房企“收缩”背后：地产人重新返回一线的压力

房地产行业正处于深度调整期，组织架构调整成为这种调整的一个重要注脚。

继融创拆分西南区域后，2月14日，祥生控股内部发文落实新一轮架构调整，据报道，祥生控股本将原有的7大中心、3大直管部门及多个二级部门调整为董事办、营销管理、金融管理等9大部门，形成全新的7+2集团职能条线管理模式，旨在去中心化。

据和讯房产不完全统计，去年底至今，碧桂园、融创、世茂集团、新城控股等十余家房企对组织架构动刀，调整的趋势主要是收缩，包括总部精简和区域公司的合并，业内认为，这些调整旨在降本增效，是房企应对环境变化做出的应对策略。

​每一轮行业调整都伴随着阵痛，收缩背后，房地产行业面临的是更加残酷的市场环境和更加激烈的竞争，2022年对房企而言是经受考验的一年，对房企来说，能否通过组织架构调整释放更多竞争力至关重要。而对于地产人而言，被优化或重返一线，如何找到自己的位置、发挥自己的价值同样重要！

房企迎来组织架构大收缩

从房企调整方向来看，房企组织架构调整的苗头大多指向城市收缩。

比较有代表性的是碧桂园，2021年12月31日，碧桂园内部发文称，区域公司由原来的106个缩减至65个，大幅砍掉将近一半。对此，碧桂园表示，通过有序推进跨区域整合，提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本，努力实现“市场、人员、资源”的整合协同，提升资源配置效率。

近日，祥生控股、中南置地、建业集团、建发地产、中梁控股、阳光城(000671)等房企纷纷收缩合并组织架构，比如，2月8日，中南置地将苏皖区域和苏沪区域合并，成立沪苏区域，海西区域和两广区域合并，成立华南区域，这被认为是中南置地顺应市场环境谋求更好生存的策略之举。

再比如，中梁控股将总部相关职能将与地产集团总部进行整合，建发房产将5大区域合并为3个集群，建业集团取消业务集团和大区两个管理层级，阳光城将津冀区域、山西区域、北京区域正式合并，世茂集团区域公司职能部门由11个调整为7个。

对于房企收缩，业内认为大多在意料之内，这与房地产行业整体增速放缓以及杠杆驱动模式减弱的趋势一致。在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，此轮架构调整的特点是以轻总部、调区域为特征的组织结构优化，旨在打造高效组织，同时，以业务优化为核心的组织架构调整，支持重点业务发展。

对于组织架构调整的影响，克尔瑞认为，房企组织框架的收缩精简，可以控制成本，“节衣缩食”将有限的资金更精准投放，同时，精简组织架构，合并部分区域、城市公司，剥离非必要业务，可以减少中间环节，缩短决策时间，提升管理效率。

地产人：被优化和重返一线的压力

组织架构调整并不鲜见，不过，这一轮架构调整与过去相比有着显著不同。

“2022年第一季度正在进行的房企组织架构调整，大多是各企业在新的年度有系统性规划的组织精简与人员优化。” 可研智库创始人贾春晖表示，此轮优化的方案在2021年第四季度时，基本已提前确定，而2021年第三、四季度的组织变革，则较大程度源于三个方面，一是企业战略聚焦，多元化业务精简；二是横向精简城市布局，进一步强化核心城市深耕；三是纵向精简管理层级，从而有效提升组织效能。

从春节期间的市场成交来看，市场回暖还需时日。在这种情况下，房企经营上还面临压力，尤其是现金流层面。基于此，贾春晖认为，房企的组织调整可能会持续到第二季度，并且会根据市场变化，不断做动态调整。

本轮架构调整还伴随较多的人员优化，有些岗位或部门随着组织架构缩减而消失，一位不愿具名的地产人表示，其所在的某公司郑州和西安大区解散，西安和重庆合并，主管西安和郑州的运营总监职位就自动消失了。

行业进入缩表阶段，房企大多是收缩心态，这也意味着房地产行业不再需要这么多人，行业要淘汰掉一批人，以中梁控股为例，据媒体报道，中梁控股将总部相关职能与地产集团总部进行整合后，超300名员工被裁撤或转岗。

援引经济观察报消息，去年大部分民营房企裁员力度都在20%左右，尤其是下半年以来，都加大考核力度，非核心部门的员工，第一批就被淘汰了。这一裁员比例与此前网上流传的一份未经证实的规模房企的裁员比例比较一致。

日前，网上传出“建业集团裁员60%”传闻，虽然建业集团表示网传内容不符合事实。不过，建业集团董事长胡葆森在2月14日的媒体恳谈会上坦言，由于机构管理层级的压缩、由于机构编制的压缩，可能就要要求超过一半的人重新返回到一线。

这也意味着，即便没有大比例的裁员，但随着行业收缩持续，地产行业的从业者将面临更大的压力和挑战。从“高处”重新返回一线，你愿意吗？

城市深耕利于提高人均效能

对城市公司的架构调整，也意味着房企要重塑投资逻辑，决定对不同城市的投资力度，背后彰显的是在行业收缩背景下的房企战略风向。

据和讯房产观察，加强深耕优势区域是大多数房企的选择，以融创为例，原西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，分别管理四川及重庆、云南及贵州，这种改变显然是对区域布局的进一步细化，不过也意味着侧重点的调整。

“融创可能会深耕重庆和成都，但暂时减缓云贵区域的布局。”一位西南地区资深地产从业人士认为，年初商票不兑付事件大部分发生在西南区域，而且，融创已经卖掉了昆明和西双版纳的文旅项目，西南销售又受市场影响很不好，尤其云南、贵州、广西等区域文旅项目多，受影响大。

融创对成渝则是持续深耕的态度，以2021年第三批集中供地为例，在22个试点城市中，融创在重庆的拿地额度高达117.25亿元，居于首位。中指院数据显示，2021年融创重庆销售额为212.2亿元，同样居首。从拿地和销售可以看出，重庆是融创的优势区域。

此外，融创还新成立西北区域，管辖区域包括陕西、山西、甘肃、宁夏四省。对西北的布局在业内谈不上创举，此前万科也成立西北区域事业部。2022年，融创对西北区域的销售目标定在300亿左右，陕西在244亿元左右，与2021年基本持平。

再比如新城控股，去年底，新城控股住宅开发事业部的14区和商业开发事业部的4区，被最终合并为10大区。碧桂园亦如此，合并区域主要集中在北方、西南、华中和东南，基本上是强区合并周边较弱区域，比如，黑龙江区域和吉林区域合并为长哈区域。

“我们需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。”万科集团董事会主席郁亮日前表示，2022年房地产行业规模开始萎缩，面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。

“当前，房企会选择高能级城市持续深耕。” 可研智库一直在研究不同能级城市的组织效能水平和提升路径，贾春晖认为，在这一轮组织架构调整中，房企会继续并深化坚持对核心城市的深耕，这种核心城市既包含高能级城市，也包含房企有多年深耕经验的重点城市。而机会型城市或将面临被精简或放弃。

贾春晖在做组织力研究过程中发现：“越是分散布局，组织效能越低。”她表示：“从经营质量和管理质量方面看，区域深耕、城市深耕将很大程度提升人均效能，同时也能全面提升企业组织效能。”

正如胡葆森所言，2021年整个行业的毛利润已经平均下降到20%以下，净利润成了个位数，这种情况下，外部环境的变化、天灾人祸的叠加，再加上我们自身管理层级太多、人员太多，这些外因和内因都要求我们必须因势而变、顺势而为。