万达推“轻重并举”战略转型 海外收购步伐暂放缓

　　筹划成立万达商业基金管理公司 “祛魅”重资产。

　　尽管去年内地房地产市场整体低迷，万达商业依然交出了不错的首份年报。

　　“去年我们不仅超额完成了年度计划，而且毛利率远远领先其他竞争对手，这主要缘于我们独特的商业不动产租赁模式。”万达商业董事长丁本锡3月31日在香港业绩会如是表示。

　　截至去年年底，公司合约销售金额1601.5亿元，同比增26.65%，增速比全行业高出32个百分点。2014年，旗下主要业务板块的毛利润率虽然同比轻微下滑，但仍高达42.57%，而行业平均水平则为35.2%。

　　对于市场质疑其毛利率数据是否存在“水分”，丁本锡回应称，公司住宅类项目占销售业务比例仅占40%，其余60%均为以万达广场作捆绑综合体的商铺、小型公寓等投资类项目，并且一二线城市占比达50%，因此尽管去年住宅房地产处于低迷周期，万达商业依然能获得逆势增长。

　　同时，他表示这些万达广场通常位于城市核心地段，未来几年公司将充分利用低价获得的土地储备继续以综合体模式开发，以此保持业绩稳定增长。目前，万达商业地产旗下仍有7594万平方米的在建和代建物业，而公司去年新购置的土地储备成本仅有1187元/平方米。

　　万达商业董事兼执行总裁曲德君表示，今年计划新开26个购物中心，大部分位于内地二线城市，今年整体销售总额目标将增长5%，未来期望每年保持新开业购物中心30间。

　　“目前全国有大约160多个城市的人口基数在100万至300万左右，而目前我们仅在60多个城市完成了布局，因此未来还有很大的发展空间。”他续指。

　　“轻重并举”战略转型

　　在过去几年的圈地扩张急速扩张中，万达一直依靠“以售养租”的重资产模式，即通过物业销售带来的现金流平衡投资物业所需的资金，但直接后果就是公司资产负债率一路攀升。

　　根据万达商业的招股书以及年报数据显示，2011年至2014年年末，其资产负债率分别为47.4%、45.9%、49.4%、53.8%。截至去年年底，公司净负债率为56.68%，较2013年底的52.98%上升了3.7个百分点。同时，去年公司的总负债同比增加35%至1810亿元，利息净支出高达71.32亿元。

　　同时，在“重资产”模式之下，万达商业地产的融资活动净现金流连年维持在巨额状态，2012年为185.51亿元，2013年为379亿元，去年则飙升至538亿元。同时，其投资活动每年则维持庞大的净现金流出，去年此项现金净流出高达459亿元，同比暴涨92.15%。

　　万达集团的当家人王健林已经意识到这种模式缺乏长期持续性，并已经开始推行“轻重并举”的战略转型，以轻资产模式有效补充原有模式的短板，减轻沉重的资金压力。这种转型战略已经在年报中有所体现，截至2014年末，公司经营活动的净现金流入累计88.3亿元，较2013年底的68亿元上升约30%，逆转了过去几年经营活动净现金流入逐年下滑的趋势。

　　公司财务总监刘晓彬透露，公司计划主要在境内市场发行较低息的债券，置换过去成本较高的债券，并预期今年融资成本由2014年7.51%降至7%以下。

　　此外，公司管理层透露，目前正筹划成立万达商业基金管理公司，作为公司实施“轻资产”战略转型的资金操作平台。

　　同时，公司积极探索资产证券化如REITs (房地产投资信托基金)、外部投资和互联网金融，从而降低对销售物业的依赖。其中，在互联网金融方面正积极研究产品，将主要通过结合电子商务平台，以及集团收购的“快钱”业务，希望将来可与轻资产战略结合。

　　公司今年计划快速打造实体网络销售平台，在6月底将运行O2O平台，并计划到年底部分广场实现智能化与网上平台对接。

　　海外收购步伐放缓

　　随着海外地产热潮的兴起，万达集团近年来加速布局海外扩张。万达酒店已先后在伦敦、马德里、芝加哥、洛杉矶、澳大利亚黄金海岸、悉尼等城市的核心地段投资建设五星级万达文华酒店，耗资累计数百亿元。

　　万达商业母公司万达集团副总裁兼财政总监刘朝晖表示，万达商业目前共拥有六个海外酒店项目，但未来几年收购的步伐将有所放缓，计划未来每年新增一至两个海外项目。

　　他透露，为了规避海外市场的政策和执行风险，未来海外业务将以谨慎策略拓展，重点关注一些欧美发达国家的成熟市场，尤其是门户城市和旅游目的地，而不会考虑印度、俄罗斯等市场风险较大的地区，从而提升万达酒店的海外品牌影响力。

　　同时，他表示，选择海外酒店项目的投资回报标准在15%-20%左右，并透露公司有意进入香港市场，但由于香港市场竞争激烈，且本地发展商拥有雄厚实力及十分成熟，未来将密切关注市场，等待进入的时机。

　　丁本锡则表示，集团已在欧美及澳大利亚多个国际门户城市或旅游目的地拥有酒店项目，但强调海外并非万达的主要市场，未来会选择性寻找投资机会，公司在海外不会涉及投资额大而长期回报低项目，“主要是一些个案性的选择，而且未来的业绩必须有保证。比如本身自带一部分销售，力争可以与相关投资投入持平。”

　　此外，他透露，作为万达首个海外项目的伦敦万达酒店项目，目前第一期30亿元的项目已经售罄，并获得了8000万英镑的净现金流入。2013年万达斥资约7亿英镑获得该项目，紧邻伦敦泰晤士河南岸，整个综合开发项目的建筑面积为10.5万平方米。

　　对于海外项目扩张选择，王健林曾列出三个大原则：“首先选择在经济发达、市场成熟的国家进行投资、并购;其次‘并购为主，投资为辅’;另外所有并购必须跟万达集团业务相关，围绕文化、旅游、零售三个产业进行。”

　　同时，刘朝晖指出，万达商业自去年底上市以来股价表现“不温不火”，主要因投资者尚未充分了解公司业务，“但我们相信此次公司预期业绩目标全部超额完成，实现当初招股书的承诺，而且公司的业务模式具有很强优势，保证今年增长的确定性，股价将有更好表现。”