赢商对话仲量联行乔裕生：西安高品质物业稀缺 一席难求

　　 近日，仲量联行正式发布其最新综合研究报告《中国城市60强》，自2012年首次提出中国1.5线城市概念，到2015年新的60强城市发布，1.5线城市发展速度惊人，部分城市已在世界经济版图上牢牢占据一席之地，作为一带一路发展战略的西北重镇——西安，成为继上次研究报告发布之后发展速度最快的城市之一，跃登1.5线城市之列。

　　赢商网与仲量联行西安董事总经理乔裕生先生面对面交流，从其对西安受众关注话题的分析中管窥市场行情。

　　优质物业稀缺，市场供不应求

　　此次仲量联行发布的《中国城市60强》中显示，中国1.5线城市的甲级办公楼总量每三年增长翻一番，总量的增长使部分城市的办公楼空置率高达50%，供应过剩风险存在。但是，与存量较大相对应的是1.5线城市对高端写字楼的需求，报告显示，目前，1.5线城市对甲级写字楼需求的总量为700万平米。

　　对于西安市场的现状，乔裕生表示，真正持有型的甲级写字楼占比大概在10%——15%左右。他援引仲量联行一月份发布的甲级写字楼白皮书说：“现在很多外资企业很难找的到满意的写字楼项目。市场要怎么样去做对的事情，作出好的产品，这一点非常重要。”

　　乔裕生认为，这几年西安的经济增长速度惊人，办公楼这一块，市场上的总体去化率不高，但真正优质的办公楼在市场上的需求非常大。对于如何应对这样的市场现状，他认为，这个问题是一个很复杂的研究课题，包括开发商的资质，团队建设，团队专业性，公司具有什么样的财务模型，资金模式等等，这些因素决定着一个公司该做什么样的事情以及可以做什么样的事情。

　　“除了这些因素以外，政府方面在土地出让方面的政策导向也是很关键的一个环节，我们现在就非常重视与政府部分在这些方面做深入的沟通和协调”乔裕生说。

　　如果一个城市只做一些去化快，单求快速资金周转的项目，不利于城市的长远规划。如果能有更多具备好的理念，有实力的开发商资源，在一个城市做几个有代表性的项目，就可以将城市的整体水平拔高。在这一点上，乔裕生认为成都做得非常好，原先成都的状况（空置率）比西安更严重，但就是因为后边做了几个好的代表项目，整个市场就盘活并发展起来了。

　　西安发展卫星城 条件尚不成熟

　　在报告中可以看到，许多1.5线城市在尝试类似的区域性发展模式，利用铁路、高速公路和高铁将中心城与其周边多个城市连成“一小时经济圈”。而正是这些“一小时经济圈”已经成为省级和地区级规划的既定内容，并有望成为新一轮超级城市区域发展的奠基石。

　　西安作为中国大西北的门户，在发展卫星城方面有什么样的特点。对此，乔裕生直截了当的回答：相对比较难。

　　他解释说，在一线、超一线城市周边的卫星城发展已经很完善，比如在上海周边有无锡、苏州，南京，跟上海差异不是很大；北京旁边有天津；沈阳旁边也有很多成规模的卫星城市，总体来看，这些卫星城与中心城的差距比较小。对于西安而言，宝鸡是除省城西安之外的第二大城市，往北还有延安，这些城市的区位条件或者经济条件都不错，尤其是宝鸡，交通优势非常明显，但这些城市与西安的差距相对要比较大。

　　此外，城市的人口数值对城市的发展是非常关键的因素。西安作为一个省会级城市，人口数量还不够多。发展卫星城必须是中心城市人口达到一定量的积累，产业发展到一定阶段，才会使得人口，相关产业向卫星城转移。目前西安的城市人口才870多万，前两年是830多万，人口增幅也不够快。

　　乔裕生以成都为例，成都四、五年前人口是900多万，现在已经暴增至1400多万，人口增加，吸引了更多的人才，产业发展迅速。尤其是在高端人才的吸附方面，这些人是否选择留下，一定会考虑这个城市能否提供足够优质的发展空间，未来家人的生活，医疗条件如何，小孩的教育环境是否能够满足需求，是否有好的就业机会，拥有知名的品牌公司，对个人职业规划的发展潜力等。

　　西安搭上1.5线末班车非偶然因素

　　随着经济活动继续向中国内陆城市推进，仲量联行城市发展曲线显示，昆明、贵阳、西安、以及郑州、石家庄创造了自2012年以来最大的增长幅度。西安也是城市发展速度最快的地区之一，因此在2015年中国城市60强中从二线城市跃升1.5线城市行列。

　　对此，乔裕生分析，西安以其深厚的历史文化积淀，丰富的高等教育资源、扎实的基础设施建设以及在零售市场、物流市场、酒店市场、办公楼市场等方面优异表现，是促成其登榜1.5线城市的重要因素。

　　同时他还表示，报告中分析了几百个城市的城市竞争力，都是按照基础设施、富裕程度、人口、GDP、空气质量、房地产投资、物流、酒店、零售、办公楼、教育、开放度等12大指标严格审定，通过曲线研究的方法得出的排名，并非一两个因素的比较和考量。