地方政府积极调整土地供应端 房地产投资下滑未扭转

　　5月10日央行宣布降息0.25%，对于库存量大去化压力大的楼市而言，期望降息能带来5月房价、成交量的大幅上涨似乎不太现实。

　　根据国家统计局4月15日发布的最新的《2015年1-3月份全国房地产开发与销售情况》（下称《1－3月份开发与销售情况》），1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1%。其中住宅销售面积下降9.8%。

　　与之相对应的是，房地产投资增速也在下滑。2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%（扣除价格因素实际增长9.5%），增速比1-2月份回落1.9%。其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%，增速回落3.2%。

　　亿翰智库研究总监张化东对此分析指出，由于此前市场去化不好，房企推迟开盘和已推未售的资源还非常充足。房企去年至今一直以去库存为主，存量消化阶段（去库存）意味着二季度很难出现新开工的回升，所以一系列的降息降准政策短期提振地产投资的效果一般。

　　“直到地产投资被拉起来为止，经济政策的放松脚步将不会停止。”张化东认为，这个时点上经济政策还会进一步放松。由于地产投资目前依然处于对政策反应的弱弹性区域，未来进一步出台降息降准政策空间非常之大。

　　世邦魏理仕杭州（楼盘）分公司董事总经理马英枢也表示，以杭州库存高达16万套来看，并不是几次降息能解决问题的，而是要靠土地推出量的宏观调节与房企营销能力相结合来实现去库存。

　　他认为，以往都是靠货币政策、双限取消来加快去库存，而现在地方政府应该多发挥主动性，但增加去化速度的政策目前也不宜过于激进。

　　而为了阻挡房地产投资下滑的趋势，无论中央还是地方政府确实正在积极调整土地供应端。

　　投资下滑暂未扭转

　　房地产投资下滑，主要压力来自于房企利润的下滑。克而瑞研究中心近期发布的《A股房企财务指标TOP20榜单》显示，利润排名前十的房企大部分都在做多元化，开辟新的利润增长点。

　　根据2014年135家A股上市房企财务数据，行业销售毛利率和净利率呈惯性下滑态势，分别下降1.03和1.57个百分点至32.57%和11.74%。开发综合成本上扬与房价下行调整碰头，在持续压缩行业盈利空间。相较2013年3.87个百分点的降幅，2014年行业毛利润率收缩幅度有所下降。

　　利润下滑又与销售密不可分，环环相扣，库存的积压显得如此窘迫。今年3月末，全国商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。其中，住宅待售面积增加639万平方米。而1-3月份商品房销售面积和金额也在下降，以东部地区为例，商品房销售面积8542万平方米，同比下降11.9%，销售额7120亿元，下降10.8%。

　　据克而瑞研究中心统计，2014年末，A股135家房企存货达2.21万亿元，同比上升15%，但由于房企普遍压缩拿地和开工力度，涨幅较上年收窄11%。

　　2014年大型房企库存微升5%，增幅同比减少18%。万科（000002.SZ）库存管控能力最佳，通过减少拿地和积极去化，企业库存反而减少了4%。招商地产(000024,股吧)（000024.SZ）库存上升29%，相比18%的销售增长，库存有轻度积压现象。中型房企库存水平上升23%，分化比较严重，除了泰禾集团(000732,股吧)（000732.SZ）（+125%）、阳光城(000671,股吧)（000671.SZ）（+60%）、中南建设(000961,股吧)（000961.SZ）（+47%）外，其它中型房企库存升势温和。

　　库存量加大的同时，中、西部地区的房地产开发投资增速回落也比较明显。《1-3月份开发与销售情况》显示，1-3月份，东部地区房地产开发投资10003亿元，同比增长9.5%，增速比1-2月份回落1.9%；中部地区投资3116亿元，增长6.9%，增速提高0.2%；西部地区投资3531亿元，增长7.5%，增速回落3.6%。

　　张化东进而分析，地价房价差的水平直接影响房企利润，进而也影响房地产投资。可以说，房企利润实质上是由地价决定的。

　　例如4月16日，大名城(600094,股吧)（600094.SH）豪掷50亿元拿下上海两块地，其中一块成交楼板价超过3万元/平方米，而地块周边在售的一手楼均价3.78万元/平方米；4月29日，蓝光地产以19.53亿元竞得合肥（楼盘）高新区宅地，楼面价5543元/平方米，溢价率高达123.68%。地价高企的结果就是挤压房企利润。

　　在地价不下降、房价没有明显上升的情况下，房企利润下降，房地产投资增速也随之放缓。国家统计局数据显示：1－3月份，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%。

　　土地新政密集出台

　　“降地价是要把土地供给拉起来，三四线城市房价涨不起来，成交量变大，都是因为土地价格没有上涨。” 张化东指出，地产投资回升将成为判断整个经济政策宽松进程非常关键的指标。

　　张化东认为，地价将决定地产投资从而决定经济走势。依照目前的地价房价差的水平看，地产投资回升还有很大的阻力。

　　对地产行业来说，2004年开始到2013年地产的大牛市的驱动力实际来自于供给端的土地招拍挂制度。而未来十年地产行业的驱动力同样会来源于供给端的改革。

　　政府也已经开始调整土地供应。业界认为，3月27日国土资源部和住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“3·27”新政），是一个具有突破意义的政策，是本轮政策宽松之于地产行业的胜负手。能否成功地从供给端形成有效规制将决定经济复苏大趋势，更决定了未来地产行业复苏的路径。

　　1-3月份，房企土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1123亿元，下降27.8%，降幅收窄2.4个百分点。

　　一线城市的土地成交甚至已经出现了负增长的趋势，比如上海今年至今（5.10）经营性土地（不包含工业用地）成交51幅，成交面积240.76 公顷，成交金额401.78亿元，累积同比分别下滑40.7 %、33.2%和29.9%。其中住宅累积分别同比下滑28.2%、39.4%和47.6%。

　　因此，4月29日，上海出台《上海市城市更新实施办法》，允许有条件实现土地变性。据上海市国土局介绍，随着土地利用遭遇“天花板”，本市城建工作将摆脱规模扩张，更加注重存量更新。将在符合区域发展导向和国家规划土地法规要求的前提下，允许用地性质的兼容与转换。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，《上海市城市更新实施办法》标志着上海已经进入以存量开发为主的“内涵增长”时代，上海市中心拆迁成本高、旧区改造不可能一蹴而就、郊区地块也要随配套投入情况而供地，所以上海加大土地供应力度可能性并不大。

　　DTZ戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如此前接受21世纪经济报道记者采访时分析指出，2014年上海市新增建设用地规模为18.84平方公里，土地市场供应锐减已成定局，但目前上海市可供盘活的工业用地存量达195平方公里，这将成为解决未来建设用地供应缺口的重要途径。

　　值得一提的是，克而瑞研究中心研究员杨科伟指出，降息导致资金成本的降低，必然会激化企业对优质土地的竞争，一线城市核心区域地块的争夺将进一步加剧。但在成交规模上，“3·27”新政落地之后，今年大部分城市土地供应调减已成定局，因此年内土地成交规模的下行趋势还是难以出现根本性的改变。