解读：贵阳为何被仲量联行定位为三线增长型城市

　　（赢商网贵州站 徐成 报道）日前，知名房地产服务机构仲量联行发布中国城市60强排行榜报告，对近年来发展迅速的中国二、三线城市的房地产行业发展潜力进行研究和归纳，贵阳市在榜单中位列第30位。

　　该报告通过综合分析，将贵阳市定位为增长型三线城市，认为贵阳房地产市场仍拥有较大的发展空间和发展潜力。就此，结合仲量联行报告分析要点，赢商网贵州站进行了相关解读。

　　关键词：消费人口

　　仲量联行视点：自2011年以来，60强城市中，年收入超过3万元人民币的消费阶层人口几乎翻了一番，达到1.3亿人。预期至2020年，消费阶层人口将进一步增加70%，达到2.3亿。

　　赢商贵州视点：

　　据贵州省省政府网站公布的数据，2014年，贵阳市全年城镇常住居民人均可支配收入24961元，比上年增长9.4%，扣除价格因素，实际增长6.5%。人均消费性支出19501元，比上年增长17.4%；扣除物价因素，实际增长14.3%。贵阳市2010~2014年5年间，城市人均可支配收入增长65.95%，年均增长10.6%。如果保持这个增长速度，在2020年，贵阳市城镇居民可支配收入将超过4万元。

　　根据2010年发布的贵阳市2010年第六次人口普查数据，2010年，全市常住人口为4324561人，而根据2015年贵阳市人口计生委的数据，2015年初，贵阳人口为481.76万人。贵阳2010~2015年，贵阳常住人口平均增长1.62%。按照这个增长速度，至2020年贵阳市人口将超过530万人。即使按照2010年的人口比例，届时贵阳市将有360万人口居住在主城区内。

　　以上两个数据对贵阳市商业地产从业者来说都是不折不扣的强心剂，更多的城市人口和更多的用于消费的可支配收入将会带来更多更大的商机。

　　关键词：零售地产

　　仲量联行视点：从宏观上看，随着中国商业的发展，消费者对商业体的需求日益多元化，在这个大前提下，零售地产承受压力日渐增大，并受到网络电商的夹击，零售业中百货业开始失去市场份额。

　　由于网络资讯高度发展，商业市场对大众日益透明，消费者愈加理性，价格敏感度提高，传统的零售业利润受到挤压。家庭车辆保有量提高，使得家庭开始倾向于前往市中心外，价格更低，选择面更广的奥特莱斯进行购物。这个趋势将会持续。

　　在这样的基础上，仲量联行判断，未来在60强城市，线上线下的全渠道销售将会是主力销售形态，并将带动其他相关产业产生变革。

　　与百货业态的全面衰退相比，购物中心虽然近年来供应过度，但是高端购物中心依旧匮乏，仅有10%~15%符合国际相关标准。而一些企业通过提供高品质、优质管理和差异化的经营，以及对购物中心体验的重视将会成为市场赢家，对落后的市场产生冲击，最终占领绝大部分的市场。

　　另外值得注意的是，2014年奢侈品业态增长乏力，而快时尚品牌在市场份额快速增长的同时，面对更加激烈的市场竞争也必须进行有计划地调整。

　　赢商贵州视点：

　　根据赢商网数据显示截至2014年12月31日，全国主要零售企业(百货、超市)共计关闭201家门店，较2013年关闭35家，同比增长高达474.29％，创历年之最。而近年来贵州新兴的商业体，如亨特城市广场、鸿通城、逸天城等都属于shoppingmall，乃至一些已提上日程准备开业的商业体中也已基本没有出现新的传统百货。这可以说明，贵阳市21世纪头十年，在贵阳市兴起的百货时代基本已经终结，贵阳市对新型体验式购物中心的需求正在蓬勃发展中。

　　贵阳原先核心商圈内主要的商业物业如百货大楼、时代广场、百盛龙港店等都属于百货物业，在百货业逐渐萎缩的新形势下，顾客客流难免偏向新兴的购物中心。这将带来这样的结果：一部分原先贵阳核心商圈（大十字—喷水池—次南门）的人流被分流至各大新兴购物中心，新进入贵阳市的品牌也将选择这些新型购物中心入驻，这些商业体的租金将相应持续上涨；而核心商圈内租金由于惯性不会很快进行调整依然将持续高企，而缺乏新鲜血液进入，两相折冲导致核心商圈商业业态入驻率降低，由于租金收入下降导致这些百货公司缺乏后续资金完成自我改造。贵阳传统核心商圈在这样的趋势推动下出现衰落将不可避免。

　　同时，在新区日渐成熟和轨道交通即将建成的双重助力下，贵阳市受到顾客认可的新兴购物中心、商业街将成为贵阳未来的多核心结构的支点。

　　旧中心渐冷，新中心火热，这其中既隐藏着未知的风险，也蕴含着巨大的商机。

　　在2014年后，体验型业态慢慢成为商业体中吸引人流和创造利润的主力军，如何完成由传统的“零售主导”向“体验为王”转身，将会是未来几年贵阳商业地产必须面对的课题和作业。

　　目前贵阳市购物中心还有很大的发展空间，并面临这样的问题：贵阳新兴购物中心之间相互联系薄弱，无法形成有效的联动；城市内可供大型商业地产落脚的空间明显不足，而陈旧的商业物业退场速度缓慢；未来贵阳市机动车将持续增多，道路拥堵情况将会更严重，居民的跨区域购物将会受到很大限制。这些都是需要商业地产本身和贵阳市城市建设之间配合并力解决的问题，这些问题能否解决决定了未来贵阳零售地产的上限。

　　关键词：三线增长型城市

　　仲量联行观点：在仲量联行60强城市报告中，贵阳位列第30位，被划定为“三线增长型”城市，并绘制了相应的蛛网图。

　　赢商贵州视点：仲量联行这份报告中对贵阳三线增长型城市的定位是相当准确的，对于城市线级的划分可以参照以下的大致标准：一线城市：具有全国乃至国际影响力的综合型城市，如北京、上海等；二线城市：具有区域影响力的综合型城市：如华东地区的南京、华中地区的武汉、西南地区的重庆、成都。贵阳市作为贵州省的省会，在整个西南地区来说，不管是经济、政治还是文化影响力都无法企及同区域的重庆和成都，这不仅是地理因素造成的，也是历史沿革的必然。贵阳缺乏有行业影响力的大型制造企业，缺乏高附加值的新兴产业，缺乏交通物流中心地位，这些不是一朝一夕能够解决的问题；但是贵阳拥有较强的居民消费欲望，拥有丰富多样的自然景观和宜居的环境，这都是贵阳的优势所在，所以贵阳市应当明确自己的定位，充分发挥自身的优势。

　　另外，贵阳近几年的经济增速都维持在10%上方，2014年为13.9%，在全国主要城市中增速位列第一。而横向比较而言，在西南四个主要城市中，贵阳GDP占全省GDP的比例是最低的，2014年，贵阳市GDP占贵州省总量的26.99%，成都市占四川省的35.24%，昆明市占云南省的28.95%，重庆市主城区占重庆市的44.09%。从这些数据我们可以得知，贵阳市作为贵州省省会，未来的城市化进程还远未达到拐点，发展空间依然巨大。

　　目前，贵阳市与广州市的高速铁路已经通车，在2015年中旬，贵阳到长沙的高铁也将通车，届时，贵阳将和中国经济增长的龙头地区珠三角经济区和长三角经济区联通，而到2017年，贵阳还将与重庆、成都、昆明通过高铁连接起来。未来五年，将是贵阳市和贵州省融入区域经济一体化的关键五年，这将会是贵州改变作为西南偏远地区面貌的历史机遇期。

　　综上，这就是这份报告将贵阳市列为三线增长型城市中“增长型”这个后缀的原因。