商业办公项目成地产鸡肋 写字楼招租看齐购物中心

　　过去的十五年，中国的高楼不断被刷新，每一个城市都希望有一个“高大上”的地标来凸显这个城市的地位和繁华。

　　一家小型互联网金融企业联合创始人李强(化名)就渴望能够成为这些地标写字楼里面的租户，在李强眼中，当自己的公司物理距离无限制接近这些地标中心时，孕育出来的机会就有无限的想象空间。

　　但是写字楼的业主们却在有条件地挑选租户，他们希望这栋写字楼的租户都拥有更好的品质和更加强的承租能力，而当这个愿景实现的时候，业主们自然也会享受到更多的资金回报。

　　租金低开高走

　　戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁向记者介绍，目前写字楼招租户的策略大致分为三种：价格领先、速度优先、市场平衡。

　　价格领先即开始招租的时候租金价格很高，这个有利于树立高端写字楼形象，和住宅的豪宅销售有一定的类似，但是这个策略的问题在于很难满租，而且后期招租难度较大。还有很多写字楼会采取速度优先，也就是尽快保证写字楼的出租率，这个策略在市场不好的情况下也是值得推崇的。但是目前最主流的还是市场平衡的招租，也就是价格低开高走。

　　“现在很多写字楼一开始若是开价太高，其实不太好招租，因此很多时候刚开始的几个租户租金价格都很低，但是一般写字楼希望这个租户是一个主力租户，也就是一家很大、很稳定的公司，这样可以吸引该租户上下游公司来这个租户所在写字楼办公，形成示范效应。”高力国际董事赖锦雄向记者表示，“比如这个写字楼虽然开始对主力租户的收费可能只有6元/天·平方米，但是后面吸引的租户就可以收费到10元/天·平方米，这个就可以使得整体租金上去。”

　　而这个和购物中心的招租也很像，很多购物中心为了招到非常优质的主力店来增加人气都会补贴装修费用，然后再通过把其他空间高价租给非主力店，完成盈利。

　　但很多情况下，出租写字楼也未必划算，记者从知情人士处了解到，目前中国最高写字楼上海中心下半年入市，但是目前的招租情况也不到50%。因此很多内资开发商选择将写字楼卖掉，比如今年虹桥板块就会集中上市很多商业办公项目，而大部分都准备卖掉。

　　“我们在上海虹桥板块就为中小企业设置了很多3000平方米~5000平方米的独栋总部办公项目并将其出售，目的还是快速回笼资金和获取利润。”正荣集团上海置业公司总经理章建波告诉记者。

　　租户“金融化”

　　在过去的十五年里，上海建成了约90栋优质甲级写字楼，而这里面很多无疑加速了上海金融中心的建立。世邦魏理仕数据显示，2014年，金融业租户贡献上海全部甲级写字楼租赁面积的33.7%，领先于制造业的22.3%和专业服务业的17.8%。

　　目前上海甲级写字楼市场的租户行业结构与十年前相比差异明显。由于土地、人力费用的连年上涨，低附加值制造业逐步向内陆城市及东南亚国家迁移，制造业企业租赁甲级写字楼的面积占比由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%。与此相反的是，金融服务业的租赁面积比重大幅上升至33.7%，排名由十年前的第三蹿升至首位。

　　业内人士认为，金融行业高附加值所带来的高租金承付力以及当下国内金融业改革中民营金融企业的繁荣是金融服务类租户开始抢滩写字楼的原因。

　　事实上，自去年起互联网金融企业的身影逐渐活跃在陆家嘴等金融板块。而这一切缘于上海在去年10月发布的《陆家嘴互联网新兴金融产业园暨创新孵化基地配套措施》(下称“陆九条”)。在“陆九条”中，浦东从办公场所、市场准入、财力扶持、创新奖励和人才服务等方面明确了对互联网新兴金融机构的支持。如在办公场所方面，政府和国资联手，拿出近万平方米的甲级写字楼，同时还利用老旧商业楼宇二次改造的机会，在陆家嘴中心商务区设立产业园。

　　中小公司是“金主”

　　同样是金融公司，2005年，银行、保险、证券和基金四大传统金融子行业在金融类租户所有承租面积中的占比高达81.6%，2014年该比例已经下降为63.0%。

　　值得一提的是，P2P、财富管理、衍生品投资、金融信息服务以及多元化的金融投资和资产管理公司不断涌现，成为一股不容忽视的力量。P2P和财富管理公司的大量涌现是近年来国内互联网金融和民营小微金融快速发展的产物，在写字楼租赁市场上表现出租赁面积较小、租金承付能力较强、对楼宇形象要求较高的特点。

　　这些“金主”给的租金也是非常高的，很多这类公司都会给出每天每平方米超过15元的租金，而上海甲级写字楼的平均租金在每天每平方米10元左右。这意味着，这些“金主”要支持50%的额外溢价。

　　但是该P2P和财富管理机构中部分小型租户经营的不稳定性亦可能对业主和周边租户造成一定的困扰。李强所在的互联网金融公司就有这样的困扰，其希望能在陆家嘴板块找到一处可以办公的地方，但是由于公司太小而写字楼对于互联网金融公司的谨慎，即使开出很高的价格也租不到一个办公的地方。

　　创业者李明(化名)就是一家小公司创始人，但是他非常愿意支持高价进入甲级写字楼。他的第一个客户是上海金茂大厦里面的某知名公司，他为了获取客户，就在金茂大厦租了雷格斯办公空间，直接在同一栋办公楼里为客户服务，这样的便捷性让他迅速拿下该客户，并慢慢扩展了自己的创业版图。