地产调控下的边际改善

作者/曾树佳

压抑许久的地产行业，近期迎来了不小的悸动，供给端、需求端政策趋缓的迹象陆续出现。

比如，长春、义乌、哈尔滨等城市，调整了预售资金监管或预售条件政策，以促进开发企业资金实现良性循环；沈阳限购限售放松、广东多个城市下调了个人转让二手住宅的个人所得税税率等。

此外，自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号，房企融资环境似乎正在逐步改善。

这些信号，让地产股市一度飘红。虽然现在谈论“触底反弹”还为时过早，但频现的政策利好，表明行业正在调控中不断修复边际，企业逐渐有了调整的空间。

稳地价、稳房价、稳预期的基调不会变，大起大落的时代已成为过去式，地产界那些懂得自律、保持财务健康的房企们，依然在稳步前行。

房企销售显韧劲

即使今年的“金九银十”成色，没有往年那么足，但房企总体的累计销售体量，同比仍有所上升。

克而瑞数据显示，1-10月，百强房企实现操盘口径销售额93347.2亿元，同比增长6.7%；实现全口径销售额106804.6亿元，同比增长7.5%；实现权益口径销售额75281.3亿元，同比增长4.5%。

调控之下的地产商逐渐收起了规模突进的步调，更注重稳健增长、规模与效益并重，他们仍在不断朝着自身的销售目标前进。

据统计，今年前10月，从公布销售目标的32家房地产企业来看，目标完成率均值为76.3%，其中绿城、滨江、正荣、大发地产等的目标完成率，均超过了90%。

大多数头部房企，都展现出了明显的韧劲。融创中国前10月合同销售5128亿，同比增长14%；保利发展则实现签约金额4602.04亿元，同比增加8.86%。碧桂园10月实现权益合同销售金额约458.3亿元，也实现了环比正增长。

他们项目铺排较广，同时也注重城市深耕，这样既避免了单一区域布局的风险，也能在各能级城市中获得品牌效应，增强抵御风险的能力。

以碧桂园为例，该集团得益于城镇化的广阔市场，截至今年中期已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3127个，分布于31个省/自治区/直辖市的296个地级行政区，总计覆盖1408个县级市/区/县。

从可售货值来看，截至今年6月底，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.75万亿元，潜在的权益可售货值约5000亿元，权益可售资源合计约2.25万亿元，以此前权益销售额为基数，可强力支撑公司未来3.5年以上的发展。

除了有强大的土储续航之外，碧桂园也将“全竞提升”作为年度主题，全面提升全周期综合竞争力。其中，“一率五力”便是其管理抓手，高效率是做好前置策划，而成本力、产品力、营销力、服务力、科技力方面，也促使其做到运转的精干高效。

这也许是它一直保持销售动力的秘诀，2016年至2020年期间，它权益合同销售金额的复合增长率达到25%。在此基础上，其权益销售回款已连续5年高于90%。

在销售稳扎稳打的情况下，回款率得到保证，现金流周转及时，企业的发展也进入了良性循环。能够做到这一点的企业，才能在调控的大环境下保持竞争力，具备穿越周期的能力。

值得一提的是，第四季度以来，深圳、广州、佛山、成都等地房贷利率有所下调，上海、南宁、郑州等地房贷放款周期较之前也有所缩短。加之各城市楼市新政的陆续推出，房地产的市场的前景，正在逐渐拨云见日。这对于房企和购房者来说，都是利好的消息。

融资环境改善

地产行业已出现了纠偏的声音。

央行金融市场司司长邹澜曾指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，表明监管机构将从房企发债方面给予支持，改善房企发债融资环境。

融资环境的改善，在数据中体现了出来。2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

目前，部分房企有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。招商蛇口、保利发展等公司表示，有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。增量融资渠道的打开，必将使得企业的流动性得到改善。

保利做起了 “急先锋”，它近日披露了2021年度第四期中期票据发行文件，根据该票据发行方案，本期发行金额为人民币20亿元，债务融资工具期限为5 年。几乎与此同时，金地集团也完成了15亿元3年期的中期票据发行，年息4.17%。

无论是央企保利、招商蛇口，国企金地集团，还是民企碧桂园，他们之所以能在调控边际放松的时候，获得低成本的融资机会，还源于他们健康的财务水平。

尤其是碧桂园，向来强调提质增效，完全做到了规模大而财务结构合理，因此在调控下走得较为稳健。今年上半年，其融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点；总借贷余额下降至3242.4亿元，其中一年以内有息负债占比下降至27%。

在三条红线中，碧桂园的现金短债比为2.1、净负债率为49.7%，均优于“红线”要求；而剔除预收账款的资产负债率，也已由去年年底的80%降至77%。事实上，碧桂园是通过资产运营而非缩表来逐步降低负债率的，因此更为真实和可持续，也反映出企业对自身发展的信心。

该公司的财务管理，是集垂直、综合管理于一身的，垂直管理可以管到每一个项目，综合管理则能汇集把控。因此，管理层表示，公司有信心在2023年中期之前，实现三道红线全部转为绿档。

由此可见，只有增强自身的经营管控和抗风险能力，企业才能穿越周期，实现“长期主义”发展。