商业开发进入“自东向西”战略调整期 西安商业人均开发量不高

　　中国指数研究院最新的研究报告——《2015年40个大中城市房地产开发投资吸引力研究》发布。40个大中城市作为城市群的核心城市，在经济发展、人口吸聚力、购买力水平、市场需求方面蕴藏着发展机遇。面临着泡沫化、电商冲击等风险的商业地产也如房地产一样，面临着行业的转型变革，商业地产的城市分化进一步加剧。

　　多数城市存商业开发风险，但上海、广州及北京仍有进入空间

　　1、 上海、北京：受益于人口规模、高净值人群和国际化平台，引领商业地产发展。除人口规模庞大之外，还受益于高学历人才聚集、国际化商务平台等因素，商业需求总量大。

　　2、广州：受益于发达的商业贸易环境，但深圳面临需求外流风险。一线城市中，广州、深圳位居2、6位，广州商贸发达，且自贸区促进国际零售跨境拓展速度加快，商业需求加大，而深圳毗邻香港，高端消费外流严重，商业需求被分流，需求有限。

　　3、重庆、成都：作为西南区域中心城市，消费群体规模、市场规模占优势。重庆、成都商业投资吸引力仅次于一线城市。

　　4、武汉、西安：居民消费高，吸引沿海品牌商业转移，虽经济支撑力较小，但人口消费率较高，且商业人均开发量不高，新增品牌商业尚具备一定进入机会。

　　5、天津、杭州、厦门、福州等城市：沿海优势推动商业地产升级。天津、厦门、福州随着自贸区落地，商贸活动带动商业需求加大，但需警惕天津、杭州人均开发量过高。

　　6、沈阳、合肥、大连：需警惕开发量过剩风险。近10年合肥、大连累计人均商业开发面积在2.0-2.5平方米/人之间，超过城市人均商业警戒线，亦超过40城市均值。特别是沈阳，商业人均开发面积超过4平方米/人，需警惕商业开发过剩风险。

　　消费及购买力提升，推动商业地产发展，商业集中度进一步增强

　　40个大中城市消费规模庞大，占全国比重超40%。在经济发展由投资拉动向消费驱动的“新常态”经济格局中，城市消费增长空间巨大，从而将带来商业地产快速发展。2014年，全国社会消费品零售总额为26.2万亿元，其中40个大中城市社消总额为11.6万亿，占全国比重达44.4%，40个大中城市社消总额占GDP的比重平均值为42.0%。随着中产阶层的壮大，40大中城市消费结构和水平将进一步提升。预计未来大中城市仍将成为我国消费贡献的主体区域，商业集中度或将进一步增强。 

　　40城购买力普遍较强且保持平稳增长。2014年，40城中超半数城镇居民人均可支配收入超过全国平均水平，购买力较强，一线城市及苏州、杭州等城市人均可支配收入逾4万元。收入水平较高，而乌鲁木齐和兰州等西部省会城市虽然收入水平偏低，但保持10%以上的增速，此外受“一带一路”政策利好，未来居民收入有望得到提高。2014年长春、厦门、重庆、福州、合肥人均消费支出占人均储蓄的比重均在50%以上，现期消费水平较高。而这些城市同期消费性支出占人均GDP比重也处于高位，说明其消费率也较高，有望突破传统的投资带动经济发展模式，对购物中心等商业类支撑力度较大。

　　网络零售占比提升 实体商业普遍面临转型挑战

　　2014年网络零售占比提升至10.8%，实体商业普遍面临转型挑战。中国作为全球最大的网络零售市场，2006年以来复合增长率达90%。2014年，中国网络零售市场交易规模达28211亿元，占社会消费品零售总额的10.8%，同比增长32.5%。其中，北京市网络零售交易额占全国的15.2%，其他城市如上海、南京、广州、深圳网络零售额占比也遥遥领先。

　　网络零售交易额占社会消费品零售总额比重持续扩大，商业回报率下行风险加大，面临升级转型。

　　商业开发进入战略调整期，将逐渐回归运营本质

　　1、整体来看，商业地产出现分化

　　一线城市在人口规模、国际平台、商贸环境、消费结构、消费率方面具备明显优势，仍有商业投资空间。二线城市供应过剩及同质化风险较大，沿海城市进入业态调整期，中部城市同时面临承接与转移。

　　2、随着电商对实体商业的冲击，40城商业开发进入“自东向西”战略调整期

　　实体商业受电商冲击和实际运营成本增加影响，2014年东部沿海城市部分商超关闭，新开门店集中在西部地区的二线城市，如重庆、西安、武汉等城市，呈现“自东向西”战略转移趋势，行业进入战略调整期。

　　3、商业地产重“商业”不重“地产”，将逐渐回归运营本质

　　40个大众城市中，购物中心、大型商超竞争白热化，商业存量大的城市商业竞争日益激烈，精准定位和合理的租户组合成为关键，未来商业地产的发展将更多的体现在提升运营及服务水平上，从以开发为主回归到后期运营为重，随着市场转型，房地产开发由过去的拿地投资即能盈利时代转换到靠效率、运营模式的轨道上来。