世邦魏理仕发布《2022年第一季度郑州房地产市场回顾与展望》

2022年4月21日，郑州—CBRE世邦魏理仕发布《2022年第一季度郑州房地产市场回顾与展望》，解析郑州商业地产市场最新发展状况与趋势。

2022年第1季度，郑州优质写字楼市场需求热度减弱，受市场宏观经济及疫情的不稳定性影响，写字楼市场租赁需求出现疲软；客户需求更趋个性化，催生灵活租赁政策。优质零售市场餐饮业态需求亮眼，新能源汽车持续加码郑州零售市场。政府及市政基建、新能源及老牌能源企业的改革创新，都将为市场注入新的血液和活力。

一：优质写字楼市场：租户方占市场主导，租赁市场更加灵活多变

2022年第一季度，郑州写字楼市场新增高铁站东广场的正商国际大厦项目，录得新增供应8万平方米，市场总量近443万平方米。其中甲级写字楼体量步入200万平方米大关，达到206万平方米。在宏观经济及疫情等不稳定因素影响下，全市写字楼市场活力减弱，租赁市场遇冷。需求方面，本季度建筑类、金融类租户较为活跃。整体来看，一季度甲级写字楼市场活跃度较乙级写字楼市场稍显逊色，市场整体空置率录得19.64%，继续承压上升，甲级写字楼市场空置率上升2.37个百分点，至21.97%；乙级写字楼空置率上升1个百分点，至18.07%。租金方面，自2021年四季度乙级写字楼租金大幅下调之后，本季度录得更多甲级楼宇加入降租行列。由于反复疫情影响下的经济势能减弱，租赁客户更加趋于保守，成交周期加长，致使本季度甲级账面租金环比下降7.95%，乙级楼宇租金环比下降3.85%。

租户方占市场主导，租赁市场更加灵活多变。由于郑州写字楼市场仍为租户市场，随着租户转向愈加灵活的租赁策略，倒逼业主方推出更加灵活的租赁方案，以迎合租户需求，吸引租户进驻，降低自身空置率。

未来预测方面，郑州甲级写字楼市场的新增供应将进入缓慢增长期，主要供应仍集中在北龙湖片区及高铁站东广场片区。在宏观经济面临较大下行压力影响下，优质写字楼市场将迎来更多的机遇与挑战。甲级写字楼租金将出现回调，并出现更加灵活多元的租赁策略，以促进需求活跃度。以民生、市政为主的基建工程、新能源及能源类产业转化升级、类金融研究中心等相关企业将成为短期写字楼市场的主导需求，为租赁市场增加新的能量和活力。

CBRE郑州顾问及交易服务部 | 办公楼负责人曲皓琳表示：“2022年第一季度，因疫情的不稳定性及传统节假日的影响，导致租户选址周期拉长。在此背景下，业主方应对租户方升级的选址需求，顺势而为，转变传统租赁模式，积极探索新赛道，添加或改造楼宇健康设施和适用于灵活办公的配置，从而创造价值，向灵活性和多样化调整。”

二：优质零售物业市场：“建设国际消费中心城市实施方案”正式印发，主力市场提质升级

2022年第一季度郑州零售市场无新项目入市，全市优质购物中心存量仍维持在636万平方米（含市内9区、1县及5个代管县级市）。受疫情影响，第一季度郑州零售物业市场空置率进一步推升，截止到季末上升四个百分点至15.8%，为近年来新高。此外，截止到本季度末，虽然全市优质购物中心首层平均租金下滑至每天每平方米19.7元，但核心商圈的优质商业项目首层平均租金仍稳中有升，彰显出作为核心优质项目的韧性。其中，作为城市商业地标的丹尼斯大卫城，通过引进河南首家爱马仕专卖店，进一步夯实了其在区域市场的领先地位；位于另一城市核心商圈的正弘城，则通过首店引进、创新的营销方式和推广策略持续收获追求生活品质及时尚潮流客群的青睐。与此同时，本季度龙湖对外宣布了在郑州的首个“天街系”购物中心签约，亦是该公司在河南商业市场的首个落地项目。

需求方面，餐饮业态表现亮眼，一方面是全国性连锁品牌的有序扩张及店铺形象升级，另一方面源自本土原创品牌主理人的创新与落地呈现。如山茶SHAN-CHA、盐野七生omakase、留白西餐厅·碳烤牛排、白石·Yakitori烧鸟专门店、Hi Five百分五咖啡等本地主理人品牌的相继开业进一步提升了餐饮消费体验；风靡全国的中式国潮点心铺也延续了积极的拓展态势，包括泸溪河、詹记、东更道点心行等品牌陆续签约开业。

一直以来都表现抢眼的新能源汽车，在本季度继续加大在郑州市场的拓展开店。尤其是在此前经历了一轮市场开店布局后，伴随着订单和车辆交付的提升、新款车型的陆续推出，使得初期布局市场时的“一城一店”策略也相应做出调整。一方面是除早期布局的核心商圈店铺外，也开始向优质的区域型商圈迈进；另一方面随着新款车型的入市，相比此前150-200平方米的标准店铺（大都只能放置1-2台车），也开始向300-400平方米的中大型店铺进行选址规划，便于放置旗下更多款新产品的同时，进一步提升用户服务和到店体验。而随着城市私家车保有量的逐步提升和新能源汽车销售渗透率的扩大，本季度包括宝马、奥迪、大众、比亚迪等传统车企开始积极扩张旗下新能源汽车专营店。

展望未来，2022年郑州零售物业市场保守估计将迎来约60万平方米的新增供应，并主要集中在下半年。其中包括备受瞩目的正弘汇、锦艺CCD Park等项目。优质新增项目的入市也势必会为租户带来更多开店选择，进一步提升顾客消费体验。

CBRE郑州分公司副总经理兼郑州及西安顾问及交易服务部 | 商业董事张桐表示：“越来越多优质新增供应的入市，将会进一步完善郑州商业生态圈的体系建设。近期郑州市人民政府正式印发的“创建国际消费中心城市实施方案”，明确了到2025年，成为彰显时尚的时尚之都，打造传统文化和现代文明交相辉映的全球旅游目的地、引领创新生态的数字消费和新型消费标杆城市。意味着郑州在接下来的发展过程中将会围绕国际知名度、城市繁荣度、商业活跃度、到达便利度和政策引领度五个方面发力并深耕同时，首店经济、首发经济、首展经济、夜经济的渗透与发展，也将是郑州创建国际消费中心城市的重要组成部分。”

CBRE郑州及西安分公司董事总经理李健表示：“虽然2022年宏观环境面临挑战，但基于郑州得天独厚的地缘、人口、产业等多方面优势， 郑州正在积极发挥国家中心城市内核作用，强化科技创新、枢纽开放、教育文化、金融服务等功能，持续协同郑州都市圈城市产业发展、优化营商环境， 加速构建融聚全球视野的中原城市群龙头。”

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