万科、中粮等逐鹿商业地产：阵痛后将步入专业化比拼

　　2014年，对中国大多数购物中心而言，由于电商的崛起，无疑让他们步入了一个拐点期。

　　购物中心向生活方式中心转型，无疑是电商倒逼购物中心加快了转型。如今，实体商业项目之间的竞争由过往的促销战、品牌战转向体验战、文化战、网络战，各类商业设施纷纷开始导入文化、艺术、旅游、科技等新兴元素，积极营创新的购物环境与氛围，不断加大精神、感官、交互等层面的内容供应，商业竞争由“实”转“虚”。

　　日前，在中国商业地产联盟发起、联合中华全国商业信息中心等专业机构共同组织的中国商业地产行业发展论坛2015(第十二届)年会暨年度颁奖盛典上，中国商业地产联盟秘书长王永平认为，对商业地产来说，拐点期的来临，企业必然会感受阵痛，短期向难。但是，从长期看，经过洗牌之后，挤出泡沫，行业向好，逐渐步入专业化、规范化、国际化之路。

　　各路资本逐鹿商业地产

　　商业地产作为可持续经营的物业，已成为开发商的安全避风港。大量资金投身商业地产，企业更多的是看中城市化发展中商业地产的诱人前景。

　　万达集团进军商业地产颇具“王者风范”，截至2014年底，万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，已在全国开业109座万达广场，持有物业面积2157万平方米，规模全球第二。

　　房产老大万科，也开始涉足商业地产，据万科集团高级副总裁丁长峰介绍，万科在非住方面的资产约有2000万平方米，其中包括购物中心、社区商业、写字楼和产业园的孵化项目。目前，在全国的13个城市中，万科有开业、在建或者规划的购物中心25个，涉及到的总投资是303亿元，其中已开业的有4个。

　　继2007年底中粮在西单开出第一家大悦城，中粮集团在商业地产的“跑马圈地”就从未停止。据上海大悦城副总经理危建平介绍，中粮方面将用2-3年完成11家大悦城的打造，五年内交付20家大悦城。目前看来，大悦城品牌的城市布局主要以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海湾等地。

　　国内家居业的老大红星美凯龙也开始涉足商业地产：红星地产执行总裁、红星商业副董事长张华容介绍，红星美凯龙打造的商业地产项目爱琴海已亮相，目前北京和昆明项目已开业，而在未来几年中，红星美凯龙将在全国开出13-14家爱琴海购物中心。

　　除此之外，恒隆集团、月星集团、凯德集团、华润置地等也纷纷进军商业地产。

　　饱和态势下的专业拓展

　　到目前为止，来自上海商业信息中心的数据表明，上海的购物中心已达到近140家，上海的购物中心已出现饱和之态。一些新开的购物中心的专业化、特色化道路，无疑成为他们抢滩市场的重要砝码。

　　红星美凯龙的上海爱琴海项目坐落在虹井路、吴中路路口，其面积为15万平方米，它将和旁边的红星美凯龙打造“双茂”模式，预计将于2016年建成。爱琴海模式是否会拷贝万达模式：红星地产执行总裁、红星商业副董事长张华容给予了否认，她认为所谓万达模式，一是销售和自持并行;二是现金流快速滚动。目前的商业地产都是这个模式，也就无所谓万达模式了。对于红星商业地产自持和托管的比例，张华容称：“自持为主，托管为辅，不会让托管的比例超过自持。具体而言，原则上是三七开。”张华容认为：“商业地产走到今天，在资产和商业服务的层面面对的就只有两类客户，一个是日常零售消费者;另一个是资产的需求者。”

　　对于后起之秀的万科，将如何运作其商业地产?丁长峰介绍说，今后，万科就是城市的配套服务商。万科的商业地产包括我们的购物中心和万科的社区生活中心，一方面我们要横向实现它的价值;　另一方面我们要成立一个独立的生意，准备全面导入合伙人体制，希望在这方面能够在互联网 的时代走出一条新路。据悉，目前万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049、蜂巢商街、万科生活中心、万科金街等7大商业产品线。

　　新天地在虹桥机场附近的虹桥天地，也将于下半年亮相。据中国新天地有限公司执行总监谭佑华先生介绍，在虹桥天地中间一个比较像元宝的建筑物，是新天地自己打造一个2万平方米的演艺中心，里面有一千个座位，设备非常先进，在这里可以举行大型演唱会等很多活动。在人文诉求方面，虹桥天地期望打造一个工作、生活、娱乐、休闲为一体的无缝连接的商业社区。

　　O2O融合“有共识无模式”

　　过去的百货商场主要经营商品，购物中心主要经营品牌，而在互联网时代，商场将更加重视对消费者研究，通过大数据和云计算为消费者画像，并围绕他们的消费偏好进行全渠道营销，商场由“经营商品、经营品牌“转向”经营消费者“2014年，无论是线上还是线下，融合发展成为大家的共识，也有大量企业积极致力于O2O模式的探索，但迄今无本质性突破，也未曾找到成熟的共赢模式，电商与实体商业之间的对抗多于合作。电商对实体商业造成的冲击，“心理影响”大于“实际影响”。

　　开发商由“重资产”转向“轻重资产”并行，商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法，这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。