砂之船首进广州，要打造超级奥莱？

当奥特莱斯“巨头”，遇见“国字号”高新产业园、1650亩智慧供应链产业总部基地，会碰撞出什么火花？

近日，赢商网获悉，国内奥特莱斯“巨头”砂之船集团将携手益云科创中心，打造广州首座砂之船奥特莱斯，项目体量约8万㎡，目前正在推进合作流程。

此次合作的双方，前者已在国内12座城市运营着16个超级奥莱项目，后者依托国家级高新科技园——广州民营科技园，是1650亩大湾区智慧供应链产业总部基地的先发项目，也是白云区北部高度超百米的地标项目。

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之于砂之船集团，这是其在砂之船（上海嘉定）超级奥莱之后，一线城市版图“再下一城”。

之于广州白云区，这标志着未来将打造为“高品质高价值产业聚集型商圈”的民营科技园核心区，正式迎来国内知名奥莱运营商，商业规划有望加速推进。

此时纵观广州奥莱商业发展，自2006年首座奥莱商场亮相至今，17年来“慢速”生长，仅开出了4座奥莱Mall，且以社区型奥莱、中型奥莱为主。

近两年来，前有深圳8号仓商业控股落子广州从化，如今又有砂之船集团首进广州。广州北部和中北部，即将形成2座文旅奥莱鼎立的局面，可以预见，它们将推动广州奥莱商业迈向“拥有大型文旅奥莱Mall”的新纪元。

从“时机差不多了”到一线城市连下2城

砂之船首进广州，看中了什么？

立业之初，砂之船即定下“四大选址法则”：

• 一线城市、省会城市及经济较为发达的其他城市；

• 在城市区位上，选取有未来发展政策规划、发展潜力较大的区域；

• 靠近交通枢纽，包括地铁、高铁、机场、高速路口；

• 选择周边生态环境良好的地段，提升市区消费者前往郊区消费体验的意愿。

尽管砂之船一直将“一线城市”视为选址目的地，却一直抱持“希望整个商业模式做得更成熟一些后再推进”的态度。直至2020年，砂之船集团创始人、董事局主席徐荣灿才在接受媒体采访时表示，“现在时机差不多了”。

2021年，砂之船与上海明发商业广场达成合作，落子砂之船（上海嘉定）超级奥莱，宣告正式进入一线城市。时隔2年，砂之船携手益云科创中心，实现广州布点，一线城市版图“再下一城”。

从交通通达条件来看，砂之船此次选址依旧眼光独道。

益云科创中心距14号线夏良站仅约1公里，200米可到达沈海高速入口、北二环高速石湖入口，15分钟可直达白云国际机场，30分钟可直达广州CBD珠江新城。

周边生态环境也自带buff。项目不仅拥有近千米河边栈道，还规划打造3.5万㎡城央艺术公园。此外，周边还有5A级景区白云山、帽峰山森林公园、铜锣湾森林景区等自然生态景区。

（截图自百度地图）

可以说，益云科创中心在交通、生态配置等维度，都符合砂之船的选址要求。在“有未来发展政策规划、发展潜力较大的区域”方面，我们可以通过2个“圈”，进一步看到砂之船此次选址的综合考量。

第一个“圈”，是益云科创中心所在的1650亩大湾区智慧供应链产业总部基地。该总部基地位于石湖片区，按规划，它打造为千亿级产业CBD，同时也是目前已有规划中“白云区面积最大的高端商务办公聚集区”，其产业发展的核心功能，在于“带动湾区供应链升级”。

（图片来源：白云区产业规划文件）

与此同时，1650亩大湾区智慧供应链产业总部基地所在区域，还有一个更大的产业圈。这就是第二个“圈”——规划范围达38平方公里的广州民营科技园。

它是第一个国家科委批准建设的国家级科技园，整体产业布局为“一核三园”，即未来产业创新核心区、广州轨道交通装备产业园、美丽健康产业园、智能家居产业园。

作为白云区“一园两城三都四区”整体产业格局中“打头阵”的“一园”，广州民营科技园以占据全区0.7%的规划面积，创造了全区57%的工业产值，2022年园区工业产值为636亿元。

（图片来源：广州民营科技园）

一系列产业规划，框定了白云区北部的产业发展格局，但这一片区的商业发展明显滞后。

“赢商大数据-城市商业地图”显示，白云区北部暂未形成规模商圈，目前已有的代表项目，是广州本土商业运营商金铂商业打造的3座购物中心，分别为：太和金铂天地、龙归金铂广场、夏茅金铂广场，合计商业体量约22万㎡。

但值得留意的是，“产业与商业齐飞”才是广州民营科技园规划的整体走向。

今年3月发布的《广州市建设国际消费中心城市发展规划（2022-2025年）》明确指出，广州民营科技园核心区将建设为服务千亿级科创企业的商务商业配套消费中心，打造高品质高价值的产业聚集型商圈。

此前羊城晚报报道指出，在广州民营科技园的整体商业发展规划中，“打造华南最大奥莱文旅商业中心”是其中重要一笔。此次益云科创中心携手砂之船，或许正是为了完成“奥莱”商业拼图。

“A x(1+N)x DT”超级奥莱模式

将为广州奥莱带来哪些新解法？

双方合作既定，如今最大的悬念就在于：砂之船将为广州带来一个怎样的奥莱项目？

//项目名称猜想：砂之船奥莱or 砂之船超级奥莱？

纵观砂之船集团全国布局，目前共有16座在营奥莱项目。从项目名称来看，虽然只有苏州、福州项目直接体现了“超级奥莱”，但砂之船官网统一将16个项目表述为“在营16座砂之船超级奥莱，总投资超过200亿元，总面积超过300万㎡，年总销售额180亿元，拥有超1200万VIP会员。”

由此来看，砂之船旗下项目的命名，虽然有砂之船奥莱、砂之船超级奥莱的差别，但各个项目都不同程度采用了“超级奥莱”模式。

而上海项目作为砂之船落子一线城市的首座奥莱，已定名为砂之船（上海嘉定）超级奥莱。照此推测，广州项目打造为砂之船超级奥莱模式，并无悬念。

//何为“砂之船超级奥莱”？

2016年，砂之船集团创始人、董事局主席徐荣灿在“砂之船超级奥莱全球发布会”上正式发布“艺术商业超级奥莱”创新理念，此举被视为砂之船奥莱的“社交场景革命”。

变革的缘起，在于砂之船看到了“同质化是全球实体商业面对的最大问题之一”，而这家企业意在“通过艺术商业解决同质化”。

“超级奥莱”模式被解码为一组公式：“A x(1+N)x DT”，代表以奥莱为基石的线下社交生态圈。

• A代表ART艺术，通过艺术化的空间、场景、媒介内容，把奥莱的线下零售体验做强，注重与消费者的精神沟通；

• 1代表传统奥莱，N代表围绕健康、娱乐、文化等打造多元业态，包括超级儿童馆、超级运动馆、超级乐园、超级农庄、超级家居等；

• DT代表大数据精准营销。

（砂之船集团创始人、董事局主席徐荣灿在2016年“砂之船超级奥莱全球发布会”现场发布，图片来源：砂之船）

“超级奥莱模式”发布如同一个转折点，在此之后，砂之船奥莱不再只是单纯的折扣名品shopping之地，而是在保留“名品+折扣”经营模式外，以项目所处城市地域文化为支点，融合城市文化与建筑文化，构建一个集名品购物、地域文化体验、运动娱乐、休闲美食为一体的社交消费场景。

//多元业态猜想：广州砂之船如何体现“在地化”？

值得留意的是，“N”代表的多元业态，决定了砂之船超级奥莱的模式从来不是固定的，而是因地因时而异。

从目前已开业的砂之船项目来看，“N”释放市场惊喜的其中一个环节是：在地化。

以砂之船（西安）奥莱为例，该项目以农耕文化为主题，打造了“二郎岗”超级农庄，汇集戏楼、水井、茶歇、民俗、手工艺人、画廊、咖啡、书吧、市井集市、回坊，还有天空农场种植体验，纯天然食材的现场作坊，集合biangbiang面、凉皮、肉夹馍等60多种关中小吃，让消费者在农耕氛围中，体验在地化民俗。

（砂之船（西安）奥莱超级农庄 图片来源：项目方）

此次砂之船首进广州，面对这座拥有深厚岭南文化沉淀的城市，是否也将带来让人耳目一新的在地化体验场景？这是市场对广州首座砂之船奥莱的期待之一。

//商业互动猜想：砂之船将与“琶醍夜经济”模式碰撞出什么火花？

在此次携手砂之船之前，益云科技于2022年3月与广东晋明集团达成合作。后者在广州最为人熟知的运营项目是珠江琶醍酒吧街。

这个项目如今已是业界知名的夜经济名片，也造就了街区式休闲商业"琶醍"模式。双方合作，预示着"琶醍"模式将进驻白云区。

（益云科技与广东晋明集团达成合作 图片来源：企业方）

从此前媒体报道流出的项目规划图来看，益云科创中心将预留一部分商业模块，打造琶醍情景式商业。

这意味着，未来广州砂之船奥莱将与琶醍成为“邻居”，双方互动将碰撞出怎样的火花，同样是一个重要的市场看点。

（珠江琶醍 图片来源：项目方）

17年“慢速”生长

广州奥莱即将进入新纪元

广州奥莱Mall发展史，2006年就已画下起点。

这一年，万国广场从折扣店商场转型为纯粹奥莱商场，为广州带来首座真正意义上的奥莱Mall。此后时隔6年，广州出现第2座奥莱Mall——番禺海印又一城。随后又是长达7年的“0增量”，直至番禺海乐荟、天河城奥莱公园分别于2020年、2022年开业。

17年来，广州“慢速”生长出4座奥莱Mall，从中心城区海珠区，向城郊的番禺区、花都区扩展，以社区型奥莱、中型奥莱为主。

除此之外，“奥莱”在广州实体商业中还有另一种存在形式——综合型购物中心的主力业态。例如，广州天河城、五号停机坪均设有奥莱主题业态区。

近年来，随着广东本土奥莱运营商的崛起，以及粤港澳大湾区规划带来的城市投资吸聚力变化，广州开始吸引知名奥莱运营商的注意。

2022年5月，深圳8号仓商业控股与珠江投资战略签约，双方将在广州从化区，携手打造总体量达20万m²的广州8号仓流溪河奥莱小镇。

广州8号仓流溪河奥莱小镇毗邻4A景区流溪河旅游度假区，与广州地铁14号线“神岗站”无缝衔接，分为两期开发，一期商业面积12万㎡，二期商业面积8万㎡，计划2023年下半年开业。

该项目以“野趣新体验”为定位，采用“奥特莱斯+亲子游乐+特色夜宿”新模式，将以欧陆风情街区为主体，汇集300余个国际国内名品折扣店，带来体验式购物；同时结合周边的河流山林自然旅游景观，打造露营主题酒店与聚焦亲子家庭互动的户外无动力乐园，形成特色户外体验闭环。

场景设计上，广州8号仓流溪河奥莱小镇聚焦椭圆型中心广场，以极具辨识度的古罗马输水道，将瀑布、喷泉等景观融入其中，带来兼具故事感和画面感的标志性景观。

（广州8号仓流溪河奥莱小镇-效果图）

前有深圳8号仓商业控股落子广州从化，剑指打造粤港澳大湾区首个“野趣”奥莱；后有砂之船集团于一线城市再下一城，进击广州白云区。未来是否还将有其他知名奥莱运营商“相中”广州市场，尚且不得而知。但可以明确的是，广州奥莱正在迈向“拥有大型文旅奥莱Mall”的新纪元。

图片来源：除特别注明外，均来自项目官方

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