保利置业2014年盈利跌幅近66% 41亿年利息“压顶”

　　3月27日，与保利地产并成为保利集团“地产双煞”的保利置业向联交所递交了2014年业绩报告，营业额为285.09亿港元（注：除非特别著名，货币都是港元，以下类同），相较于2013年286.25亿元，下跌0.4%；本公司拥有人应占溢利为9.3亿元，相比于2013年27.16亿元，跌幅近66%。

　　地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间发现，保利置业2014年银行及其他借贷利息为40.84亿元，是其同期9.3亿元盈利的4.39倍。

　　3月27日，保利置业在香港召开了2014年业绩发布会，董事、总经理韩清涛、董事副总经理叶黎闻、总经理助理蔡伟生、财务总监潘治平出席了上述发布会。保利置业管理层也坦言，公司将以降低融资成本、去库存等为目标。

　　45%土地储备在西南地区

　　《地产金融视界》梳理发现，保利置业2014年物业发展、物业投资及管理、酒店营运、其它营运业务收入分别约272.5亿、9.38亿、1.97亿和1.23亿元；2013年同期分别为274.27亿、8.75亿、2亿和1.23亿元。

　　2013年和2014年保利置业营业额分别为286.25亿和285.09亿元，这说明物业发展仍是其收入的“顶梁柱”，并直接影响保利置业全年业绩。

　　保利置业方面表示，2014年公司持续以推售刚需、中小户型的普通住宅产品为主，并尊重市场实际情况合理定价。

　　2014年，保利置业的合约销售额和合约销售面积分别约241亿元人民币和235万平米，粗略计算，平均售价为10255元人民币/平方米。

　　分地区来看，2014年保利置业在长三角、珠三角、西南和其它地区合约销售额分别为人民币76.23亿、46.73亿、59.86亿和52.39亿元，占比各为32%、20%、26%和22%；合约销售面积分别为52.1万、45.4万、77.9万和59.9万平方米，占比各为22%、19%、33%和26%。

　　《地产金融视界》计算发现，长三角、珠三角、西南和其它地区的平均售价分别约为14632元人民币/平方米、10293元人民币/平方米、7684元人民币/平方米和8746元人民币/平方米。

　　可见，正是西南地区的项目拉低了保利置业2014年平均售价，虽然在合约销售面积上占比很大，但整体贡献的合约销售额并不与之成比例。可惜的是，保利置业近45%的土地储备都在西南地区。

　　截止2014年12月31日，保利置业在22个城市共持有70个商品住宅及综合房地产开发项目，共计2317万平方米；从项目建筑面积上看，长三角及珠三角占比为32%，西南地区和其它地区占比分别为45%和23%。

　　保利置业董事、总经理韩清涛韩清涛表示，面对目前楼市去库存压力大的情形，公司首先将对不同区域、产品类型进行梳理，制定详细计划。同时，推盘计划和时间点方面，具体将把任务落实到项目和人身上。

　　“今年我们的整个考核办法加了一条，加入去化率指标。”韩清涛强调，计划是非常重要的一部分。按照保利置业财务总监潘治平的表述，年内公司的去化率要达到52%。

　　保利置业计划2015年实现签约销售金额约260亿元人民币，签约销售面积约245万平方米，并自称将在加强去化库存的同时，谨慎控制投资，并探索创新发展的模式。

　　但保利置业面临的问题是，45%土地储备都在西南地区，还有不少项目处于三四线城市中，如遵义、柳州、威海、海南、宁波、德清、佛山、惠州。

　　财经评论员严跃进等业内人士告诉《地产金融视界》，2015年市场饱和度较低的部分一二线城市潜在需求大，可较快去化库存；其它大部分三、四线城市或面临供大于求的状况，去化压力显著。

　　昨日（3月27日），国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》要求，对住房供应明显偏多的市县，或在建住宅用地规模过大的市县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划；住房供应矛盾突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　目前，三四线城市库存压力要明显大于一二线城市，且部分一二线城市也存在局部地区库存居高不下的情况。有业内人士认为，上述《通知》有助于项目集中于三四线城市的房地产商加快去库存，因为供求关系将随着用地供应量减少而逐渐趋于平衡。

　　但全国知名的房地产政府咨询专家、地产专栏作家杨红旭就指出，作为房地产业的两个主要的主管部门，住建与国土，率先站出来救市，这是必须的。但央行和银监会掌控的房贷政策，以及财政部、国税总局掌控的税收政策，才是影响短期楼市需求的关键政策。

　　《地产金融视界》想要表达的是，土地收入是地方政府特别是缺少产业城市的支柱，一旦土地出让被限制，将直接影响当年财政收入，地方政府领导肯定不愿意，除非中央政府在财税上能让地方政府多分一点，从而补充因土地出让下滑而减少的收入，但这就涉及财税体制改革，非一朝一夕之功。

　　公开数据显示，2014年全国土地出让收入42940.30亿元人民币，同比增长3.1%，其中，东部地区24605.86亿元人民币，增长7.0%，占57.3%；中部地区10483.35亿元人民币，下降0.8%，占24.4%；西部地区7851.09亿元人民币，下降2.6%，占18.3%。

　　保利置业不少项目所处的城市都在上述土地收入出让金下滑的地区。包括保利置业在内的房企，去库存将急需成为2015年市场的主基调，且不同城市间的成交分化将进一步加剧。

　　除此之外，保利置业的财务状况不容乐观，连其高管也将降低融资成本与去库存并列为2015年的大事情。

　　保利置业的资产负债率从2013年70.6%上升至2014年73.6%。尚未偿还的银行及其它借贷为525.84亿元，其中一年内偿还、1-2年偿还、2-5年偿还、5年后偿还的金额分别为202.51亿、132.18亿、186.22亿和49.37亿元，占比分别为39%、25%、35%和1%。

　　但截止2014年12月31日，保利置业的银行结存仅为177.56亿元，虽然如此，保利置业方面还是表示，有了可动用银行信贷及经营现金收益，相信具备充足资源应付可预见的营运资金需求及资本开支。