碧桂园全国上演“求地记”：杨国强的土地加法和利润账本

　　千亿梯队中唯一还没有完全布局一线城市的碧桂园上演了“乡村包围城市”一幕。

　　4月29日，碧桂园以6.08亿元总价夺得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，正式登陆上海滩。

　　此次拿地被碧桂园称为“吹响一线号角”，是其“真正意义上在一线城市首个落地的项目，具有战略意义”。与此同时，碧桂园也对外宣布，“北上广深是碧桂园2015年挺进一二线的战略方向。”

　　已经明确的是，碧桂园还有意扩大上海布局。据碧桂园集团沪苏区域总裁谢金雄透露，碧桂园将继续寻找在上海及环上海的发展机会，有多个意向地块正在洽谈中。

　　除去上海，碧桂园另一个并没有引起太多关注的动作表明这家企业同时还正在加大力度寻找土地合作开发。4月23日，碧桂园与武汉清能地产集团签约战略联盟合作，在宜昌市场联手。

　　种种迹象都在表明，碧桂园依然在做土地加法，并且过往的三四线与大盘模式已经不再是这家房企未来策略的最大标签。

　　上海求地与合作并购

　　4月29日上午，在上海市土地交易事务中心，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块。该地块位于嘉定区徐行镇，东至启宁路，南至启悦路，土地总面积62443.40平方米，容积率1.2，成交楼面价8108元/平方米，溢价62.16%。

　　从出价情况看，该幅地块出让共吸引19家企业领取标书，参与现场竞价共有8家，包括金地、新城、旭辉、东原平安联合体等房企，最终碧桂园以最高报价摘牌。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏对观点地产新媒体表示，由于地块采取暗标的竞价方式，即只有一次出价机会，作为意欲登陆上海的碧桂园而言报价难免要比其他房企高。

　　这是碧桂园在上海土地市场首次亮相告捷，而相似的场景还会继续出现。据观点地产新媒体了解，碧桂园内部已明确瞄准的并不止是“一二线城市”，而是“城市中心”。

　　按照2014年年报，一二线城市占碧桂园全年销售金额的48%，三四线城市占比同样是48%，剩余4%来自海外城市。

　　从数字来看，碧桂园一二线城市占比并不低，但接近碧桂园的相关人士转述内部讲话指，碧桂园过去的一二线布局主要是在城市周边，“现在是要进城市中心，而且有些项目正在落地过程中。”

　　换言之，碧桂园的计划是要从过去的“三四线城市+一二线郊区”向全国布局转变。可以观察到的是除去公开市场拿地，碧桂园正在加大力度寻找外部合作和并购的机会。最新的案例发生在宜昌，4月23日，碧桂园与武汉清能地产集团签约战略联盟合作。

　　尽管碧桂园并没有披露双方合作的具体细节，但武汉业内人士表示，两者的合作很有可能是一方出地一方操盘，“因为清能地产是武汉国资背景企业，手上有不错的资源，但是操盘能力确实一般，引入碧桂园合作应该属于合理想象的事情。”

　　而碧桂园尝试合作开发成功的项目在去年已经开始面世。熟悉碧桂园的人对河北涞水碧桂园九龙湾与海南碧桂园珊瑚宫殿应犹有印象，这两个2014年碧桂园重点推广的项目正是其与项目原开发商合作模式的代表。

　　进入2015年后碧桂园在多地发出“重金寻地”的消息，碧桂园相关负责人亦曾回应称，集团寻地过程中“不排除并购的机会。”

　　并不掩饰对土地急切需求的碧桂园，无疑正行进在继续规模的道路上，而碧桂园的土地加法或许也正在流露出其未来的产品和策略方向。

　　土地加法与利润账本

　　土地之于项目，正如面粉之于面包。要支撑今年1350亿元乃至今后可能更高的规模，大量的土地仍然是碧桂园需要的。截至2014年，碧桂园的可建建筑面积约为7910万平方米，同比2013年7227万平方米的土储增长9.4%，全年新增总建筑面积1896万平方米。

　　有长期跟踪碧桂园的港股分析师表示，尽管碧桂园已经开始提出北上广深战略方向，但是未来很长一段时间内三四线城市仍然会是碧桂园的重心，“一线城市的项目在品牌塑造和资产估值方面的提升可能帮助，但是这种尝试并不会改变三四线是碧桂园主战场的格局。”

　　“而且过去碧桂园擅长的是通过低地价和产品标准化等成本控制来保证利润空间，当然与高端产品在三四线城市没有太多市场有关，所以未来继续进入一线城市后，碧桂园在竞争激烈的市场中对高地价成本产品的溢价打造能力还需要观察。”

　　也许是对此已有自知，碧桂园在上海拿地之时也披露旗下“精工”系列，称其已成立高端品牌专业开发管理团队，策划研究一线城市的高端产品。

　　另一个值得注意的方面是碧桂园拿地的趋向也正在向小幅地块调整。按照全年新增67个项目计算，碧桂园平均每个项目的体量约28万平方米，相同的数值比较之下，远低于中海、恒大等房企。

　　“从排行前十的项目销售占比来看，碧桂园对百万大盘的依赖性正在下降，或许也可以说过去的百万大盘后期持续热销的难度越来越大了，碧桂园提出的向县级、镇级的深耕应该更多会以小项目形式出现。”

　　而这种改变的出现，也与三四线城市去化难度加大、回款较慢和利润趋薄相关。

　　上述分析人士认为，三四线城市数量多、竞争小以及自身的成本控制是碧桂园继续挖掘三四线空间的优势，但是土地成本上升、销售费用控制以及续推去化难度也是挑战，“怎么样在市场小、利润薄的情况下赚钱是个大考验。”

　　2014年，碧桂园净利润约为102.3亿元，同比增长20.1%，但毛利率为24.1%，同比2013年下降3.6%，净利润率为12.1%，同比下降1.5%。国际投行巴克莱3月份发布研报认为，碧桂园未来亦难以将上升的地价成本转嫁至买家，预计其存在毛利率未来继续向下的可能。

　　不过，在房地产行业整体竞争激烈、利润趋薄的趋势下，碧桂园在内部优化方面的工作可圈可点。其中，土地决策流程优化是碧桂园较早就开始的工作。

　　据了解，碧桂园设立的投资管理中心扮演的就是土地决策的裁判角色，负责评审和分析各个区域或直属投资团队的土地项目投资报告，并兼负重大项目的谈判工作。

　　有分析指出，碧桂园以独立的投资管理中心部门来进行决策的流程，实际是在平衡和调和城市公司、区域公司和集团之间的事权与财权的分配，以求优化效率和保证对市场的快速反应。

　　此外，去年以来碧桂园在精简营销体系、所建销管成本、降低融资成本方面都下了不少功夫。2014年，碧桂园销管费用从6%下降至5.8%，净借贷比率降低7.6%至59.7%。而这些改变的出现，或多或少也与碧桂园大力引入职业经理人相关，尤其是出身中建和中海系的“三斌”。

　　曾传出有这样一则趣事，据说杨国强曾亲自接待中建系前掌门人孙文杰到访碧桂园时，杨国强第一句话就打趣称，“这么多中建出来的人，这个主席应该您来当呀。”逸事难究真假，但碧桂园在千亿后的内部调整却似乎是隐带着要做“优等生”的影子。