万达去年物业租金收入103亿增长34% 持有物业比卖房更赚钱

　　（赢商网记者报道）万达持有物业正逐步进入收获期，也为万达商业上市后的第一份年报添彩。

　　3月30日晚，万达商业发布2014年度报告显示，去年全年集团实现营业收入1078.71亿元，较2013年增长24.31%；公司权益持有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为148.24亿元，同比增长14.04%。报告称，核心溢利的增长主要来源于投资物业租赁及物业管理业务板块和物业销售板块的盈利的增长。2014年万达商业实现每股净利润人民币6.51元。

　　值得注意的是，投资物业租赁及物业管理收入103.52亿元，较2013年增长34.32%，毛利率达到了73.89%。尽管投资物业租赁及物业管理业务在营业收入占比上不足10%，但是在营业利润的贡献上占到了40.80%。

　　持有物业对利润的贡献显著提升，将有助于万达商业抵御房地产行业周期性波动风险。

　　持有物业比卖房更赚钱

　　报告显示，万达商业收入主要来自投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块，占比分别为约9.60%、85.05%及3.72%。

　　2014年，万达商业投资物业租赁及物业管理收入为103.52亿元，较2013年增长34.32%，主要来源于本年内可租面积和平均租金的提升。可租面积的增加主要源于年度内新开业23个购物中心；平均租金的提升主要源于2014年前已开业购物中心的租金的基于合同条款自然增长，部份商户租约到期协商涨租，以及对部份商户进行调整产生的租金上升。

万达商业租金收入及毛利率

　　虽然，从营业额来看，目前物业销售板块占比仍较高，但是在营业利润方面，持有物业贡献比例越来越高。

　　根据万达商业年报，2014年，万达商业投资物业租赁及物业管理实现毛利76.49亿元，较2013年增长39.20%，毛利率为73.89%，较2013年提升了2.59个百分点。而物业销售毛利为372.16亿元，较2013年增加21.48%，毛利率为40.56%，与2013年基本持平。

　　在营业利润方面，万达商业的投资物业租赁及物业管理2014年税前利润199.63亿元，占集团489.32亿元的营业利润的40.80%。

　　尽管，投资物业租赁及物业管理业务在营业收入占比不足10%，但在营业利润贡献上占到了40.80%。由此可见，在万达商业，持有物业租赁及管理比物业销售更加挣钱，也有助于万达商业抵御房地产行业周期性波动风险。

　　已开业107个万达广场总建面1771万㎡

　　万达商业投资物业主要包括万达广场和万达城的购物中心及文化娱乐项目。

　　2014年，万达商业进一步扩大投资物业组合，共新开业23个购物中心，总建筑面积约385万平方米，总可租面积约219万平方米。截至2014年12月31日，万达商业累计在71个城市拥有107个已开业万达广场购物中心，总建筑面积约为1771万平方米，较2013年底增长27.87%；总可租面积约1149万平方米，较2013年底增长23.55%。

　　在已开业的投资物业中，分布在一线城市的建筑面积179万平方米，占比10.1%；二线城市720万平方米，占比40.6%；三线城市872万平方米，占比49.2%。由此可见，万达广场主要分布在二三线城市，占比达到了90%。

　　而根据万达商业的发展计划，在2015年将开业26家万达广场，到2015年底将达到133家，2016年计划开业30座以上万达广场。

2015年开业万达广场一览表

　　在2014年，万达新开业的购物中心继续保持满铺出租开业，截止2014年12月31日，万达所有开业购物中心的平均出租率达到99.32%。

　　而根据年报，万达广场购物中心2014年的平均租金为84.81元/平方米/月，比2013年同比增长0.59%。

 　　报告显示，2014年万达广场总销售为1020亿元、客流超过16亿人次，成为中国大众消费市场最大的体验消费平台提供和服务商。

 　　具体到一、二线以及三线城市，无论是总销售额还是平均销售额，以及平均客流，一二线城市的万达广场都比三线城市万达广场表现好。在一、二线城市，万达广场总销售额627亿元，占全部销售额的64.5%，而三线城市万达广场总销售额为393亿元；一二线城市万达广场平均每平方米销售额为1.12万元/平米/年，三线城市为9050元/平米/年；而客流方面，一二线城市万达广场的平均客流为1922万人次/年，三线城市则是1752万人次/年。

　　截至2014年末，与万达商业合作品牌总数近5000个，其中建立长期战略合作关系的品牌超过2000个。

　　酒店经营收入40.08亿元

　　作为万达集团发展初期四大业务板块之一的酒店经营业务，在2014年收入40.08亿元，较2013年增长24.67%，主要来源于本年度新开业酒店以及进入运营成熟期的酒店数量的增加带来的收入增长。

　　实现业主利润5.78亿元，较2013年增加1.72%，其中2014年1月1日以前开业酒店2014年业主利润为6.08亿元，2014年内开业酒店年内业主利润-3000万元。2014年业主利润率为14.50%，与2013年相比下降3.60个百分点。业主利润率下降主要由于新开业酒店尚处于试营业，收入较低而固定成本相比收入较高。

　　在2014年，万达共新开业18家酒店，总客房数量5546间。截止2014年底，万达53个城市拥有62家已开业豪华酒店，总客房数量19,165间，其中35家为自营酒店，27家由全球知名的第三方酒店管理人经营，均坐落于城市中心及热点旅游度假地。

　　截止2014年底，万达已在伦敦、洛杉矶、芝加哥、马德里、布里斯班等国际热点城市取得土地用于开发海外酒店项目，为万达酒店拓展国际市场打下坚实基础，将进一步增强万达酒店品牌影响力。

　　探索“资本循环”、轻资产模式

　　在过去的2014年，可以说是万达商业发展的标志能，不仅完成了资本运作，成功在港交所成功上市，而且启动了万达电商的合作以及开始了在轻资产方面的运营。

　　万达商业表示，中国已经进入消费型社会，公众的消费能力和消费意欲都在快速提高。新常态的经济环境下，发展零售市场是政策引导的方向，也是一个巨大的金矿。如何能为消费者提供更优质、更多样、更舒适的产品和体验，就成为未来商业的根本。而在下一步，万达商业继续沿着十几年来既定的经营理念深入挖掘。

　　在服务消费者方面，通过提升商业中心的吸引力和辐射力，进一步增加消费者体验。在2014年8月宣布和腾讯、百度合作成立万达电商后，而在日前，三方合作的成立的“万达电商”平台“飞凡网”已悄悄上线。飞凡电商依托大会员体系、大数据体系、通用积分联盟、一卡通和云计算平台等五大体系，将提供包含智慧电影、智慧餐饮、智慧购物、智慧超市、智慧休闲、智慧亲子、智慧玩家、智慧KTV、智慧乐园、智慧秀场、智慧旅游、智慧酒店、智慧置业、智慧金融、智慧停车等在内的智慧服务。

　　在资产运营方面，万达商业结合中国金融市场的发展，积极探索“资本循环”和轻资产模式，进一步加快持有物业扩张速度。在今年1月份，万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托及快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元，建设约20余座万达广场。这意味着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展模式。