核心优质物业表现预期较为坚挺 整体市场供需不平衡

　　（赢商网北京站报道）据RICS 2015年第一季度中国商业地产调查显示，租户市场情绪指数(OSI)和投资市场情绪指数(ISI)继续处于负值区间，供需不平衡现象进一步恶化。此外，无论是租户还是投资方面，优质物业的长期资本价值和租金预期都高于行业整体水平。

　　由于中国政府致力于调整经济增长结构，房地产市场在过去多个季度中持续调整，一定程度上导致整体经济增速继续放缓。近期经济可能仍将面临下行风险，包括外部环境的不确定性，通缩风险加剧，房地产业持续疲软带来的不利影响，以及地方政府债务压力上升等。为了提振经济，中国人民银行已出台一系列宽松政策，包括在2月末降低了基准利率，并在4月中下调存款准备金率。预计央行近期可能继续降息，同时政府可能辅以积极的财政政策，如加大基础建设投入等。但是即便如此，鉴于目前经济杠杆过高，这些措施可能仅足以维持目前的经济增长势头，从而保证实现2015年GDP增长7%的目标。

　　具体而言，OSI已连续第四季度处于负值区间（请见图表1）。整体市场的租户需求小幅上升，其中写字楼和工业物业需求扩大，而零售物业需求较上季有所缩减。此外，今年第一季度，所有物业类型的可供租赁面积均呈现较快增长势头，供需形势进一步恶化（请见图表2）。

　　尽管近期整体租金预期仍为负值，但其主要受到零售物业租金低迷所拖累（请见图表3）。进一步分析后，我们发现优质物业租金预期较为坚挺，未来12个月内各类优质物业的资本价值均有望提升（请见图表4）。

投资方面，今年第一季度ISI从去年第四季度的-4下滑至-17（请见图表5）。大部分调查对象表示，本季度信贷环境有所好转（请见图表6）。工业和零售物业的投资需求继续恶化，而写字楼物业的投资需求环比持平。所有物业类型的可供出售量均有所增加，其中尤以写字楼和零售市场最为明显。然而，调查对象预计未来一年物业资本价值仅将上升1%左右，而核心地段优质办公室物业的租金水平有望上涨3%以上。（请见图表7）

　　RICS资深经济学家吴俊毅表示：“第一季度中国商业地产市场整体表现并未出人意料。经济增长乏力，导致地产市场情绪持续低迷。由于目前经济不确定性较高，投资者维持谨慎观望态度。有趣的是，大部分投资者看好核心地段和优质物业，我们认为今年市场仍将维持这一态势。在未来几个季度中，投资者或仍将重点关注优质物业市场，而地段不佳的次级物业价格恐将继续回落。租赁市场方面，我们认为疲软的经济可能继续抑制租户需求，因而导致租金上涨前景黯淡。”