港股遇黑色星期一，地产股成“重灾区”背后原因是什么？

　　9月20日，就在大家以期待的心情准备迎接中秋节的时候，香港股市却迎来了黑色星期一。

　　周一午盘收盘前，港股曾跌穿24000点，为去年10月来的首次，至当日收盘，恒指跌3.3%，跌去约1000点，收报24099点。

　　其中，地产股更是跌去6.69%，成为“重灾区”。如香港本地地产股出现大跌，恒基地产跌13.34%、新世界发展跌11.54%，长实集团、新鸿基地产也跌超9%；而内房股方面，中国恒大上午跌17%，收盘跌幅收窄至10.24%，另外，龙光集团、绿景中国地产、富力地产跌逾8%，雅居乐跌逾7%。

　　受创最大的当数是新力控股，因为股价暴跌，其于下午3时38分发布临时停牌公告，原因有待公布。截止停牌前，新力控股股价仅剩0.5港元/股，跌幅达87.01%，最低位曾见0.37港元，市值仅剩17.85亿港元。

　　关于港股大跌以及地产股受重创的原因，市场观点众说纷纭，有分析人士将其归纳为三大原因，另有业内人士看法则更倾向认为，此次地产股暴跌反映的是房企发展模式的转换。

　　上述所指三大原因，市场分析指出，其一是受美国债风险影响，因就在港股暴跌的前一日——9月19日，美国财长耶伦（Janet Yellen）作为美国国债的“主理人”，再次向美国国会发出了“SOS”信号，直言美国联邦债务违约将引发一场历史性的金融危机——这一事件被解读为是9月20日多数亚太股市开盘即崩盘的主因，香港、印度、新西兰、澳大利亚、马来西亚、新加坡、泰国全线下挫。

　　第二个原因，有认为是港股被恶意做空，证据是第三大权重股平安如今并无恒大的风险敞口，华夏幸福的事情也已交待清楚，但上周五就借着南下通道关闭的机会猛砸，意在做空恒指。分析人士认为，9月20日为故技重施。

　　而第三个原因，在香港市场影响最广，因有券商消息称，监管层对香港开发商提出了新任务，要求他们帮助解决可能破坏社会稳定的房屋短缺问题。而香港的主要公用事业，大都掌握在地产商手中，这或许可以解释此次港股中不仅地产、银行、保险普跌，还有软硬公用事业类股票的下跌。

　　在大多投资者眼中，第三种原因不仅反映政策的风向改变，更多或许预示着这个行业的发展模式的改变，也将是开发商们需要直面的一个长期发展的问题。

　　针对今日（9月20日）的港股跳水，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏援引路透社报道表示：香港房地产巨头被要求解决香港房地产问题，如是，空置税、新界开发、大规模填海等之前难以使用的开发模式或将开启。香港是全球房地产最贵的市场。这是一个模式的转换。

　　他刚刚于9月17日上午在2021博鳌房地产论坛发表主题演讲时指出，房地产是一个长周期行业，但股票的价格波动以短周期的形式反映，蕴含着巨大的情绪成分。

　　仅隔三天，对于地产开发商未来发展的长期担忧情绪就这样通过股价暴跌传达了出来。

　　事实上，对比主要开发住宅物业的恒基地产、长实等股价变化，收租股太古地产、九龙仓置业及恒隆地产虽有下跌，但跌幅约为4至5%，跌幅明显小于住宅开发商。

　　摩根士丹利对于此次黑色星期一的分析是，发展商基本面上，商业地产股较理想，惟监管风险明显较高，因此偏好新地、嘉里建设和信置，多于恒地、长实和新世界。

　　如此看来，关于“模式转换”的预测并非只是洪灏一家之言，也是大多数投资者的看法，而且不仅仅指向香港开发商。

　　同样是在2021博鳌房地产论坛上，一向有“清醒者”之称的恒隆地产董事长陈启宗就指出，住房地产开发商赚大钱的机会基本上过去了：“老实说十几年前甚至于20年前，我们就应该知道住房房地产这个商业的模式是不可持续的，当然我也理解，人在江湖、身不由己。”

　　因此，他给住房开发商提出了三个建议：

　　第一，仍然留在本行，因为反正这个行业不会消失，不过利润会变得非常低、非常薄，跟营建商差不多，但是你的风险比他们还要大，因为你要去买地。

　　第二，转去做商业房地产，但这也是要非常小心的事情，因为商业房地产跟住宅房地产就像我们打乒乓球和打网球的分别，有相当类似之处，但是也有相当不同之处。

　　第三，退出房地产。不是说没有这个市场。但是不一定是一个从前想象的市场。所以可能退出住房房地产也是一个选项。

　　虽然陈启宗这是对于内地开发商的建言，但是对于香港的住房开发商或许也同样适用，商业模式毕竟都是有相通之处的。但在内房股方面，除了发展模式与盈利难题之外，或许更多的还反映了他们资金困难的处境。

　　毕竟9月20日，除了新力控股股价出现近90%的暴跌之外，另一家尚处于财务困境的企业——富力地产在港交所收市后，接连释放两项有关资金筹措的利好消息：

　　据碧桂园服务9月20日公告，旗下碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元的代价收购富良环球，间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。

　　除了出售物业资产，当日傍晚，富力地产还发公告，执行董事李思廉及大股东张力, 将提供约80亿港元股东资金, 预计于未来一至两个月内完成. 公司预期9月21日明日收到约24亿港元。

　　富力地产表示，在主要股东提供财务支持后，加上现有可供使用的现金，集团仍预期有足够资金应付于短期内到期的债务。其又表示，收到股东资金、预留利息以及其他财务费用后, 会考虑回购长年期票据, 主因基于现行市价、可节省的利息及到期情况, 符合公司经济利益。

　　故而，在黑色星期一背景下，对于住宅开发商资金困境的担忧，继续炙烤着大家的心，有地产业内开发人士认为，近两年拿了很多土地的房企未来的日子肯定不好过，除非是国企或央企，但他预测，房企“暴雷”可能也是一次发展的好机会，15-17万亿的（房地产）市场还在。

　　是的，未来黑色星期一或许还会继续出现，关于房地产企业的资金担忧还在延续，但是无论是上述的业内人士，还是陈启宗、洪灏，对于中国房地产市场依然乐观。陈启宗如此预言：“需求永远存在，市场也永远存在，不会因为今天我们行业面对的难处就消失，所以从这个角度来看，那是好消息。”

　　不过关于房企的发展模式转换，如今也已提到了日程上来了。