凯德商用子公司筹40亿建苏州晶汇 开发三年问题重重

　　不同于命途多舛的“秋裤”东方之门，同为苏州工业园区最大的两个商业体之一的苏州中心，相较起来似乎更顺一些。

　　其中，拥有苏州中心一栋七层购物中心和两座甲级写字楼的苏州晶汇日前获得一笔人民币40亿元的贷款，期限10年。

　　据了解，苏州晶汇是苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司和新加坡凯德商用联合成立的大型商业地产开发运营企业。

　　观点地产新媒体向凯德商用求证得知，该笔贷款正是用于投入开发上述苏州中心项目。

　　不过也有苏州市场人士向观点地产新媒体表示，尽管有凯德商用这样的大牌商业开发企业加持，但在苏州园区商业体扎堆有过量隐忧，苏州中心项目虽有区域价值竞争力，但优势并不明显，未来入市依然面临较大压力。

　　筹40亿贷款

　　是次苏州晶汇获得40亿元贷款，贷款利率为中国人民银行基准利率的105%。其中，牵头行兼为中国银行苏州分行，提供额度20亿元；中国农业银行苏州分行、中国建设银行苏州分行分别提供额度12亿元、8亿元。

　　目前苏州晶汇主要负责苏州中心一座购物中心和两座办公楼的开发建设和管理运营工作，项目总体量约36万平方米，包括一座体量约30万平方米的商场。

　　2012年5月，凯德商用及苏州金鸡湖城市发展联合举行了项目开工典礼。彼时凯德商用总裁林明志透露，该项目是凯德商用在苏州的首个项目，且距签署合作协议7个月就开工。

　　凯德商用也对该项目较为重视，林明志称，相信这个购物中心将成为整个华东区域购物、餐饮、娱乐、休闲等体验式消费的地标性胜地，这也将为国际和国内品牌提供在苏州高品质购物中心扩展的机会。

　　凯德商用官网数据显示，截至目前凯德商用已在中国37个城市开设了62家购物中心，总物业值为784亿元。

　　另据了解，项目专案的总开发成本预计约67.40亿人民币(约83.29亿港元)，以50%的有效股份计算，凯德商用和金鸡湖城市发展各自承担约33.7亿人民币(约41.65亿港元)的专案开发成本。

　　凯德商用对观点地产新媒体表示，该项目处于在建状态，未来会选择合适的时机对苏州中心做品牌推广和发布。

　　公开资料显示，苏州中心项目占地面积约16.7万平方米，位于苏州市金鸡湖西侧，毗邻东方之门项目，是一个高端大型综合发展项目。

　　项目总建筑面积约182万平方米，其中地上建筑面积130万平方米、地下建筑面积52万平方米。

　　组成部分包括商场、办公楼、公寓、酒店以及文化和娱乐空间。项目由10幢建筑构成，规划包括500米和450米超高层建筑各1栋、100-200米高层塔楼7栋、大型商业建筑一座，总投资约285亿，其中单体500米的摩天大楼将成苏州最高建筑。

　　据苏州市场人士介绍，在该项目周边有很多堆叠在一起的同类型产品，较有代表性的如毗邻的东方之门、董事汇、明天翔国际大厦、苏州凤凰文化广场等。

　　“项目虽然开发已近三年，现在连初步的价格也还没有出来，而且内部还有很多问题在进行内部协调中。”该市场人士还对观点地产新媒体补充。

　　上述人士指出，包括项目未来的产品规划、营销策略等方面，可能(他们)内部都没有完全明朗和把握好。

　　商业过量僵局

　　据悉，苏州中心将在2017年入市，不过最新的市场环境却让该项目的入市面临不小的挑战。

　　有市场人士对观点地产新媒体指出，虽然苏州中心一直都在说要打造成为城市名片，但是并不具有特别优势。而且整个园区的商业、写字楼，去化也不是特别理想。

　　去化不理想的主要原因是同类型商业体扎堆，上述市场人士解释，“从去年的数据看虽然园区整体租赁和去化量有上升，但还有更多新的存量根本是空置和卖不动。”

　　据戴德梁行最新公布的数据，若未来没有写字楼用途的新增地块，仅仅苏州园区目前新的写字楼项目就高达23家，供应总量将超过200万方。

　　而且园区的商业体量还在持续快速扩张当中。高力国际公布的数据显示，预计2015年将有九个项目竣工，其面积总计583,225平方米。

　　若所有项目皆如期入市，2015年市场总存量将突破200万平方米，同比涨幅达26.7%，系过去七年来最高涨幅。

　　高力国际在报告中指出，仅2015年一年，苏州市场将有合计超过100万平方米的中高端购物中心计划入市。相应地，整体市场空置率预计将攀升，尤以集中了超过一半新增供应面积的苏州工业园区为甚。

　　不管是写字楼还是购物中心，都迎来井喷的态势。戴德梁行商业部董事沈洁表示：“目前虽然还不能说过剩，但是现在苏州写字楼的量还是蛮大的，消化掉现在的量需要较长的时间。”

　　值得注意的是，苏州中心项目将在2017年入市，有市场人士指出，苏州园区的土地本来就很稀缺，而苏州中心的位置不错。“随着人口导流消化存量，两年之后园区的商业应该能迎来较好的发展。”

　　上述市场人士称，加上政府也在大力规划，要把金鸡湖那块打造成为苏州的华尔街，未来的趋势还是向上，只是暂时局面不太明朗，两年之后还是值得期待。

　　戴德梁行中国投资部董事总经理叶建成表示，目前苏州市场还处于起步阶段，特点是供应放量大，而租金收益率却较低，不论是开发商还是投资的小业主都要经受这个忍耐期。