商业地产4.0时代 未来10年颠覆现存商业的进化路径

　　一、商业地产生态巨变

　　进入网络时代，商业地产生态环境发生剧烈变化，除消费、业态、电商、物流变化因素外，商业地产也因供求巨大反差处于市场变化期，这些变化将导致商业地产转型升级;即将发生的商业地产升级似乎是电商引起的，究其根本是科技进步，人类行为和商业销售方式改变，使商业地产生态环境发生巨变而促进商业地产进化。

　　1、时间过剩：由于科技的进步，生产实现自动化、半自动化或机器人运用，人们劳动时间大大减少，据统计，世界各国平均工作时间为：阿根廷一年人均工作1903小时，巴西人工作1841小时，日本人1758小时，美国人1610小时，英国人1489小时，而荷兰人一年才1389小时。中国从1995年开始将“单休日”变为“双休日”，法定节假日和休息日达115.3天，再剔除无效的上班时间，中国人一年有140天不上班。据最近在北京、天津、上海三大城市的调查，职工的有效工时只占制度工时的一半左右，也就是说1人一年实际工作时间为153天，自由支配时间为212天。由于时间过剩，给商业带来“时间消费”的商机。

　　2、产能过剩：同样由于科技的发展，使产品制造变得容易，导致全球产能过剩，以我国为例，约有75%的产品处于过剩状态，过去以产定销的商品生产模式将被颠覆，“工业4.0”使研发、生产和销售联动变为现实，商业对商品生产导向作用加强。

　　3、电商冲击：中国2014年电子商务行业发展报告显示，2014年，中国电子商务市场交易规模达13.4万亿元，同比增长31.4%。其中，B2B电子商务市场交易额达10万亿元，同比增长21.9%。网络零售市场交易规模达2.82万亿元，同比增长49.7%。网店增多以及网络销售额的增长，压缩了实体店的市场份额和发展空间;电商对传统实体商业地产提出了改变的命题。

　　4、即将出现物联业态：商品流通加速，商业信息上网只须数秒，而物流速度也大大加快，除了3D打印等新型物联概念之外，传统运输变成社会化的物流后，商品流通速度也大大提高。以中国的直达国际航班为例，广州—纽约航线是目前航程最长的直飞航线之一，单程航距达到13500公里，单程飞行时间只需16小时。全球历史上最长航线是新加坡—纽约航线，长达15000公里，飞行时间约为19小时，商品可以在1天之内到达。而在过去，上海一宗商品物件，通过零担班车运到山东某城，约需10-15天。商品信息和物流快递提速，同样逼着传统商业提速，物联业态呼之欲出，这也对传统商业地产提出了适合物联时代的要求。

　　5、全球性的商业地产过剩，商业地产市场本身谋变。一位美国专家反映：在全球范围内，发达国家都存在商业地产过剩的情况。如美国，零售商目前所面临的最大问题是零售空间供应过剩。在过去40年里，有近2000多个封闭式购物中心拔地而起，而今，其中的800多家已经被迫关门或是大规模地整修——这种整修几乎相当于翻新重建。根据官方数据，预测剩下的1000多家购物中心，一半以上也会在未来10年内关门。

　　中国处在商业地产开发热潮后期。据CBRE统计，2014年全球新建购物中心面积排名前十的城市有9座在中国，全球在建购物中心面积超过一半的也来自中国。从全国实际情况看，笔者到过全国将近200个城市，经考察和了解发现这些城市人均商业物业面积都超过2.5㎡/人，超出实际需求至少30%以上，导致许多商业物业无效开发，闲置空关，过多商业物业同样催生新型商业地产。

　　小结：由于时间消费出现、商品生产和流通变革、高科技的网络发展产生电商，商业须从传统零售、服务业转变为“全天候”、快速服务的业态，变为线上和线下均有价值的商业类型;商业地产也必须跟着商业转型升级。

　　二、商业地产的进化

　　商业地产进步既和业态升级有关，也和建筑进步有关。在建筑界有“建筑进化与材料有关”的“材料说”，而在商业地产领域，笔者承袭“工具说”，即人类社会进步和使用工具有关，每一次新的工具诞生都会推动一轮新的工业革命，工业革命潮流同样带动商业和商业地产升级;商业发展仍从属于科技进步带动，作为商业载体的商业地产需要运用工业革命的科技成果推动进步和发展。

　　根据信息社会，产销联动，时间消费以及即将出现的物联业态，本文提出“消费港”和“马戏团”两种商业地产新模式，可能是未来业态变化需求的新型商业载体。

　　三、业态变异

　　业态变异受消费行为影响而变化，而消费行为同样也是受到科技进步的影响而改变。

　　1、消费行为重塑业态

　　消费行为变化主要受到如下影响：①时间过剩，产生时间消费的商机;②财富累积，大部分人的积蓄增加，有了支付满足生存之外的改善性或享受性消费的经济条件;③人类社会民主化后，个性解放，消费积极性进一步得到释放;④人类年轻化和童稚化。联合国把44岁以下的人群都划为青年人;童稚化是指电脑(网络)代替人脑思考，使得人类智力下降，变得单纯的情形。这两个因素使消费变得更加容易冲动;⑤体验经济兴起，按照马斯洛理论，经济发展到一定水平后，体验和情感消费出现。

　　所有这些变化导致商业更具科技化和人性化，其(实物)商品销售机器的特征发生弱化，而“派对”、“聚会”和“学习”的社会化功能得以加强。

　　2、业态变异

　　电商的不足就是实体商业的优势。文化程度高消费者网购概率高，但是网络化、智能化后，人类不会变得勤劳，反而会变得懒惰，部分人智力下降，情景化变得更加重要，网购和现场体验会变成未来商业新的存在方式，其中，O2O是关键，是线上线下两个商业空间的密钥，笔者认为，O2O未必是集中统一的，某些个性小店，通过APP集合粉丝，进行集中推广销售，也有良好的效果。根据线上线下融合的趋势，虚实商业各展其长成了必要。业态变化趋势预测为：

　　混搭：实物商品搭载在服务业态中，在快乐、教育、情感、兴趣消费之中实现实物商品的销售。

　　体验：商业将出现旅游化、主题化、体验化展示，2008年笔者提出“情景化商业地产”和后来的“商旅文”、“体验消费”都成为了业界共识，这种走势仍将延续。

　　展示：商业地产的三维展示是电商无法替代的。

　　开放的公共空间：商业地产变得更具有社交或城市客厅的作用。

　　四、明天的商业地产——物联业态的载体

　　制造业工作对象为没有知觉的工业产品，仅要求信息物理融合，而商业地产则更加复杂，要做到信息、物理、情感和行为融合，智慧化和情景化的要求更高，其要求反映如下：

　　1、业态对建筑的要求——满足商品展示和进存库调一体化的要求。我们处在商品过剩时期，从商品过剩时期的消费行为特点来看，人们因为商品购买容易，反而不急于采购商品，使得大量商品储存在商店中;不像在商品短缺时期，大量商品储存在家中。目前，家庭无或少备货的情况在冰箱变小的情形中得到印证。所以商品销售和售后配送都要快，未来商业对建筑提出“移动销售”“可变化空间”的要求;即可以达到“提高销售效率”，提高商业物业有效利用的目的。

　　2、业态对信息化的要求，如“电子货架”思维的引进，以进步的商品信息系统精确统计消费需求，减少商品过期和物损，也有利于资金周期。

　　3、心理学参与更深：利用统计数据，强化对消费心理、消费趋势分析及干预，包括全新的消费心理分析(包括电商)，以及心理美学、环境行为和实用心理学等学科的运用。

　　4、业态对(内外)环境要求——主题化和情景化的要求。

　　5、明天的商业地产展望

　　商业地产4.0模型

　　“工业4.0”理念，旨在通过充分利用嵌入式控制系统，实现创新交互式生产技术的联网，相互通信，即信息物流融合系统，将制造业向智能化转型，这同样也是商业地产发展的方向。

　　①物联商业是商业地产4.0的重要依据，其核心是依据消费需求，业态发展和物流提速的变化，变固定的商业建筑为可移动商业销售机器;而情景化是满足时间消费和商业地产旅游化——扩大商圈的要求;而商业建筑生态和环保不仅仅是为了节能减排，更多的是契合普世理念和控制商业地产运营成本，从而提高效益;信息化则是商业地产升级的重点，把工业时代的销售机器变成智能商业载体。商业企业欲在未来长期保持竞争优势，有三项重要工作：1)提高商业灵活性——极快实现销售;2)扩大商圈——占有更大市场、提高销售率、实现低本高效;3)缩短商品库存时间，并通过增加商品种类和扩大服务，满足个性化的销售需求。为实现高度灵活的规模化商业销售，对上下游链条环节进行渗透，在日益复杂的商业价值创造中进行高效资源优化，使需求、生产、流通形成更加紧密的连接。

　　②商业建筑4.0——可以移动和固定商业物业

　　“马戏团”——可移动的商业销售平台，其理念来自于演艺促销，通过活动策划，引起快速客流集聚，实现时间内的有效销售，由于是移动商业载体，如马戏团一样在各个社区、重要集市进行商品销售和服务，并给人们送去了欢乐，故暂名为“马戏团”。

　　“消费港”——固定的大型商业建筑，理念来自于水手到达港口，上岸寻找欢乐和购物的情形;在人们未来的生存环境中充满海量信息，与其单调刷屏，不如去商场看个真实的情形而提出的商业地产方案。

　　现场有良好的商品展示功能，满足人们一站式购物的需求，配套有强度的快递配送和服务体系，而情景化的商业场景使得人们近悦远来，流连忘返。

　　③智慧商业建筑(信息技术在商业地产中运用)

　　·数字虚拟化可以模拟出高精尖商用设备研发所需要的商业环境。用于数字化及虚拟空间，从而实现业态的全天候。

　　·通过采用商业物业集成自动化与智能化，能够显著提高商业物业使用效率和节能降耗。

　　·创新软件与高性能硬件、虚拟网络与现实商业环境交错，这种以信息技术为基础，整合软硬件的系统又称嵌入式商业系统。该系统的应用，使得生产与商业、物流之间纵向一体化程度加深;另一方面，在从预订到交货的横向一体化中，各个环节也被紧密地联系起来了。

　　6、信息开发、利用

　　图2说明：信息资源的深度、循环利用，虚拟商业生态形成，商业信息朝综合、多角发掘的方向发展。

　　除了目前商业关注的O2O、B2C、物联网、微信营销、跨境商品交易、海淘中转站之外，今后商业建筑信息管理方面还会集成为智慧商业平台——结合跨境电商、跨境购物，以全新的智慧时代开启“跨境购物、实体商城、网上商城、020、二维码、视频购物、微信圈以及商场大数据、云计算”的商业模式。可为客商提供包括市场运营、商品营销、消费服务、金融服务、外贸服务、品牌推广、人才培训、智能化仓储物流等服务。

　　7、其他变化

　　4.0商业地产还可能会有如下进步或者变化：

　　智慧商用设备

　　虚拟家庭收藏室——为家庭建立虚拟的收藏室，平日可以选购优惠的商品，随后储存到虚拟收藏室，待有需要时马上进行配送。

　　电子商品柜——有开柜语音介绍，实时交易，实时结算等功能。加快商品交易速度，具有大数据、智能化配货、储存和展示等特色。

　　智能购物篮——购物篮带有扫描系统，在将货品放入篮中后，自动为顾客统计所购货品价格，并显示货品信息，加快结账速度。

　　仿真机器人接待员——用预编程的脚本，可以实现做手势、眨眼、嘴唇开合、做出面部表情以及其他在说话时会有的肢体动作，还可以依据用户提出其购物需求与偏好，利用云平台上的大量知识和信息资源，包括购物中心内各家商铺的商品和服务信息，为用户提供有针对性的购物咨询及引导服务。

　　商场街景/商场布置导向——在网上商场内部打造街景显示系统，让顾客在家中就能直观的看到商场内部的布置，方便找到自己需要购物的区域，同时通过收集顾客查找的热门区域，布置商业业态，大大提升商场的业态合理性。

　　可穿戴设备——顾客佩戴商场提供的可穿戴设备，实施查询需要商品的位置，货物的价格，同时设备可为商场收集顾客的需求数据。

　　商品3D打印中心——提供个性商品的DIY服务。

　　快速支付和消费金融

　　快速结算(包括移动支付)——通过手机客户端，实现在线支付、声音支付、指纹支付。

　　消费金融——利用会员信息大数据即时办理消费金融以及保险。

　　个人及家庭消费积分银行——个人及家庭消费积分可通用，将所有消费积分纳入国际性的个人或家庭积分银行账户，使得会员可以享受“免费”消费和积分通用兑换。

　　物流和商品快递

　　限时送达箱：与快递公司信息共享，按照不同送货时间要求和送货费用实现商品限时送达。

　　无人机送货——使用最先进的无人机技术配送货品，安全高效，准时。

　　智慧商场管理

　　自动门禁系统

　　自动控制消防分区

　　偷盗自动报警

　　智能停车场——过车牌号的识别和进入，可以靶向停车，顾客凭借停车卡，可以在商场停车终端直接给车辆做定位，方便顾客找到车辆离开商场。

　　智能建筑

　　智能砖——是未来智慧商业建筑的基础材料，自带软件以及各个智慧砌块的管线连接，在智慧砖的叠砌铺装同时，完成了建筑管线铺设、连接。建筑按照经营需求变化体积、容量。

　　自动控制温度、含氧量、湿度以及控光、控声、变换背景。

　　环保和生态

　　自带发电机——利用风能、太阳能、身体动能等实现自身供电;为无外线建筑。

　　利用屋顶花园调节室温。

　　雨水利用等。

　　8、主题类型的商业地产——重视场景设计

　　乐园类：童话主题、迪斯尼主题、玩具主题、梦幻主题等

　　剧场类：偶像明星和故事情节主题、未来世界主题、电影主题等

　　生态类：运动主题、花卉主题、宠物主题

　　艺术和景观类：创意和艺术品主题、风貌主题、音乐主题、旅游景点主题等

　　展会类：赶集主题、淘宝主题、竞拍试用主题(演艺带动)

　　社区客厅类：社交和邂逅主题、邻里亲情主题、联谊主题、约会和沙龙主题

　　传统街区类：人文主题、名人主题、古迹主题、风貌主题

　　未来商业地产开发和物业运营过程中抑或有“导演”这个角色。

　　五、商业地产重新估值

　　由于商业地产4.0，商圈概念将消失或者弱化，情景化、粉丝、消费转化率影响商业地产的价值表现。

　　1、传统估值体系颠覆。传统的商业地产“商圈”和“位置”价值下降，交通特性中的物流特点加强，以满足物联业态的需求，物流成本影响商业物业价值;

　　2、情景化的转化率;是否可以转化成网上交易或者现场提袋率将影响商业地产价值表现;

　　3、网络访客和流量：线上交流、融合深度、互动频次、粉丝数量和网站的浏览量、点击率以及转化率、交易量也是未来考核商业地产价值的主要依据;

　　4、未来商业物业的估值按照线上线下合并考核进行，商业地产估值中可变的商业价值估值系数变大，相对固定的房地产价值估值收缩。

　　5、估值方法改变将影响商业地产的投融资、规划运营走向。