沪港通全面带动香港楼市 香港写字楼市场迎来新动力

　　（赢商网北京站报道）2015年5月8日，世邦魏理仕与亚洲投资银行大和资本市场在北京携手合作出版一份主要研究报告，探讨沪港股票市场交易互联互通机制﹙沪港通﹚的影响、中国金融市场在香港日益增长的交易活动，及沪港通对香港写字楼市场带来的深远影响。沪港通是香港和中国金融体制框架革新的成果，标志着中国全面与国际市场接轨。同时，中国离岸资本市场的成立，可令中国资本市场的交易大规模地在香港进行。香港的房地产市场与经济和金融业关系密切，因此，我们认为，沪港通对香港甲级写字楼市场将产生巨大潜在影响。

　　香港写字楼市场的新动力

　　大和资本香港研究兼中国及香港地产业主管简国裕表示：“沪港通的长远影响不容小觑，即使只看中国庞大的广义货币(M2)和银行存款规模，沪港通已有可能使中国从一直以来的资本输入国变成重要的资本输出国。它可以让香港参与重新分配目前中国内地银行资产负债表中超过18万亿美元的存款。”沪港通将支持香港金融业的扩张，并带动香港甲级写字楼市场。简先生指出，中国的金融体制结构与国际市场原本不兼容，现在香港终于可以成为两者的桥梁，未来香港政府很可能会推出其他政策，提升金融市场的活跃度，庞大的金融交易将增加市场对写字楼空间的需求。

　　沪港通将强化香港作为亚洲最成熟的金融和专业服务中心之一的角色，未来五年集资、股票买卖、财富管理及其他专业服务的需求会相应增加。除了一些已成立的企业因自然增长而增加对房地产的需求外，香港写字楼业主亦会受惠于中国金融机构对写字楼空间的持续需求，以及国际企业因加强参与中国资本市场活动而增加的在港业务规模。

　　银行和金融机构为香港最大租户群

　　世邦魏理仕香港、澳门及台湾研究部主管陈锦平说︰“银行和金融机构目前是香港最大的商业租户群，在香港租赁约24％（相当于1,500万平方英尺净楼面）的甲级写字楼空间。

　　赢商网记者第一时间获悉，目前中国内地金融企业在香港正积极物色写字楼。2014年年中，中环、上环及金钟25幢主要甲级写字楼有19％的空间（约260万平方英尺净楼面）由中资企业承租，相比2008年的12％（约160万平方英尺净楼面）有较大幅度增长。相反的是，从2008至2014年，欧资企业在中环的租赁比率从390万平方英尺净楼面降至300万平方英尺净楼面，部份原因是企业缩减规模，部份则搬迁至其他分散的地区。

　　世邦魏理仕估计，目前，中环至少有一半中资企业为银行和金融相关行业。未来可能会有更多来自中国的金融机构进驻香港，预计两三年后有关比重将增至大约23％。

　　香港如何满足额外需求？

　　目前，香港的核心商业区欠缺充裕的空间以供发展，已对企业未来的发展带来挑战，也难以应付租户对更优质写字楼日益增加的需求。部分写字楼需求需依赖非核心地区予以配合。

　　“预料未来几年大型租户将陆续增加在非核心地区的写字楼版图，”陈先生说，“首次进入香港的内地和海外企业将填补一些在核心商业区腾出的空间。这将确保核心区可以保持良好的供需平衡，维持空置率稳定和形成长期租金增长的稳健平台。“

　　尽管分散地区有新的写字楼项目，香港急切需要更具成本效益和高规格的写字楼空间。中短期而言，核心及非核心地区的新供应都有限，而企业对于香港长远写字楼供应的时间表亦有欠清晰。为了保持香港在租赁成本和写字楼供应方面的长远竞争力，香港政府必须（一）加快中环和启德发展区周边的指定商业地点的拍卖/招标；（二）加快建设连接九龙东和核心商业区的基建项目；（三）增加本港商业用地长远供应的透明度。