复星徐晓亮：“保险+产业+蜂巢城市”跨界融合创新闭环

　　作为复星集团在房地产领域的投资及管理平台，2014年复星地产以连串的动作阐释了“蜂巢城市+全球布局”的双轮布局，向全球一流地产投资集团的愿景不断迈进。近日，复星地产控股总裁徐晓亮接受媒体专访时进一步向地产同业和客户伙伴解读复星地产2015年发展策略，同时也拉开了2015复星地产“品牌影响力之年”的序幕。

　　市场在政策导向下明显分化

　　对于李克强总理在两会上的政府工作报告对房地产的主基调变化，徐晓亮认为，“因地制宜、分城实施”这是目前克强经济学对于中国房地产市场的一个主基调，中国的房地产市场将出现越来越明显的分化。

　　采访之时，正逢330新政出台，徐晓亮在接受采访也直言，这是针对性的利好政策。他表示，政策方面无论是降低了首套和二套商品房的首付比例，还是降低了收取商品房交易营业税的收取门槛，都表明政府的房地产刺激政策方向和路径非常清晰：释放刚性需求，鼓励改善需求，降低交易环节的税收，促进交易的活跃。这是非常有针对性的利好政策，这也符合克强总理的说法，鼓励自住型和改善型需求，保证这类健康的市场需求成为交易的主流。

　　对于特大城市例如北上广深，以及一些核心的二三线城市，随着人口的不断导入，城镇化进程还在继续，存在强烈的刚性置业和改善的需求，这些城市的房地产市场长期看好；而对于一些中小城市，尤其是供应量明显过剩的城市来说，情况就不太美妙了——没有足够的人口导入，这些城市会面临房地产调整的必然结果。

　　复星地产新常态：

　　“保险+产业+蜂巢城市”

　　在徐晓亮看来，早早布局应对中国地产变革期的复星地产，依托复星集团在产业协同、跨界创新和融入互联网方面的雄厚支持，正在不断完善一个称之为 “保险+产业+蜂巢城市”的“1+1+1”跨界融合创新闭环。

　　“我们提出一个独有的1+1+1的模式，也就是把我们的保险，加上产业优势，再加上蜂巢城市模式，形成一个独特的产业发展闭环——复星地产依托复星已经建立的健康、快乐时尚、物流和大宗商品产业能力，通过产业间跨界融合，积极推动产业嫁接保险和金融，发力推进产业、保险融合到蜂巢城市的环境塑造能力中，打造出复星独特的跨界融合运营平台。2015年，复星地产将继续大力推进蜂巢社区建设，加快传统地产转型升级。”

　　复星在海南三亚的旅游蜂巢项目——融合旅游、地产、金融特色的全球第三座亚特兰蒂斯酒店，总建筑面积约51万平方米。目前项目工程顺利进行并预期于2016年底建成，预期这将成为未来海南旅游度假3.0版的标杆产品。

　　三亚亚特兰蒂斯将成为海南国际旅游岛的3.0标杆旅游产品

　　此外，复星地产在上海星堡中环社区，推动星堡与复地、复星保德信寿险的合作，打造上海最高品质的医养社区；用“复星医疗+保险+租赁+星健蜂巢”的跨界融合方式推动全国性医养体系扩展；尝试“地中海俱乐部+保险+海外地产”的跨界融合方式推动全球可租可售旅游目的地发展；“海外地产+保险+产业(功能招租)”的跨界融合方式推动全球持有性办公物业发展。

　　徐晓亮说，“保险+产业+蜂巢1+1+1”三方面优势融合，融汇全球资源，这就是复星地产正在形成独特的商业竞争力和生态闭环。

　　将于2015年8月正式开始的沈阳豫珑城项目，将成为沈阳新的城市文化名片。

　　全球布局挑战逆周期、跨周期发展

　　作为一家致力于成为国际化地产投资集团的管理者，徐晓亮从投资的角度来看地产，而在他的心目中，房企要能逆周期和跨周期实现发展，而这也是公司具有更强竞争力的表现。徐晓亮告诉网易房产，复星地产通过这两年多的实践，通过全球布局配置资源，发现如果以投资的方法来做地产，逆周期和跨周期实现发展都是可能的。

　　“因为，我们不再是一个被动的投资者，依托复星集团的保险板块作为支撑，我们一面植根中国，一面打造我们的全球产业整合能力，实现全球布局，对冲周期性的风险。这样的平台，是具有在各种周期环境中生存和发展的能力的。”

　　复星地产新近完成收购澳大利亚北悉尼办公楼“米勒街73号”项目，正式进军澳洲市场。

　　徐晓亮对话网易地产实录

　　【看趋势】

　　楼市调控：因地制宜 分城实施

　　问：今年的人大会上，李克强提出今年GDP增长率为7%，这也成为近年来GDP增长率任务目标最低的一次，这对房地产来说意味着什么？您怎么看待两会关于房地产的政策？

　　答：李克强总理在本次“两会”的新闻见面会上关于中国房地产市场的阐述，是我们解读2015年中国房地产发展趋势的重要依据。在回答英国《金融时报》记者关于中国房地产走势的问题时，克强总理明确表示：“房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在继续，存在强烈的刚性置业和改善的需求，这些城市的房地产市场长期看好；而对于一些中小城市，尤其是供应量明显过剩的城市来说，情况就不太美妙了——没有足够的人口导入，供过于求，市场经济的规律决定了，这些城市会面临房地产调整的必然结果。

　　对于整个房地产行业来说，大家这两年来都在谈论同一件事——转型。因为原有的高地价、高房价、高融资成本为前提的快速周转的“三高”模式已经不可持续。而随着中国经济正式进入“新常态”阶段，如果再不转型，就很危险了。地产也进入了新常态的新阶段，我们需要在发展的宽度、深度、广度方面打开思路。

　　【谈新政】

　　新政表明房地产刺激政策方向和路径

　　问：今年的两会政府工作报告中，对于房地产政策的表述与去年有了较大差异，由去年的调控、抑制等字眼变成支持、促进，在整体经济下滑的情况下，房地产市场进入新常态，对于上海等一线城市来说，未来房地产政策继续刺激的方向会是什么？

　　答：3月30日，外界期待已久的两大利好政策终于落实了——一是降低了首套和二套商品房的首付比例，二是降低了收取商品房交易营业税的收取门槛。政府的房地产刺激政策方向和路径非常清晰：释放刚性需求，鼓励改善需求，降低交易环节的税收，促进交易的活跃。这是非常有针对性的利好政策，这也符合克强总理的说法，鼓励自住型和改善型需求，保证这类健康的市场需求成为交易的主流。

　　【聊战略】

　　客户需要城市复合功能的综合社区

　　问：随着两会对房地产政策的逐渐明朗，有专家认为今年的两会对房地产来说是利好，您认为接下来市场会发生怎样的变化？贵公司的战略决策是否会因此而调整？

　　答：从短期来看，两会的政策和此次的具体刺激政策当然是对地产市场的利好；但是，我们也应该区分来看：对于一线城市和核心的二线城市来说，会释放出一部分的刚性和改善需求，促进地产市场的回暖；但是对于供给量过剩的城市来说，这仍然不足以对市场造成扭转性的影响。

　　这是由于这么多年来的房地产发展模式造成的瓶颈——单纯的造房子，快速周转，不足以支撑房地产的长期稳定成长。住宅房地产开发的变化已经开始了，客户需要的不仅仅是住宅或商业，需要的是具有城市复合功能的综合社区。

　　复星地产旗下星健资本与沈阳和平区政府共同签署合作协议，针对长白岛公建民营项目展开合作，“健康蜂巢”落户大东北。

　　为此，复星地产提出了我们的解决方案——蜂巢城市，地产开发跟我们的丰富产业基础相结合，打造一个蜂巢性的城市，生活在这样的社区是最便捷的，也是最健康的。这也提出一个新的课题——如何打造一个既具有地产开发经验，又具有大健康、具有快乐时尚产业基础的复合功能社区。复星有这样的积累，有这样的能力——举个例子来说，很多企业懂得建造医院，但是他不太懂管理医院；有些企业他懂管理医院，但是不懂怎么建立一个医院。在复星，我们是可以打通的，从保险到养老地产到医疗，我们打通之后，这三个能力之间是相互配合的，这样你的成本比别人便宜。经过了1年多的尝试，我们现在进入了发展快车道，目前复星地产在全国有90多个项目，特别是开始有了第一批的12个蜂巢城市落地项目，2015年、2016年我们还可以加快发展。