解读330新政：我只要一片绿叶 你却给我整个春天

　　3月30日傍晚，地产调控政策“周一见”一石激起千层浪。央行、住建部、银监会三部门联合发布降低首付新政，对于翘首等待放松政策的房企和购房者来说，此刻心情就像“我只敢要一片绿叶，你却给了我整个春天”———实际的政策比传言力度更大，传言还只是羞答答给出了“五成”的推断，而新政则直接将二套房首付比例降为“不低于40%”的标准，结清了公积金贷款再次申请住房公积金贷款购房的家庭，二套房贷最低首付为30%。

　　距降低首付新政发布不到半小时，财政部也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，普通住房营业税满五免征变为满二免征，满二不满五的非普通房，由之前全额征税改为差额征税。

　　这两个重磅新政的出台，一下子让楼市的政策宽松程度回到了5年前。对于消费者来说，还有比这种“第二杯半价”的意外来得更幸福的吗？

　　同一天下午，地产股“春江水暖鸭先知”，知名地产股纷纷涨停，龙头大哥万科的股价攀升至5年新高，地产板块单日涨幅超过5%。

　　时至今日，不管是关注楼市的普通消费者还是媒体，相信都已经看明白，政府和开发商之间也许不是真爱，但政府和房地产之间绝对是真爱。而且是受到无形市场之手支配的真爱。无论早懂还是晚懂，我们对这样的情感都只能祝福。

　　对于消费者来说，330新政的影响主要有几个方面：在北上广深等一线城市，330新政让二套房购买者的购房能力回到2012年。有房有贷的人，二套房商业贷款从此前的七成首付降低为四成；有房无贷的人，用商业贷款购买二套房首付比例更可降低到三成。对于买一卖一的购房者而言，他们出售房产此前是购入不满五年按成交价全额5.6%征收营业税，现在满两年即可免征，相信会推动二手房市场释放一部分盘源并激活市场成交气氛。

　　按照满堂红的数据，现在广州二手房交易中，只有11%左右是二次购房，如果降低二手房首付政策落地，预计可以激活30%的换房客重现市场。未来一个季度应该会有更多这类盘源推出市场，二季度广州月均二手住宅成交量可能重返6000套。而按照广州国土房管局官网阳光家缘数据，去年广州二手住宅成交50018宗，同比下跌约45%，成为2010年以来最差的一年，月均成交量不足4200套。

　　而对于首次置业人群，公积金首付比例最低降至二成(此前90平方米以上的物业首付比例为三成)，可能会推动部分首次置业人群入场，但效果应该不会特别明显。

　　对开发商来说，其实政策放松的力度更大。330新政之前的周五也即3月27日，国土部联合住建部也出台了新通知，分别从减少土地供应、优化住房套型以及保障房统筹等环节加快库存消化，化解供应过剩带来的风险。

　　如果翻译成大白话，其实就三个要点：第一，2006年以来国务院推出的7090政策(新建商品住宅90平方米以下户型要占70%)即将退出，如果“不适应市场需求”，可以调整开发的户型，“支持居民自住和改善性住房需求”。

　　第二，楼市库存消化不了就别想卖地了。———“对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；同时，住宅供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有限增加住宅用地供应规模。”。

　　第三，开发商拿错了地也没关系，可以退地，也可以调整规划用途。有钱就可以任性！———“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。”

　　回顾2005年以来的房地产调控，出台政策的节奏通常如下：首先是国务院出政策，即“国N条”；其次是单个部门或两三个相关部门(比如央行和银监、财政与国税)出台单一政策；然后是多部委共同出台一个综合性政策，比如九部委新政、十一部委新政等；最后，地方政府跟进落实。

　　其实从去年930新政开始，地产调控路径已经拉开大幕，如今与房地产调控有关的国土部、住建部、央行、银监会、财政部、国税局已经全部发文，接下来除了一线城市限购取消这个工具外，相信不会再有部委层面的新政。但接下来表演的将是各地方政府，比如冲在最前面的福建省政府，早在330新政前已出台“闽七条”，大幅度放宽首套房的认定标准。

　　按照华泰证券3月30日晚的电话研讨会议意见，二季度中国经济可能企稳。此次央行、财政部带来的宽松政策，将带来一线城市的房价暴涨；二线城市的交易量也将变得活跃，但房价尚未进入实质性上涨通道，随着政策继续宽松，未来房价上涨的概率仍较大。而三线城市的房价或不会受到大的影响，但对在当地有开发项目的开发商而言，却将迎来解套机会，并加快去库存速度。