期待。

4、人气冷热不均。冷清的品牌折扣区、人气火爆的山姆、以及客流尚可的健身房。笔者注意到，在山姆购物的顾客，只有少部分顺带去A座游逛，大多是溜达一圈直接离去。此外，位于B座5、6楼的菲澳健身客流不错，但绝大数人进入电梯后，直接按下6楼按钮，直奔健身房。A座4楼亦引进了IDC星梦影城，其主要受众是以年轻人为主。

如何将山姆、健身房等区域的客流，引向零售区域，均衡全场人气，是番禺海印又一城当下需要思考的难题。若项目能大力引进网红年轻品牌，丰富业态，有望大幅提升对年轻消费群体的吸引力，增加停留时间，继而带旺场内人气，推动店铺零售额增长。

5、商圈进阶，是机会也是挑战。近两年，旅游消费火热，长隆持续“火爆”，推动商圈消费。同时，万博商圈发展加速，一批全新、重磅商业项目已经提上日程，目前汉溪长隆区域已经规划了万象系商业和K11，日后随着项目开业，将推动长隆-万博商圈的商业持续进阶。于海印又一城而言，这既是机遇也是挑战，如何融入商圈的新一轮发展，是海印又一城亟待解决的问题。

（注：文中图片均由赢商网拍摄）